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昨天,压垮成都中小开发商的最后一根稻草砸来!?

2016-06-22 17:09:09 来源: 网易房产(成都)
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(网易房产成都 记者石玉珏)6月21日上午,成都市人民政府在官网发出《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》,包括取消“70/90政策”、推行棚改货币化安置、落实购房优惠等意见。这一被房地产业界称为“成都楼市新政51条”的文件,被认为是继2007年以来,房地产政策中涉及最多方面、条款最多的政策,自2016年7月13日~2020年12月31日执行。

“成都楼市新政51条”规定要求“申请预售许可的工程形象进度应当达到:规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程,规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”那意味着,33层的房子要修到17层以上才能预售。这个新规,让不少中小开发商顿时哭晕到。业内人士肖先生称,以前是房子修到“正负零”就可以预售,如今这个规定让开发商难以预售回款,或导致成都一大波中小开发商出现资金断裂问题,这个规定或是压垮中小开发商的最后一个稻草。

头条君注意到,新政给成都楼市带来的重要影响体现在以下几个方面:

1消化库存 严控中心城区土地

意见第一条就明确表示要“修编城市规划,适度降低中心城区开发强度,减少房地产建设总量”,同时在供地上对各区(市)县,每年房地产开发用地供应规模实行计划控制和动态监控调整,超过控制计划指标的,暂停房地产用地供应。新建商品住房可售存量销售周期连续三个月低于下限的区(市)县,加快商品住宅用地供应;销售周期连续三个月高于上限的区(市)县,暂停商品住宅用地供应。

上述吴先生认为,对中心城区开发的控制体现了“因地施策”原则。但同时也表明中心城区土地将日渐稀缺,现有项目则会成为“香饽饽”。

对于控制计划指标,表明今后房地产会保持一个适中的开发节奏。但按照当前新房去化周期,对各区县土地供应短期内不会造成太大影响。天府新区直管区不受限制,显示了政府大力开发的决心。

2预售门槛提高,中小房企资金压力大,个别项目面临资金断裂风险

本次出台的意见对项目拿预售许可的条件更为苛刻,要求“申请预售许可的工程形象进度应当达到:规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程,规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”

在西南财经大学经济学院副教授刘璐看来,这一举动的确提高了销售门槛。成都的电梯公寓主要是“正负零”建筑的标高,通俗说一般是指楼的一层地面就可以了。现在要求高层修到7层以上,肯定会增加了开发商的预售门槛,对资金压力有一定影响。而深圳早在4月份就已经出台,现房销售试验点。这无疑是对当下火热的楼市“浇一把凉水”。

刘璐认为,不过现在很多都找建筑商一起合作,对开发商而言,资金压力没有想象中那么大,这个压力会在建筑商和开发商之间分摊。

成都某房企工程部总监陈先生表示,该意见让项目拿到预售许可证的条件变得更为严苛,会大大延长销售周期。根据测算,按照新政策执行,规划7层的项目将延迟1个半月才能拿到预售证;而规划35层的项目则将延迟近4个月才能拿到预售证。

业内人士肖先生指出,提高预售门槛是为了防范楼市烂尾、跑路状况增多的情形发生,前几年,成都一大波中小房企出现资金断裂项目崩盘的情况,给购房者带来绝大损失,也给市场造成不好的影响。他认为,新政对开发商的资金实力、操盘水平提出了更高的要求,中小开发企业的生存空间将进一步被挤压,成都一大波中小开发商或陷入资金断裂恐慌。

3报建费缓交 40万方项目资金压力减4400万

值得注意的是,此次还针对房企减负提出了针对性意见。最抢眼的一点是“按照要求开工建设成品住宅的优良信用房地产开发企业,其成品住宅建筑面积的报建费允许缓交50%,缓交期限为一年。”

报建费是指项目开工前办理施工许可证需要缴纳的项目费用,通常按建筑面积来计算。缓交报建费对开发商意义到底有多大?上诉张先生测算到,报建费目前的缴纳标准是220元/㎡,按照一个体量为40万方的项目计算。新政前,项目需一次性缴纳报建费8800万;新政后,项目则可以有4400万的费用可以缓交一年,可以一定程度上缓解房企资金压力。

4二套房最低首付降至三成

新政第18条规定:居民家庭首次购买五城区和成都高新区普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为25%,购买其他区(市)县的普通住房可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买五城区和成都高新区的普通住房,最低首付款比例调整为35%,购买其他区(市)县的普通住房可向下浮动5个百分点。上诉肖先生认为,这是针对区县市场的去库存是一套组合拳,有一定的积极作用。

网友:买到烂尾楼,坑爹一辈子

昨天,成都楼市新政出台,各路媒体都跟打了鸡血一样宣传政策,网友的反应却各有不同。

@尴尬癌晚期患者:我们农民在村上住大别野住得好好的,干嘛来大省城吸雾霾?

@就是要得瑟:我要当史上最牛钉子户!坚决不搬!

@归去何方:提高销售门槛是不是不会出现烂尾楼啦?

@隔壁老王:买房一定要首选大品牌,购房是人生大事,遇到小开发商资金断裂的问题而拿不到房,只会后悔终生。我一个朋友为了结婚买了婚房,结果楼盘烂尾,房子拿不到的情况下,每个月还要继续供贷款。挂横幅、找开发商解决,到了最后还是人财两空。“当时就不应该看重这个便宜几万块,现在多的钱都找不回来。”

昨天,压垮成都中小开发商的最后一根稻草砸来!?

新闻延伸:

成都两项目资金断裂,谁来为购房者买单?

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西江河畔

今年4月,有爆料者称,自己2013年以4600元/平米的价格在龙泉驿西河镇的西江河畔买了一套房,按照购房合同上的交房日期应该是2016年年底,但此楼盘却从2015年停工至今,未有半点复工迹象。

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嘉悦汇

位于成都的华惠•嘉悦汇于2015年5月停工,据了解,成都华惠不仅嘉悦汇停工,华惠三盘都陆续停工,停工的主要原因是由于开发商资金链出现了问题,嘉悦汇400多名业主集体求助,希望早日复工,华惠负责人书面承诺华惠•嘉悦汇将在2015年6月30日复工,但截止2015年11月尚未复工。

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本文来源:网易房产成都
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