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叶檀:如果取消预售制 房地产就完了

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房地产预售制度是期货制度,如果取消预售制,房地产市场就完了。

所谓商品房预售制,即出售期房,在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋统称为期房。购房者购买商品房时与开发商签订房屋预售合同,获得房屋可能在两三年之后,也就是说,购买者买的是到时可以足额、按质交付的期货。

预售制的核心是加长生产企业的金融杠杆,由生产者与购买者双方承担风险较大、投资较大的产品。房地产金融体系包括开发贷、个人房贷按揭与预售房制度。在开发贷、个人房贷受到限制的情况下,预售房成为支撑房地产最为重要的资金来源。国家统计局数据显示,目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上,形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。有了预售款,开发商就能占用购房资金进行滚动开发,缺乏30%的预售款,大部分开发商资金链将会断裂。

预售款相当于开发企业获得一大笔无息贷款滚动使用,可以增加开发商利润。第二次全国经济普查数据显示,房地产企业增长速度高出工业企业2.12倍,利润增长是工业企业的1.83倍。财政部会计信息质量公报公布39家房地产开发企业检查情况,显示会计报表平均销售利润为12.22%,实际利润高达26.79%,预售制度功不可没。宁夏回族自治区在2010年6月表示,加强商品房预售管理,商品住房销售应严格按照备案价格,明码标价对外销售,利润率控制在12%以内,备案价格6个月内不得调整,确需调整的,备案价格涨幅不得超过5%,可见预售利润之高。通常购房者买期房,都是打赌房地产价格会继续上涨,预售制度成为实现集体上涨心理的最佳武器。

预售制度还方便了避税。根据2003年国税发83号文,房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率,预售收入的利润率不得低于15%(含15%)。而一些地区通过查账征收预收款所得税,其中操作工具较大。

正因为预售制度如此重要,针对预售制度曾经出台一系列政策。如上海要求,对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整,即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构 《分项、分部工程质量验收证明书》,申请商品住房预售许可,以杜绝只有一个地基甚至只刨一个基坑就开始出售预售房的失控情况。

而浙江、西安等地实行预售资金专户监管制度,把所有的售房资金全部汇到一个账户上面,开发商基本没有办法避税,也没有办法将预售款挪用到其他项目,此规定一出,当时开发商一片抱怨声。从2010年11月开始,《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式施行。

保留预售制度,房地产价格不会继续上涨,房地产价格主要取决于水浸银根的程度与未来的通胀预期。但取消预售制度,房地产市场倒有可能崩盘。一些开发商趁二季度房价反弹,刚喘过一口气,身上还有高成本的房地产信托债务与外币债务,现在取消预售制度,相当于釜底抽薪。

以美国的预售制为中国预售制辩护,纯属瞎扯。美国一手房市场占比仅20%,而二手房市场占比高达80%,天然决定了美国房地产市场的预售制度“动物并不凶猛”。

不过,笔者并不主张取消预售制度,而主张把预售金圈养起来。预售制度既然是期货,就应该有监管的办法。否则,因为信用不彰出现“房闹”、出现“期闹”,中国电子盘交易出现信用危机,是否该取消所有的期货市场、电子盘市场?答案是否定的,这是监管的懈怠。打击造假者,扶植守信者,才是正途。

为什么与普通期货不同,房地产预售制度会让购房者成为弱势群体,是因为制度设计不合理。购房者一旦购买期房后,主动权就在开发商手中,什么时候交房、房屋品质如何,基本上由开发商说了算。在普通期货市场,有专业机构检验期货品质,按时保质足额交货,同时,期货可以随时交易,当投资者判断市场下跌可以做空。

而中国的房地产预售制度,没有日常交易,没有做空手段,检验常常形同虚设,政府往往与开发商互为表里,才造成了目前的困境。要检讨的不是预售制度,而是为什么没有真正的监管机构,站在期房购买者的立场上,维护交易者的利益。

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