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囤钱比囤地更重要 2018年黑马福晟还有哪些动作?

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战略或许更为抽象。潘伟明的秘书和司机均有千万身家、奖励员工送股份送房、成立资金王牌军备粮,目标直指并购百强地产企业等则更为具体而直接。2017年下半年开始不断吸引业内眼球的福晟,开始描摹未来的画像。

福晟为行业所熟知似乎是从“飞虎队”开始。

2015年,整编300多名队员,由潘伟明带队的“飞虎队”,2年内发展成为10支大队,获取107个项目。在克尔瑞2017年中国百强房企拿地排行榜中,福晟凭借1786.9万平米的新增土地排在全国第7名。同时在并购榜单上,也成为与融创、阳光城齐名的房企。

行业内粮食争夺战逐步升级,这家少有名气房企的表现不由得让业内侧目。福晟以及福晟创始人潘伟明逐步进入公众视野。

25年前,作为广东某镇镇长的潘伟明下海,于广州成立云星地产。后于2004年进军福州,成立福晟地产。2006年福晟并购六建集团,成为地产+建筑的双轮驱动的地产公司。2017年,福晟销售额首次突破400亿,跻身全国房企TOP50之列。2018年1月,福晟借壳佑威国际成功登陆香港资本市场。

上市后,福晟又借25周年庆节点,向外表露扩张的意志和决心。3月6日,福晟向外公布其最新战略——地产、建筑、商业等具体业务的发展方向,以及在资金、土地及人才上的规划。

在福晟的构想中,地产与建筑依然是其收入核心。短期目标是,地产板块2020年冲击千亿。更为长远的目标是,2016年至2025年,十年累计总收入达16800亿,其中地产板块收入8800亿,建筑板块则为8000亿。与此同时,福晟的产业链还纳入了商业、金融、长租公寓、产业地产等业务板块。

扩大规模和拓宽赛道也成为这家成长型房企追逐的目标和方向。

今年囤钱比囤地更重要

资金王牌军成立、与12家金融机构达成合作

在地产公司的逻辑中,通常用人、钱、地三个指标来构建一个商业模式的闭环。同样的指标却组成不同的摩斯密码。这组和战略同等重要的摩斯密码,在一定程度上左右一家公司在运营上的具体操作。

2016年—2017年,福晟更倾向于对土地资源的获取。这家2017年销售额刚破400亿的公司,通过拿地王牌军“飞虎队”,目前获取货值达到8100亿。譬如以城市更新介入深圳,货值储备达3000亿;通过一二级联动,在郑州获取近2万亩土地。

而对于规模的更高指标,H+4战略布局(指一区两湾四核心,H是指粤港澳大湾区、环杭州湾大湾区、海西城市群三个区域,4则是长沙、武汉、郑州及天津四个城市)的确立,福晟显然还有更大土储需求。

大量土储背后的资金来源绝不可能仅依靠销售回款。在地产行业融资趋紧的背景下,福晟将如何解决资金问题?

“我们今年更多提出来囤钱比囤地更重要。”福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁郭国强在回应网易房产上述提问时称,“今年资金比较紧张,但不是担心紧张的问题。而在于说,我们要备足足够的粮草,等待非常难得的机会,而且是历史性的机会。”

而所谓”历史性的机会“,则是指福晟对于并购的判断——今年房企之间整合的机会可能刚刚开始。

通俗来说,“大鱼吃小鱼”的戏码仍会不断上演。而福晟要做的就是备足粮草等待并购机会。“今年从战略角度讲,我们真的要足够的备好粮,而不是收购一块地、两块地,而是收购一个百强房企。”郭国强透露。

在郭国强的回应中,福晟的资金路径分为三个部分,金融机构、回款及资金王牌军。

3月6日,福晟与钜派投资集团、中融国富投资管理有限公司、大业信托有限责任公司、开元基金管理团队、中信资本控股有限公司、国华人寿保险股份有限公司、浙商金汇信托股份有限公司、北京朗姿韩亚资产管理有限公司、招商证券股份有限公司、东亚前海证券有限责任公司、首誉光控资产管理有限公司、中泰证券等12家金融机构的签署战略合作协议。

福晟并未披露合作的具体金额,但郭国强称,“这一块也是很重要的新增土地资金的来源。”拿地指标不仅限于此,销售回款也是重要部分。按照规划,今年销售目标600亿中,8成甚至高于8成的回款将达到500亿左右,扣除税费、建安等费用,郭国强测算约有200多亿可用于新增投资。郭国强表示,整个2018年,包括销售回款在内,福晟预计将累计有1000亿的资金可以用于新增土地投资。

更为值得一提的是,今年2月6日,福晟成立了一支与飞虎队同等地位的王牌军——资金王牌军。这支王牌军仍然由潘伟明直接管理。

“通俗讲,拿地王牌军左手,拿钱王牌军右手,两手都要硬。这就是今年非常重要的考量。我们希望福晟这样一个战车,形象比喻,刚才讲的两个王牌军是左右手,下面是三到五个铁军,比如我们财务铁军、人力资源铁军。”郭国强表示。

