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溢价163%抢地!三四线城市地价房价逆袭上涨

2017-04-21 07:59:36 来源: 地产刀客
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毫无疑问,调控教导我们,一二线城市的上涨火苗转移到三四线城市了,大家一块抢地抢房去。

老谢可以负责任的告诉你,2017年3月国家统计局的三四线城市房价与房企疯狂砸钱到三四线城市抢地、购房者与资金转移到三四线城市的数据显示,中国楼市进入普涨到分化,再由分化到普涨的集体上涨;一线城市上涨到二线城市接力上涨,再由一二线城市上涨到三四线城市上涨的全面开花上涨;国家中心城市上涨到城市群上涨,再由城市群到都市圈上涨的区域性上涨格局已经快形成了。说明本轮调控圆满完成抑制房价上涨过快、防止房价下跌过快的调控目的,完成控了房价、去库存的政策目标,同时顺利完成了保增长、稳房价、防风险的政治任务。

溢价163%抢地!三四线城市地价房价逆袭飞涨

老谢正式通知你,当前中国越来越多城三四线越市楼市复苏回暖,终于逐渐走出市场低迷与寒冷困境、缓解了高库存与土地供应过剩风险、遏制住了持续暴跌与断崖式下跌局面、避免了房地产崩盘与崩溃危机,正式结束冰封的“冬天”、结束痛苦的市场“调整期”、结束单边房价“下跌期”。意味着越来越多三四线的房地产市场,迎来了一个新的春天,迎来了地价、房价一个新的上涨周期,迎来了购房者、房企一个新的机会。毫无疑问,调控教导我们,一二线城市的上涨火苗转移到三四线城市了,大家一块抢地抢房去。

其一是70城市房价全面上涨,呈现加速上涨趋势。2017年3月份,70个大中城市新建商品住宅价格环上涨城市62个。总体来看,环比增幅为0.71%,相比2月份0.33%的增幅明显扩大。 比2月0.33%的涨幅扩大了0.38%,,比1月0.24%扩大了0.47%,比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.45%,连续2个月报复性上涨,呈现逆势反弹走势。说明房价猛涨,涨幅反弹,呈现加速上涨的走势。3月房价同比涨幅10.30%,保持高位上涨的形势,自2017年1月开始到3月已连续三个月收窄,分别为10.69%、10.56%、10.30%。

3月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的62个,比2月份56个城市上涨的数量,增加6个。在15个一线和热点二线城市中,有9个城市上涨,较2月份的3涨2持平,有所增加。从同比看,涨幅回落的多为一二线城市。3月份,70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比2月份增加4个,回落城市中18个为一二线城市。事实上,早在2014年-2016年,部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地,2017年又有地级市明确暂停或放缓供地计划。如果大部分三四线城市借此来调节供求关系,那么未来2017年-2018年,大部分三四线城市将不存在去库存压力,楼市将迎来新一轮上涨机会

其二是70城市的三四线城市房价进入新的上涨周期。70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落,3月份比2月份回落3.4个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落,3月份比2月份回落0.6个百分点。在一二线城市房价涨幅回落后,三线城市的涨幅却在扩大。刘建伟称,三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,3月份比2月份扩大0.4个百分点。数据显示,多个三线城市新建住宅价格的同比上涨,惠州同比上涨23.9%,九江、赣州均上涨13.6%,泉州上涨9.9%,洛阳上涨6.5%。

一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。但三线城市的涨幅略有扩大,三四线城市房地产市场逆袭上涨。3月三、四线城市房价持续温和上涨,仅丹东房价环比回落0.1个百分点。随着三、四线城市的“量价齐升”,对整体去库存也起到了正向作用。此外,值得注意的是,如调控力度较小的扬州、惠州等环热点一、二线城市房价环比涨幅较大,均保持在一个百分点以上。从2016年国庆节开始,一线和热点二线城市楼市调控升级,致使中西部核心城市,以及核心区域周边的三四线城市的房地产市场升温,三四线市场的前景一直受到特别关注。

其三是房企不断到三四线城市进行攻城略地的抢地。大部分全国化房企仍然表现出对城镇化前景的看好,以及由此带来的一二线城市机会。在适度向三四线扩围的同时,2017年,一二线城市仍将是大部分企业的业绩重心。“在中央及地方政策指引下,2017年,热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄,但成交价格仍可能维持在较高水平;三、四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益,有望缓解去化压力。”今年3月2日,中骏置业发布2016年年报,并对今年市场做出如上展望。一个月后的4月11日,中骏置业拿下徐州铜山区一宗25万平方米的土地,首次进军徐州——正是年报中提及的三线城市。

