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土拍熔断3.0 竞商业自持比例能让土地市场降温?

2017-06-27 22:45:26 来源: 网易原创 举报
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传闻已久的熔断3.0最终还是来了,竞自持能遏制土地市场火热情况吗?

(网易房产邓魁报道)成都土拍熔断机制再次升级,由“熔断+抽签”升级到住宅用地“限价竞买+抽签竞得”、商住混合用地“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”,进入熔断3.0时代。

这是成都土拍自2016年12月28日首次将熔断引入土拍后,玩法的第三次升级。熔断1.0时代,熔断后土地回锅;熔断2.0时代,熔断后抽签决定土地归属,均未能让土地市场降温。7月18日,熔断3.0能否让市场回归理性呢?

熔断3.0 6宗土地5宗均可能竞自持

据悉,6月27日成都市公共资源交易中心公布6宗土地拍卖计划显示,在7月18日拍卖的这6宗土地补充条件中正式规定了竞商业自持比例的土拍新规定。

同时,拍卖方案还规定意向竞买人报名参与宗地竞买,须提供《竞买保证金来源承诺书》和《关于竞买保证金资金来源情况的审查报告》。另外,该次拍卖宗地也不接受自然人报名参与竞买, 禁止同一法人的2家或2家以上的企业参加同一宗土地竞买。

根据出让计划显示,计划拍卖6宗土地合计563.57亩,分别来自成华区、金牛区和武侯区。其中2号宗地为成华区铁塔厂片区185亩商业兼容住宅用地,按照新规宗地极有可能成为成都土地拍卖史上首个竞自持比例的土地。

这也是继4月6日主场区8宗土地拍卖之后主城区土地的又一次集中供应。由于4月6日在熔断加抽签的方式仍未降低开发企业拿地热情,主城区土地已经断供2个月。本次出让的5宗土地均涉及商业,也就说均有可能进入竞自持商业比例阶段。

在这之前,咱们不妨来回顾下,“熔断”这个才引入成都土拍短短不到一年便经历3次升级的玩法。

熔断1.0:触及熔断线后土地终止出让

2016年12月12日,成都市公共资源中心公布将于当月12月28日拍卖的7宗主城区土地出让条件中规定,一旦土地拍卖的价格超出最终限价,土地终止出让。这是成都土地市场首次引入熔断机制,被戏称为土拍熔断1.0时代。

12月28日,熔断机制正式实行。当日7宗土地拍卖,3宗触发熔断线,其余4宗也均以高溢价成交,引入熔断机制的首日市场却呈现与预期截然相反的集中亢奋中。

这之后的2017年3月15日,华府板块的152.19亩土地,中海也是几乎触及熔断线摘得土地,连华府板块楼面价也达到了10880元/平方米。

据中指院监控数据显示,从首次引入熔断机制,到熔断机制升级这期间成都土地市场共计成交41宗土地,成交总金额高达195.38亿元,成交楼面均价2518元/平方米,平均溢价率为19.85%,看似均价与溢价均较低。

然而排除挂牌及天投所拿地块,这期间拍卖出让的地块平均溢价率达到达到99.8%,平均楼面价达到8082元/平方米。也就说住宅楼面价已经接近万元/平方米。

对土地市场进行新一轮的调整在所难免。

熔断2.0:熔断之后抽签决定土地归属

华府土地拍卖之后两日,新规出台。

3月17日,上传的4月6日土地拍卖出让文件规定,除了明确要求所有宗地设定拍卖出让最高限价之外,并近一步规定,拍卖地块在超过熔断线之后以抽签方式竞争土地。熔断之后抽签决定土地归属,熔断机制进入2.0时代。

尽管新的机制规定有,将土地价格喊至熔断线的企业自动成为抽签竞得人;放弃抽签者列入失信名单,且一年内不得参与成都土地拍卖等严厉规定。

4月6日当日,400余人参与现场拍卖,竞拍企业多达117家,最终这场隆重的土拍,耗时5个小时,交出了总成交价135亿元的成绩单,楼面地价直接奔到17200元/平,2宗地总价甚至破20亿,3宗土地直接熔断几十家房企抢着抽签。

中指数院数据显示,4月6日至今成都市全市成交共29宗土地,成交总额达168.21亿元,成交均价上升至5262元/平方米,平均溢价率达到19.84%。其中拍卖成交11宗,平均溢价率达到52.9%,成交均价达到7938元/平方米。

虽然整体均价与前阶段相比略有下降,但4月6日的拍卖情况,让成都土地市场已彻底进入疯狂状态。

4月6日后,土地市场整体停止供应,整个5月仅通过挂牌成交8宗简阳商业地块。甚至,连已经计划出让的5宗土地也被叫停,其中便包括双流区东升街道永福社区1、6组那宗21亩的二进宫土地。

市场反应如何,咱们静待7月18日主城区6宗地土拍盛宴。

《6月28日十陵断供多年再拍地 点击看直播》

(更多消息资讯进群热聊)(土地详情见下)

熔断3.0来了  7月18日成都土拍进入竞自持时代

1号宗地:成华区龙潭街道办事处同仁社区3组、院山社区5组

熔断3.0来了7月18日成都土拍进入竞自持时代

面积大小:合54.3062亩

容积率:不大于108612平方米。(禁止兼容商业建筑)

规划用地使用性质:二类住宅用地

起拍楼面地价:5000元/平方米

2号宗地:成华区铁塔厂片区

熔断3.0来了  7月18日成都土拍进入竞自持时代

面积大小:合185.7493亩

容积率:地块①:不大于344013平方米;地块②:不大于160378平方米(禁止兼容商业建筑);地块③:不大于4241平方米。

规划用地使用性质:商业用地(地块①)、二类住宅用地(地块②)、商业服务业设施用地(地块③)

起拍楼面地价:5000元/平方米

3号宗地:成华区二仙桥5号地块项目B1地块

熔断3.0来了  7月18日成都土拍进入竞自持时代

面积大小:合92.7548亩

容积率:①号地块不大于110616平方米,(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的49%);②号地块不大于74893平方米,(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的49%)。

规划用地使用性质:商业服务业设施用地兼容二类住宅用地

起拍楼面地价:5800元/平方米

4号宗地:金牛区天回街道办事处万圣社区9组,白塔社区7、9组,石门社区1组

熔断3.0来了  7月18日成都土拍进入竞自持时代

面积大小:合100.0957亩

容积率:①号地块:不大于99483平方米(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%);②号地块:不大于95673平方米(不得兼容商业)。

规划用地使用性质:①地块:商业用地兼容二类住宅用地;②号地块:二类住宅用地

起拍楼面地价:5000元/平方米

5号宗地:金牛区沙河源街道办事处友联社区2、8组

熔断3.0来了  7月18日成都土拍进入竞自持时代

面积大小:合57.687亩

容积率:不大于76916.7平方米(其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%)。

规划用地使用性质:商业服务业设施用地(兼容二类住宅用地)

起拍楼面地价:5000元/平方米

6号宗地:武侯区簇锦街道铁佛村6、7组、簇桥街道七里村6组

熔断3.0来了  7月18日成都土拍进入竞自持时代

面积大小:合72.9820亩

容积率:不大于136233平方米(其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率总建筑面积的50%)。

规划用地使用性质:商业服务业设施用地兼容二类住宅用地

起拍楼面地价:7000元/平方米

邓魁 本文来源:网易原创 作者:邓魁 责任编辑:邓魁_B7819
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