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蜀都新城商业库存6月猛增20万方 行销招聘“群众演员”假看房

2016-07-28 18:19:56 来源: 网易房产(成都)
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进入7月,地铁6号线开工的消息在蜀都新城的售楼部里流传,置业顾问带着振奋的表情向购房的人宣扬着这项未来的利好。售楼部外,一些行销人员——“老蜜蜂”们仍然在为带客而焦灼地等待,这里是另外一个江湖,争抢与交易,联合与排斥在交替上演。

2013年,地铁2号线开到犀浦,郫县的购房人群开始涌到犀浦购房,致使犀浦房价上涨2000。现在,新地铁的开建,仍然需要散布在这个新城区各个角落的“老蜜蜂们”将当年失去的购房者重新带回到这里的售楼部。

时代不同了。

6月底,中海正式接手了中信地产在成都的全部业务,“中信蜀都”也由此成为历史。最近两年,蜀都新城无土地成交,而在这段时间内,住宅开始吃老本去存量,商业物业集中上市,存量猛增至20万平方米。

10年规划与开发,蜀都新城前脚迈进了成都,后脚仍然留在郫县。如今,过剩的商业,停滞的土地交易,有限的住宅存量,正在让这个新城进入前不着村后不着店的更年期。

“小蜜蜂”花钱招聘路人假看房

刚从龙光·君悦华庭的售楼出来,头条君就被3只“老蜜蜂”围住了,无论如何请头条君去项目上看看。过了十字路口,还有一只“老蜜蜂”大妈不离不弃地跟着,她近乎哀求地请头条君帮她一个忙,她说她已经好几天没有带到一个人了。她说不会让头条君白跑一趟的,她愿意给10块钱。她真的就从钱包里掏出10块钱来,作势要给头条君。

我们一起穿过知识公园,在香缇华府门前的大街上,一个骑着电瓶车的年轻女人迎上来:“嬢嬢,这个给我嘛,下次还你一个。”于是头条君就被这个年轻女人带进了天立香缇华府售楼部。从天立出来,之前的大妈等在街边,边上还挺着一辆“三蹦子”。一见头条君,大妈就要迎上来,前脚刚踏上台阶,一边的保安立刻用手指着她:下去!那只脚又怯生生地退回去了。

头条君有些犹豫,旁边随即又围过来几个人。坐上“三蹦子”的那一刻,窗外晃动着人脸和DM单。开车的大爷扭过头来跟头条君说话,也递给头条君一张DM单,吓得头条君赶紧提醒大爷注意开车。

(头条君乘坐的“三蹦子”)
(头条君乘坐的“三蹦子”)

这位大妈颇有耐心,临近中午,还要请头条君吃饭,然后再去下一个售楼部。头条君在蜀都新城采访的一天时间里,每一处都被 “小蜜蜂”纠缠。几乎每一个售楼部,都维持着这种“刀耕火种”般原始的拓客方式,有一搭没一搭地为这个新城的房地产销售输送着血液。

中原地产提供给房头条的一份数据显示,截止到7月12日,2016年上半年,位于蜀都新城的龙光君悦华庭、天立香缇华府、海骏达蜀都1号等六个楼盘共销售1463套,面积合14万方(下图)

(该数据由中原地产提供。中信未来城2016年销售的2套物业为独栋别墅。数据依据备案数据,因滞后等因素影响,可能与实际成交量有一定出入)
(该数据由中原地产提供。中信未来城2016年销售的2套物业为独栋别墅。数据依据备案数据,因滞后等因素影响,可能与实际成交量有一定出入)

近三年多时间以来,蜀都新城这六大项目每年维持着20多万方销售量,价格也基本维持在4800元/平方米,一直处于有量无价的境地。另一方面,近两年蜀都新城有土地供应,却无土地成交,因此也无新项目入市。当前,中信未来城已基本清盘,龙光君悦华庭进入二期,海骏达蜀都1号进入三期,五彩城虽然还有又不少量,然后受资金链紧张影响,销售一直不如人意。因此,住宅物业的占比将会逐渐下降,接下来蜀都新城的物业将以商业销售为主。

(该数据由中原地产提供)
(该数据由中原地产提供)