2017年4月10日下午,中海地产历经4小时又46分169轮竞价,最终以总价62870万元竞得广东佛山狮山官窑超2.4万平商住地,折合楼面价约9242.97元/平,溢价163%,虽未能达到本宗地块最高限制价(最高楼面价9850元/平),但也成功刷新了官窑区域的单价记录。据悉,这也是中海今年首次在佛山拿地,2016年中海在乐从、伦教两地相继拿地,并收购了里水两个项目,定名为中海山语湖、中海金沙水岸。此前新城控股逾42亿夺狮山超14万平商住地,楼面9853元/平;2017年1月,时代地产以总价31亿斩获位于狮山镇小塘近11.8万㎡商住地,折合楼面价约9869元/㎡,迄今仍保持着区域单价记录。

2016年,多数房企录得销售规模大幅增长,一二线城市贡献了主要业绩。这与热点区域楼市大幅增长的现实密不可分。从去年四季度开始,热点城市调控大幅加码,中西部核心城市,以及核心区域周边的三四线城市“接力”升温。即便楼市调控的范围扩大、力度增强,三四线市场的前景仍被普遍看好。今年以来,将区域布局向三四线城市延伸的企业不在少数。国家统计局数据显示,1-3月房企土地购置面积3782万平方米,同比增长5.7%,增速比1-2月回落0.5个百分点;土地成交价款1359亿元,增16.7%,增速提高4个百分点。

4月17日,安徽马鞍山市经开区的马土让2017-17号地块成功出让,经96轮竞价,安徽中丞房地产开发集团有限公司竞得此地块,成交价3.2亿元,溢价率达227%,楼面价4927元/平方米。该地块约54.03亩,规划为居住用地,起拍价9750万元。4月18日下午,碧桂园集团以总价7.3亿夺下位于广东江门市蓬江区杜阮镇那糍坑(土名)地段的JCR2017-27(蓬江01)号地块,楼面价6894元/平,溢价率达273.5%。4月19日,经过95轮竞价,阳光城以6.14亿元的总价竞得江苏省启东市一宗宅地,楼面价达7097元/平方米,溢价率为372%。该地块出让面积50亩,建筑面积86518平方米,起始价1.3亿元,楼面价1503元/平方米。

到2017年,情况开始发生变化。年初,热点楼市又有升温迹象,并蔓延至周边区域。以北京的“3·17新政”为代表,楼市调控政策进一步加码并扩围。相比之下,受益于主流城市热度传导、改善性需求释放以及去库存政策引导的三四线城市,开始逐渐升温。据国海证券监测,今年一季度,一线、二线、三四线城市新房住宅成交面积同比增速分别为-36.5%、-8%及11.8%,三四线城市景气度明显提升。在土地市场,长三角等地的南通、无锡、嘉兴、镇江、台州、绍兴等三四线城市率先回暖,近期均有大宗交易。这种变化影响到房企的预期,并使得企业将目光更多地投向这些城市。

其四是一二线城市依然是房企攻城略地的主要核心区域。由于战略选择和发展历史的不同,房地产企业的区域布局有明显差别。但对于大多数全国化布局的企业来说,一二线城市贡献了主要业绩。年报显示,在恒大2016年的销售额中,一二线城市的贡献占比67.4%;碧桂园在国内市场中,有59%的销售额来自一二线城市;中骏置业的业绩中,一二线城市份额占到65.8%。区域布局高度聚焦的旭辉,这一比例高达98.2%。当年的新增土地储备,也表现出类似特征。如万科在去年新增了173个项目,有88.3%位于一二线城市。恒大则有59.6%的新增土地位于这一区域。中骏在一二线城市中的拿地支出,占拿地总支出的比重为79.6%。

步入2017,企业补仓积极,拿地热情依旧高涨。前三月,土地市场供应处于低位,房企的城市投资趋势高度趋同,促使重点城市土地价格高涨,10家企业土地成交规划面积同比增加39.7%。从拿地金额来看,碧桂园、恒大位居前两位。两家拿地金额合计在排行榜中占比超30%,规划建筑面积占比近45%。其中,碧桂园无论拿地数量、拿地金额均排名首位,该企业前三月在三四线城市的拿地面积与金额占比分别达72%、45%;恒大、中海、保利的拿地金额也均超过平均金额225亿元,紧随其后;招商蛇口前三月在广州、南京、合肥等城市加大投资力度,楼面均价近2万元/平方米,相对处于高位。

地方城市的土地收入也相应大涨。统计数据显示,2017年一季度,全国50大热点城市合计出让土地金额为6370.2亿元,同比增长63.8%。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。房企对热点城市热门地块拼抢依然积极,包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市地价依然处于高位,即使在地方政府设置多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然被多家企业拼抢。从企业布局战略来看,一线、热点二线城市仍为重点。今年1-3月,全国土地成交额前10名的城市累计成交额为2961亿元,同比增加59%。

