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华府VS大源VS新川 成都城南3大热门板块大PK

2017-02-28 10:16:08 来源: 网易房产(成都)
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2016年12月29日的土拍让华府板块狠狠地风光了一把,三块地最低楼面价为8900元/㎡,溢价率均超170%。“华府终于要破万了?”当日土拍后,地产人们达成共识,华府板块要在2017年火起来了。

对比隔壁早在2014年就进入“万元时代”的大源,以及势头正足的新川,华府板块走到如今的“9000元面粉时代”花了四年的时间

早在2012年,华府板块曾在短短1个月,参与6次土地拍卖,出让土地共计1400余亩。保利、中信、九龙仓、棠湖、森宇等品牌房企悉数进驻,彼时华府板块的楼面地价还未破2000元/㎡。

随后一年,华府板块的地价翻了一倍有余,业内开始称华府为“大源接班人”。直到2014年中旬,随着鑫苑置业以4150元/㎡的楼面价拿下华府地块,整个成都楼市步入淡季,华府板块的地价似乎也就此定格,两年内未见提升。

2016年楼市迎来转机,城南大源板块和新川板块都成为开发商争抢的“热土”,唯有略微偏远的华府板块似乎还一直沉寂。直到年末的土拍,华府才终于热度再起。

华府VS大源VS新川概况一览

距离市中心越近,价格越贵

越靠近市中心的房价越高,绕城外的城南亦是如此。

三大板块的地理位置示意图

从地理位置上来看,大源板块距离市中心最近,新川次之,华府最为偏远。据中原地产最新数据显示,目前大源均价为16236元/㎡,新川均价为9742元/㎡,华府均价为6815元/㎡,新川介于大源和华府之间。

“早知道就在大源买房了!”这是无数挤进城南却没进到大源的购房者的共同心声。近两年城南楼市热度飙升,大源的房价也在此形势下飞速上涨,甚至已和主城二环内的房价持平。如华润凤凰城,在2007年开盘时,均价6500元/㎡, 2011年11000元/㎡,如今二手房的均价最低也在14000元/㎡左右,房价上涨近两倍。

华润凤凰城实景图

新川和华府的房价相对来说要“淡定”很多,新川倒还有逐渐上涨的痕迹,但华府依然停在两年前的水平。

同方向不同命运,只因地段不同

同样位于城南,同样位于天府大道南延线两侧,但这三大板块的命运却截然不同。

发展了近十年的大源板块,配套早已成熟。区域内中高端写字楼云集,多个世界500强企业在此选址。伊藤洋华堂、世豪广场、银泰城、环球中心等弥补了大源多年的商业空缺。据了解,大源目前入住率已达70%,笔者于工作日实探大源时,街道上人流不息,生活气息浓厚。

天府二街伊藤洋华堂实景图

相对来说,新川板块就要冷清些许。从中德英伦联邦走红开始,新川板块才逐渐为人所知。此后,虽有万科海悦汇城、新鸿基悦城、金地天府城等大小楼盘相继呈现,但区域内配套并没有因为项目增多而发展起来。

新川区域内楼市出现销售高点,是从新加坡外企和四川省合作开发的新川创新科技园的落地开始,这个占地10万平方公里的产业园成为各大开发商共享的利好。但区域内商业的缺乏让新川板块的生活氛围一直不算浓厚,街道两侧均为在建项目,街道上人流较少。

新川创新科技园实景图

新川街道两侧在建项目

华府板块属于天府新区双流的板块,所以只能享受双流的配套。目前华府的各项配套基本停留在“规划”二字层面上,街道人流稀少,大片地块还处于待开发的状态。

从最基本的交通到商业设施等各项配套,华府板块目前已呈现的仅有双流协和实验小学、中学两所学校而已。

“华府板块要呈现规划前景,至少还需要五年。”2013年曾有位业内人士如此预言。三年过去了,华府的现状表明预言似乎还要往后推几年。不知刚提升地价的华府板块,未来是否能加速提升,早日实现预言。

地价提升区域价值,新川和华府发展潜力大

地价,是判断区域未来升值的重要指标。华府板块在2016最后一拍上表现着实亮眼,几乎高过区域房价的成交楼面价让区域内其他楼盘欣喜不已。土地价格涨了,意味着区域内楼盘也有可能要跟着涨了。

中铁建此次连拿三地,未来必定会在此地有“大动作”,利好叠加,未来的区域价值或许有所上升。

同样在2016年土拍价格翻一番的还有新川板块。2016年8月9日,新川板块拍出了8650元/㎡的新高价,北大资源高调入驻新川,123亩的大地块预示着这里即将诞生一个新的大项目,这对于区域价值的提升也将起到极大的推动作用。

而大源最近一次土拍是在2015年11月,两块地以近两年最低的起拍价姿态出场,最后被朗基和北辰分别以6120元/㎡和6400元/㎡的楼面价拿下,相对来说,地价不算很高。而据锐理数据可知,近几年,大源楼面地价最高的一次为2013年9月的8410元/㎡,虽未超过新川和华府的历史最高价,但大源的房价升值速度却是有目共睹的。

如今,城南天府新区正在强势崛起,成都即将实现“双核共振”。若说大源板块距离市区中心最近,所以得到有利的发展,那么我们或许可以期待,距离天府新区更近的华府板块和新川板块,也将会在产业中心的辐射下提升板块价值。

但从整体来看,大源如今几乎已无新房可买,二手房价格又虚高,要想挤进大源,就要承担一定的经济压力。而华府和新川还有很多新房源,土拍后进驻的一批批大品牌开发商,又将为区域内增添更多优质项目。

如今城市轨道交通发展逐渐成熟,相比之前更为便利,或许会有更多的人选择多花一些交通费而选择发展潜力同样很大的华府或新川板块。

2017年城南的热度还将继续发酵,天府新区热度稍降后,华府又在年底抬升了起来。无论是大源、新川,亦或华府,作为城南热门板块的重要组成部分,在未来都将以各自的优势迎接更多购房者。

黄艺璇 本文来源:网易房产 责任编辑:黄艺璇
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