而福晟言称的铁军人力资源,也颇具福晟特色。福晟提出“五福”人才观及“千亿千人千房”战略。

“五福”对应福帅、福将、福相、福鹰及福星,由上及下不同级别的人才梯队。而“千亿千人千房”战略中的“千亿”对应目标,福晟计划2020年实现千亿规模;“千人”指管培生,福晟计划2020年双一流院校人才储备达到千人规模。“千房”是奖励,是福晟的内部员工激励举措,譬如奖励优秀员工一套房子,以补贴或者赠送方式。

福晟的人才激励制度,相比其他公司更为直接阔绰。除了送房,还有股份。3月6日当天,潘伟明为奖励福晟“千里马”,无偿赠与潘俊钢、何建华、吴继红、郭国强、郭阳春、谭文华等36位福晟人士3亿股份。

此外,据福晟集团董事、高级副总裁吴继红透露,福晟所成立区域公司的股份,集团占90%,而符合条件的区域总裁享有10%干股。“我们共同在区域成立公司,所有的项目投资发展是一个平台公司。他(区域总裁)占10%,福晟占90%,是真正的干股,不需要任何的(附加条件)。”

福晟方面称,目前有环杭州区域负责人、广州区域负责人符合上述条件。“如福晟地产集团执行总裁、广州区域集团董事长兼广州区域集团董事长黄韶海,就是两个身份,第一个身份是广州区域集团的真正的股东,占股10%,第二个身份是也作为福晟的职业经理人”

这与其它公司所实行的项目跟投制度颇有不同。“只是在原有的项目跟投基础上更加真正的股权化。”吴继红称。

构建全产业链

新成立商业集团、牵手联想进军产业地产

地产行业逐渐见顶的判断,在一定程度上改写了地产商业竞争的格局。在扩大规模的另一面是,聚拢各方产业链,建立以地产为中心的产业生态。

尽管,地产与建筑业务已有一定规模,但顺势打通包括金融、长租公寓甚至产业地产等的业务板块,也成为福晟战略之一。

“产业链的打造,是地产和建筑两轮驱动,同时在地产以外还有商业、金融;除了传统业务以外,我们要做一些长租公寓,产业地产。”郭国强表示。

2006年福晟收购六建集团70%股权。此后,福晟成为一家地产与建筑业务并驾齐驱的房企。福晟在郑州获取2万亩土地,很大程度上依赖六建集团在郑州的布局。譬如六建集团借助政府BT工程项目,则可联合福晟,通过一二级联动,获取土地资源。

六建集团对于未来的收入规划和地产业务旗鼓相当——2016到2025年总营业收入8000亿;2018年目标500亿,2020年实现千亿的目标。

在这个过程中,六建集团在管理上力求实现四个变化。房屋建筑工程向市政工程、交通工程转变。房屋建筑与市政公路及交通工程两者总和的比例1:1;质膜板、板钢筋大量运用劳动力的建造,向工业化生产、钢结构生产过渡;普通建造向智能建造过渡。应用BIM技术让建造更加智能、信息化、建造风险更低;承建商向服务商过渡。

在25周年庆当天,福晟还成立商业集团。地产业务上,商业和住宅遵循“二八原则”,各自占比分别为20%和80%。

福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋明确福晟商业的战略定位,由传统商业地产开发商转型为投资运营服务商。聚焦“投资端”和“运营端”,以商务智慧体Officetree运营体系,提升资产运营水平,同时实现资产多元渠道退出。

福晟商业集团虽刚宣告成立,但商业业务在早期已有一定积累。目前,涉及业态包括写字楼、商场、城市综合体等物业。重新梳理的商业产品线为城市综合体钱隆广场、甲级超甲级写字楼福晟金融中心、社区商业福晟Mall、街区商业福晟里和城市文化旅游商圈福街的“五福产品系”。其中写字楼占比最大,投入运营的超过50万方。

商业集团成立,意味福晟在商业地产方面的重视及更多投入。吴洋透露未来五年,福晟计划新增商办超过200万方。

在当天的演讲中,吴洋中重点介绍了一款打通企业租户、白领人群、物业业主三个客群层面的商业智慧体,Officetree。吴洋希望,借助Officetree,福晟商业第一个阶段,以写字楼为切入点,通过提升运营管理水平,打造强势的资产管理品牌。第二阶段,在第一阶段的基础上,嫁接福晟自有的商业商场的资源,提升整体物业。第三阶段,联动福晟旗下所有全国商业项目,构建全商务智慧生命体,促进资产与金融联动的终极目标。

长租公寓和产业地产是福晟计划新进入的领域。长租公寓目前还未有具体项目,首先推出的是金融产品。郭国强对这款金融产品做了简短介绍,2017年福晟与招商证券团队完成在深交所的发行,今年已经开始推动。“这一块可能是30-50亿左右的规模,很快会推出来长租公寓的金融产品。”

同样是在25周年庆上,福晟与联想签署战略合作。网易房产了解到,福晟与联想合作层面在于高科技产业,双方将通过科技项目展开合作。

首个合作项目在浙江。“跟联想也不会只有一个项目,在我们所在的H+4一区两湾四核心的范围里面应该是全面推动战略合作。”郭国强在回应网易房产对于产业地产规划提问时,透露了与联想合作的更多细节,“做产业不是我们的强项,我们跟优秀产业(公司),比如说联想。包括后面也在谈其他(合作),现在不便点出来。以联想为主的优秀产业公司达成战略合作一起来做,这个未来也会加大力度。“

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