二线重点城市继续占据榜单前列,其中武汉以513.1亿元领衔全国,合肥超过400亿,同比涨幅明显。此外,在规划建筑面积方面,武汉、郑州等热点二线城市土地成交面积排名靠前。从土地价格来看,今年一季度全国300个城市各类用地成交楼面均价2099元/平方米,较去年四季度上涨8.3%,同比上涨49.0%。其中,住宅用地成交楼面均价3412元/平方米,较上一季度微幅上涨0.7%,同比上涨44.1%。监管层已经对房地产企业的拿地资金开始从严监管,禁止企业用非自有资金拿地。同时,房企的再融资渠道也呈现收紧态势,一季度房企国内发债总规模出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升。央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

这与本轮楼市的层级式升温特征有关。2015年末,在连续降息和“3·30新政”、“9·30新政”的叠加作用下,一线城市率先升温,但深圳、上海很快因房价上涨过快而出台调控措施。2016年初,南京、苏州、厦门、合肥等“强二线城市”接力升温,并带动市场热点向郑州、武汉等中西部核心城市蔓延,热点区域周边的大型城市天津、福州、杭州也同步回暖。直到9月末10月初,超过20个热点城市出台调控政策,房地产热潮终于在四季度被遏制。但就全年来看,上述一二线热点城市仍贡献了绝大部分的销售额。

其五是购房者、资金转移到三四线城市买房形成规模。目前投资客在扫荡一二线后,又开始转战三四线城市。即便在去库存任务仍然很重的三四线城市,房价已开始上涨,幅度约10%左右。一二线城市楼市火爆,然后诱发三四线城市恐慌性购买,同时一二线限购限贷,也将挤出资金和需求向三四线城市涌入。布局三四线城市的开发商原本在业界看来将滞销,但去库存的政策效果不错。随着投资客的进入,三四线城市去库存的速度,超出预期。

查询湖南、江西、四川和广东的统计数据,去年除了几个贫困市县,其它去库存的效果都很明显。不过去库存也存在分化,住宅去库存速度,明显高于商业用房。2016年,广东商品房待售面积总量有所下降,商品住宅和商业地产去库存分化明显,其中住宅待售面积显著减少,商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上,下降2.4个百分点。其中,商品住宅待售面积同比下降近12%,而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。如三线城市粤西湛江,在政策宽松下,湛江新盘持续热销。

截至2月底,湛江楼市总库存量为28887套,其中住宅存量为16397套,而去年全年,湛江新建商品房网签23259套,今年1月湛江商品房网签2669套,其中住宅2447套,按此速度,去化周期不到1年。除此之外,以湖南为例,有数据显示,截止到2016年末,湖南商品房待售面积2901.46万平米,同比下降12.3%,比2015年末减少408.08万平方米。因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同,湖南各市州房地产去化周期差异巨大。其中,去化周期最长的地区为湘西自治州,长达63个月,主要是商业用房销售缓慢,住宅去化周期是23.9个月。

湖南省各市大部分都是十多个月的库存周期,超过20个月的只有张家界和湘西,但永州市只有2.4个月。四川经过去年一年的“去库存”,全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月,下降到2016年末的8.7个月。主要通过鼓励农民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。2016年成都以外地区的新增购房者,50%为农民,少数县市的比例超过80%。棚改已成为三四线城市去库存的一条路径。

其六是库存低的量价上涨,库存周期长些的部分三四线城市的房价已经早就上涨。以湘潭为例,2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平米,是上年的5倍;征收集体土地上房屋签约111万平米,是上年的3倍;2016年湘潭棚户区改造所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改,带来新的需求。2016年湘潭新建商品房住宅累计销售17450套,月均成交量达到近1500套,刷新了2010年湘潭楼市创下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套,同比上涨超八成;2月份成交1500套,同比上涨超过110%,传统销售淡季意外丰收。

一个奇怪的现象是,有的四线城市库存周期仍然较长,价格却已先行。例如广东省最落后、去库存任务较慢的东翼、西翼和山区商品房均价分别增长8.3%、9.0%和4.3%,粤东西北地区中均价前三位分别是汕头市(7904元/平方米)、湛江市(6056元/平方米)和潮州市(5479元/平方米)。比如湖南的张家界,商品房去库存周期32.8个月,住宅也还有29.1个月,但新房价格已从去年8月的3500元/平米,12末就已涨到4200元/平米,上涨20%。据当地购房者称,库存还有24个月的湘潭房价,2016年房价涨幅也在12%-15%左右。

邓魁 本文来源:地产刀客 责任编辑:邓魁
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