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城南吸走成都45%公寓客 60万/套最抢手!

2017-04-21 07:29:03 来源: 网易房产成都
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成都的公寓市场状况如何,面对公寓市场丰富的产品购房者又该如何甄别?

(网易房产原创出品_严禁转载欢迎署名转发)

自2016年10月1日,成都市出台限购措施以来,截至2017年4月19日,成都市已经出台四轮调控措施。在愈发严谨的市场环境中,公寓因相较于商铺与写字楼更为灵活,门槛也更低,逐渐吸引市场目光,加之限购影响,甚至部分自住性客户开始进入公寓市场,网易房产(四川)网络调查结果显示,在限购之后63.9%的购房者会考虑公寓产品。

在此背景下,不少公寓产品纷纷低调加推,2017年3月限购再次升级后,成都市公寓成交已达到11.18万㎡,环比上涨67.2%,同比上涨196.4%,再次达到近两年来的最高值(2016年11月和12月成都公寓成交量曾触及10万㎡以上)。

按照3月的去化速度,目前成都公寓的去化周期在18个月左右,仍处于去库存阶段,这意味着后市或还将有大量公寓上市。

成都的公寓市场状况如何,面对公寓市场丰富的产品购房者又该如何甄别?

网易房产联合吉信行、中成房业、正源地产、中睿营销、kinvo金网络等知名房地产机构,携手数据、财经、营销等领域资深地产人,结合网友投票以及网易实地调研,推出“2017成都公寓价值红白榜”调查研报,旨在为购房者更加科学地选择公寓产品,提供可靠参考。

(延伸阅读:首份成都公寓网友大数据出炉

总榜图

重磅!2017公寓红白榜出炉:成都首份公寓置业全指南



数据模型解析

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·本次调查样本涵盖成都市场近两月主流在售公寓产品、长租公寓。

·按照企业能力(权重30%)、产品价值(权重30%)、投资价值(权重40%)等三个维度评价公寓产品价值。

·企业能力包括,企业品牌影响力、营销能力、运作能力等三个方面,权重皆为10%;

·产品价值包括,户型设计、环境打造和装修情况三个纬度,权重同为10%;

·考虑到购买公寓的人群多为投资述求,故投资价值在本数据模型中权重达到40%,包括产品价格水平(15%)、升值空间(15%)、区域发展(10%)。

·考虑到长租公寓的情况,数据模型取消投资价值评价体系,增设盈利能力(权重40%)评价。

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【网易房产发现,综合评分75分为本次调查的中位数,因此评分在75分以上的公寓(红榜)及长租公寓为推荐产品;综合评分为75分的项目,实际价值与预期价值存在一定的差距但未来有较大发展可能(潜力榜),建议考察后消费;75分之下的项目,综合评分不突出但某些单项指标具优势,建议谨慎消费。】

榜单解读

1、红榜:品牌房企占足7成份额 本土特色企业差异化突围

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红榜排名前七位的项目,均出自品牌开发企业,综合评分均接近80分。这类项目的开发企业资金实力强大,能保证产品品质。同时,由于企业拥有强大的资源优势,这类项目对于区域发展的带动能力也强于一般项目。因此无论是从企业能力、产品价值以及投资价值这类产品综合评分均较高。

如位列榜首的复地金融岛,与其他品牌企业相比,该项目在于地段优势明显,在投资价值评分中获得33.8分。与同位于金融城的银泰中心华悦居相比,其衔接金融城3期与2期的位置,更适合居住的属性,让其最终成为本次调查的榜首。

今年正式亮相的华润时光里也进入该榜单,未来项目或长期成为公寓市场的关注点。

另外,榜单也不乏一些本土房企在重点地段打造的特色项目,物理资源带动此类项目短期内会持续受到关注,且具有较高的投资购买价值,但受限于企业综合实力,此类产品持续性弱。

网易房产认为,随着房地产企业集中化程度愈发集中,中小企业依靠差异化分羹公寓市场的机会将逐渐被挤压,依靠资金实力、产品打造能力、产品升值潜力,品牌房企在公寓市场的占比将会持续扩大。建议购房者优先考虑该类项目。

2、潜力榜:仅3成购房者聚焦核心区公寓 项目强潜力被低估

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在网易房产针对消费者的调查中,四川购房者入手公寓,选择成都城南高新区及天府新区的比例高达45%,而主城区这一比例下降至34%。由此可以看出,购买城南公寓产品最受追捧。

