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成都老城西重获认同 就靠这9个主城区别墅?

2016-10-13 08:35:25 来源: 网易房产(成都)
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(网易房产成都站 陈潇潇)纵观成都东、南、西、北四大区域近几年的发展态势,但是从区域发展的规格及前景来看,国际城南的地位已经无可撼动!而说起成都的别墅发展轨迹,大多人的第一感官则迅速捕捉到位于浣花溪旁的建筑,时异势殊,成都别墅发展20年,伴随城市化进程不断加快,城市别墅格局得以重新洗牌,新兴板块接连崛起。

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成都的别墅销售,在2014年之前一直是牧马山、青城山、麓山、航空港、温江、蒲江六大传统别墅板块居首,区别仅仅是排名上下。可2016年的别墅市场风云变幻,从别墅销售的绝对套数和质量上看,新崛起的黄龙溪和两河二大板块已经取代了温江、蒲江的位置, 究其根本,部分别墅板块被取代,创新停滞和供应萎缩以及缺乏交通干线直达是主要原因。

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成都别墅需求今年爆发成都楼市别墅发展史上曾经出现过的13个别墅板块一览

高低配产品扎堆入市城南、城西

2016年,成都楼市无疑是改善型住宅唱主旋律的一年。各大开发商纷纷推出改善型产品,尤其成都别墅市场今年更是一片热闹,购房者对居住品质和居住空间的需求大大提升,这其中“别墅+高层的高低配”住宅项目在今年扎堆入市。

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位于天府大道南段的豪宅项目麓湖近日因其高层产品“生态城”倍受改善群体关注

“高低配”指同一项目内既有高层也有别墅或洋房,虽然这种产品配置的项目很早就已经在成都试水,但各大开发商的“高低配”项目在今年集 中亮相,在城南,北大资源颐和翡翠府、朗诗南门绿郡等在今年入市,甚至有部分项目也砍掉一部分高层,成功改规推出了别墅产品。城南的别墅需求异常火爆,但是城南别墅市场竞争环境也非常激烈。

2014年8月22日,保利以底价5940元/平方米挂牌拿下金泉街道淳风桥社区205.5933亩土地,并呈现两河森林高端别墅项目,这是近年来两河片区少见的“大动作”。时隔不到3个月时间,龙湖以5.67亿总价入驻两河片区,打造龙湖·源著。而在今年,城西全面爆发,金沙城、首开·龙湖紫宸、蓝光·雍锦王府、中粮·祥云里,加之未来将规划打造的中海·熙苑别墅,城西正式进入高低配加速阶段。

相较于大部分位于成都近郊的纯别墅板块,有业内人士分析指出,成都近郊别墅低入住率的主因是别墅相关配套不够完善,难以形成居住氛围。正合地产顾问中心总经理王恒表示,别墅内的配套偏向高端,一些低端的生活配套难觅踪影,连日常生活都难以保障,更别谈长期居住了。他还谈到,“别墅买家肯定希望自己的别墅能有和市区一样的配套”。正因如此,高低配产品的优势就显而易见了。既能不离城区生活和配套,又能满足别墅的品质居住需求,尽管不是纯别墅居住区,但比较来看,还是优势大于劣势。

改善上扬持续刺激楼市

别墅扎堆城西跑赢城南不是问题

根据四川中原数据监测,2016年上半年成都豪宅市场销远大于供,新增面积11.33万㎡,同比下降71.23%;成交面积33.71万㎡,同比下降2.37%;

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对此,四川中原认为,当前楼市改善市场发展良好,豪宅市场也受到一定拉动,年初首付比例下调、契税营业税双降等利好政策,进一步促进豪宅市场量价齐升。从市场供需情况来看,当前市场呈现去库存特征,供不应求现象明显。

根据这份成都豪宅排名前十的数据得出,攀成钢与站南板块表现抢眼,分别以4个豪宅项目位居板块第一第二。

纵观上半年排名前十的豪宅分布图不难发现,城西在豪宅市场的分布上仍然处于缺位的状态。业内人士普遍认为,这种状况与城西一直以来土地供需比例有关,诚然,城西一直都是居住圣地,同时也是最早发展的板块,浣花溪别墅群、金林半岛都是从城西发源;然而近几年城市发展过程中,尤其是在地产行业,城西一直保持“止步不前”的状态,但是,随着城西新项目在下半年的集中入市,今年下半年的结果显然不止于此。

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2016年下半年城西拥有别墅产品的在售项目分布一览

“相比城南高耸的天际线和小区楼盘修得就像麻将排开一样,更喜欢城西的人文底蕴和老成都居住风情,但是之前的老房子居住起来会慢慢发现,没有电梯、小区不够宽敞、外墙老化严重、户型有待提升等诸多不便,我们希望能够继续留在城西。”家住双楠某老小区的刘先生告诉记者,像他这样的购房者不在少数。

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在老成都的眼中这张晚清的成都地图注定了“西贵”的历史渊源

由于老成都人已经非常习惯城西的居住氛围,所以该区域项目的购房者具有很强的地缘性特质,据了解,城西龙湖源著、朗诗金沙城、保利两河森林、蓝光雍锦王府等主打改善型豪宅产品的项目,其成交客户60%以上均来自城西地缘性居住人群。

城西某位于三环路的在售项目置业顾问对头条君表示,“现在的购买人群与过往是不一样的,以往买房的主力是本地有钱人,现在城市中产这个阶层的人群最多,我们也关注到消费力的变化,所以顺势推出200~300之间㎡别墅。”

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城西某在售项目高低配的设置里别墅和洋房产品占了较大比重

在成都楼市螺旋状上升的过程中,西二环一直拥有大批追随者,城市核心地段价值,得到了历史与现实的充分验证。随着主城土地供应越来越少,城西也一直在向外发展,先有金沙、外双楠,后有外金沙、光华、新双楠乃至羊犀、国宾和两河板块。

在早期的城市规划、交通、产业布局、开发商入住的数量与质量、以及未来前景上看,城西一直处于领先地位,尽管在商业配套上城西还需人气支撑,不少楼盘仍然在强调与老成都市区的距离有多近,与市区中心存在高度的依赖关系。这与城南形成了鲜明的反差。

“我们比对城南的楼盘和城西的楼盘区位介绍图,你们很容易就看出来,在城南这些项目的对外说辞里,‘双中心’已经形成,不再以天府广场为圆点来划出距离,丈量自己所处的地位。”成都某地产营销公司L先生曾对头条君这样表示。

有业内人士如是解读目前商品房市场上消费力的变化,“别墅成交量不高,但是成交金额相当于普通住宅的数倍,不少上市公司在年末高频次推出别墅,很大程度上是因为业绩需求。大面积的别墅总价过高,面向的客群以40至50岁以上的超高收入人群为主,但今年,不少30多岁的改善型客户选择入市。”在他看来,目前市场对于别墅的接受度正在逐渐提高,目标人群仍然锁定对生活品质有要求、高收入但并非巨富的客群,这些群体中,不少是首次购买别墅的置业者。

高卓群 本文来源:网易房产 责任编辑:高卓群
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