6月商业存量猛增20万方 崩盘风险大

2006年,蜀都新城概念规划评审获得通过,北抵望丛中路,南接成灌高速,东至南北大道,西临何公路的区域共计7343亩区域被划定作为郫县的新县城。根据郫县政府与中信集团的协议,中信集团投入30亿元进行土地整理和城市配套设施建设,因此蜀都新城又被称为“中信蜀都”。而在郫县官方的说法中,蜀都新城又称郫县东南部新城。规划人口12万。

头条君获得的一份写于2011年地的《郫县商业市场调查报告》如此描述郫县的商业现状:新城区建设有恒创蜀都广场、天之府温德姆至尊豪庭酒店等商业项目,但是都无法完全满足当地居民的消费需求。消费群的消费习惯还是以县城中心周围为主。郫县当地商业项目多为临街底商,开放式商业街等商业形式,档次较低,管理松散,无大体量商业设施,无法吸引大型商家进入,影响当地商业发展。《报告》称:目前,进入郫县的开发商已经意识到当地大型商业设施的匮乏和不足,已经开始加紧规划建设独立大型的商业设施。如泰立·观筑、五彩城、华侨凤凰国际城、龙城国际等项目。

2012年起,蜀都新城的商业供应量逐年加大,至2015年,商业存量猛增至20万方。中原地产的人士解释说,这部分存量还不包括诸如万达广场10余万方的自持商业物业。

(该数据由中原地产提供)
(该数据由中原地产提供)

头条君根据公开信息整理一份区域内商业规划,体量高达138万方。还不算附近几公里范围的龙湖时代天街、花样年花生唐、龙城国际等。

蜀都新城商业库存6月猛增20万方 行销招聘“群众演员”假看房

如此大体量的商业中,业态布局上却大同小异,同质化竞争问题日益暴露。头条君获得的一份《海骏达城招商推荐书》上的楼层业态规划,与绿地缤纷城业态对比。

蜀都新城商业库存6月猛增20万方 行销招聘“群众演员”假看房

蜀都新城商业库存6月猛增20万方 行销招聘“群众演员”假看房

《海骏达城招商推荐书》如此描述海骏达城的消费人口:高新区现阶段产业人数超过53万人; 高校人口数为20万人; 郫筒镇总人口11.1万人,城区人口8.2万人,流动人口3万余人; 蜀都新城规划人口12万人,周边总人口数达100万人以上。

就是这样的消费人口,也在被各种商业分流和稀释。头条君实地走访发现,区域内部分商业人气较高,多数商业都只能用“冷清”来形容。

(绿地缤纷城二楼现状  摄于7月8日14:52:40)
(绿地缤纷城二楼现状 摄于7月8日14:52:40)

(绿地缤纷城楼现状  摄于7月8日14:51:18)
(绿地缤纷城楼现状 摄于7月8日14:51:18)

(天立香缇华府一期(已交房)底商 摄于7月8日11:11:56)
(天立香缇华府一期(已交房)底商 摄于7月8日11:11:56)

7月12日,世邦魏理仕公布了其《2016年第二季度成都房地产市场回顾及展望》,根据世邦魏理仕的这份报告成都商业市场正快速向周边地区及一圈层近郊区县扩张,成为商业地产开发商拓展的聚焦区域。未来四年内,郫县、双流、温江、龙泉等近郊区域将迎来集中供应。购物、娱乐、体验结合的大型购物中心将成为新兴区域未来供应的重点物业类型。

根据官方说法,2015年,郫县重大服务业项目投资居全市前列,“郫县以其独有特色打造对接中心城区的城西商业区域。”或许,正是用力过度矫枉过正,集中了上百万方商业的蜀都新城在此时进入了更年期:重心将由住宅转向商业,“蜜蜂”们将很难在这个时期使上劲,营销将发生改变。相对数年来“没有最低,只有更低”的房价,如何消化巨大体量的商业将是“更年期”最大的烦恼。

机构统计的数据载明,截止今年3月,成都商业物业存量面积达到498万平米,去存周期也高达100个月的历史最高水平,去库存压力相当之大。城南三环外为商铺库存积压区;近郊县商铺存量394.17万平米,去化周期6.53年一。对此,成都资深地产地产营销人吴先生认为,蜀都新城的庞大库存藏着巨大风险,是成都商业地产最敏感的触发点,仍存崩盘风险。

本文来源:网易房产成都
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