但成都市核心区,作为城市物理中心,人文、交通、配套等优势明显。潜力榜中项目均位于二环内,依托核心区优势,部分项目虽实际价值与预期价值存在一定的差距,但未来有较大发展可能。

如富力中心·富力公馆地处骡马市成熟商圈,“70年产权民用水、电、气的商用公寓”在市场上已基本独一无二,但项目前期遗留诸多问题极大影响舆论形象,伴随规划利好和项目提升,市场预期有向好趋势。

该类榜单中,如占据江景稀缺资源的望江名门、天府广场地段资源的星汇广场、品牌房企作品中海新华府MINI等各有优势,也各有弱项。在城南大量库存或影响产品购买性价比的状况下,网易房产认为该类产品未来的投资购买价值会迎来爆发,建议购房者考察后消费。

3、白榜:多项目依托价格驱动 长短板明显需谨慎

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这类项目多位于近郊及主城非核心发展区,部分存在明显硬伤,多数依靠价格驱动销售。

如位于双流的尚港领地公寓产品,借助价格优势迅速去化,但区域发展潜力有限,同时配套设施缺乏,作为投资属性较强的公寓产品,未来升值潜力较小。

在限购之下,市场涌现很多价格吸睛的公寓产品,但该类项目某些单项指标有优势但也存在明显硬伤,综合评分不突出。网易房产建议谨慎消费。

4、长租公寓榜:竞争加剧 新入局者受市场关注

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自2014年“长租公寓”便成为房地产租赁市场的新风口,目前成都市场已经有如米公寓、水滴公寓、优客逸家、蘑菇公寓、自如友家、YOU+国际青年社区、蜜柚、魔方公寓、龙湖冠寓等长租产品。

本榜单为长租公寓评分前四,也是目前成都长租公寓颇有代表性的产品,也代表4类长租公寓运作模式:龙湖冠寓目前是以企业自持物业为基础改造为长租公寓;优客逸家以租用分散住宅,统一装修统一招租服务的长租公寓;魔方公寓则以独栋商业楼宇为运作标的,集中整改进行包租;红璞公寓是代理机构综合资源开发的长租公寓。

四种公寓产品定位与模式有不同,但综合而言,长租公寓先入局者领先。冠寓依托龙湖在成渝地区多年的品牌积淀,一经推出获得了颇高的关注度,在本次调查中获得82.9分,位列长租公寓第一位;随后则为四川本土发家长租公寓产品,发展时间更长,目前排位前于魔方公寓、红璞公寓,市场熟悉度和认可度相对更高。

但是随着资本和创业者的密集进入,整个长租公寓行业将会进入包含资本、品牌、技术、服务、产品、商业模式在内的全方位竞争阶段,未来行业竞争将加剧,优胜劣汰将加速,谁能否真正赢得市场,还需观察。

五、结语

与北上广深等一线城市房地产价格相比,主城区均价刚过1.3万/㎡的成都,尚处于价格洼地;与此同时国家级中心城市等重大规划,奠定了城市“价值高地”的基础,这使得全国置业者争相进入成都。伴随成都4轮调控的相继出台,成都内外高涨的置业需求部分转移至公寓产品,特别是投资需求,网易房产网络调查结果显示,成都公寓市场47.3%为投资客。

而根据网易网络调查结果显示,投资客群对于公寓选择最看重的为地段,40%的购买客群首选城南;30%置业者认为8000元/㎡-10000元/㎡价格和30㎡-60㎡产品最受欢迎,即25万-60万产品最抢手。

网易房产建议,企业跟随市场需求适时开发适用市场的产品;投资者入手公寓是为分散投资、规避风险的有效选择,但也需要注意房价虚高、泡沫化趋势等风险;自住人群购买公寓则应注意项目实际产权,40年产权、商用水电气、更高税费与首付和贷款比例都有别于住宅,需全面考虑。

声明:本榜单依据网易房产数据库信息,结合成都房地产专业机构(涵盖策划、代理、数据、顾问、咨询)、资深地产人、媒体人、网友打分投票数据及踩盘实况综合评定考量,网易房产极力确保数据准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确,分析结果仅代表数据趋势,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

【“2017成都公寓价值红白榜”全文报告,欢迎关注微信公众号“易成都”回复关键词“报告”获取】

张洪 本文来源:网易房产成都 责任编辑:张洪
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