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实踩成都5大远郊,它们真有那么热吗?

2018-05-06 09:17:42 来源: 网易房产 举报
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今年以来,成都远郊市场逐渐走热,无论是最早的仁寿视高,还是今年以来正式宣告崛起的新津、青白江、简阳等,已然成为品牌开发商追逐的“香饽饽”。

类似于去年的近郊地价全面破万的壮观景象,今年以来,成都土拍主阵地为远郊。仁寿7其开发商抢9宗地!简阳拍出180%的超高溢价住宅土地!邛崃地价破历史新高!青白江地价破历史新高!这样的新闻层出。

在一线市场,也正在散发着远郊正在上涨的信号:新房的预售价格在上涨,二手房价也是一样,一片欣欣向荣。

成都的远郊,具体到底是个什么模样?

远郊的春风全面拂来应该是春节后。以仁寿(视高)、新津、简阳、青白江、邛崃为代表的5大近郊全面开花。

首先是土地市场。据房头条梳理了解,春节以来,主城区及近郊土地市场降温现象明显,3月27日和4月3日,主城区两度流拍,二圈层也全面哑火。而远郊区域则是明显升温。在简阳,中交通过土拍,创下了180%的高溢价率;青白江和邛崃纷纷破历史地价新高。

实踩成都5大远郊,它们真有那么热吗?

(今年成都远郊区域土拍情况一览)

诸多开发商纷纷进驻、加持远郊。如万科、新城控股、保利等今年内再次在远郊拿地,花样年、中交等开发商则进入远郊新板块。特别是仁寿(因为临近成都,被业内划在大成都范围内)的主城区土拍中,9宗地迎来7大开发商集体拿地,成为成都楼市一时盛景。

与此同时,远郊区域二手房价也水涨船高,据安居客网站显示,邛崃、新津、青白江、简阳、仁寿等地二手房均价均有不同程度的上涨。其中,简阳最高已达到11422元/平,青白江则保持着良好上升通道,一路上涨至6865元/平,同比去年同期上涨72.79%。

远郊市场究竟潜力有多大,是什么在支撑它的火热和爆发?

5月2日至5月3日,房头条赶到邛崃、新津、仁寿、简阳、青白江五地,对以上5个远郊区域进行了详细的走访。

在邛崃县城,房头条以购房者的身份走访了多家中介门店。房头条观察到,邛崃县城的中介门店普遍比较简陋,甚至电脑都没有,全靠笔记本与微信群寻找房源。

在聊天过程中,一中介告诉房头条:“邛崃的房价是从今年3月份开始涨起来的,当时基本都在6000元/平,现在要快8000元/平了。”

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而在新津,大部分中介都打出了“佣金全返”的广告。据了解,新津岷江新城板块则是从去年9月开始上涨,“当时这边准新房都在七八千左右,目前已经涨到11000元/平了。”

简阳则一直稳定在高位,“从去年涨到一万二、三后,今年基本都稳定在这个价钱。”简阳东城华府旁的一家中介告诉房头条。

该中介告诉房头条,简阳自从被划入成都后,房价便开始上涨。“大家都是买涨不买跌,去年简阳涨的好厉害啊,现在稳定了反而生意不如从前。”

在远郊区域中,涨势比较明显的就要属青白江和仁寿视高了。自去年三月开始,青白江凤凰新城与仁寿视高镇房价便一路高歌猛进,青白江翻了一倍,视高更是翻了5倍。“去年3月视高均价仅为3000元/平,现在均价已经达到15000元/平,基本上是一个月涨1000!”

诚如仁寿视高中介所言,一年多以来,视高一直以远郊楼市引领者的姿态在进行着高速发展。

5月2日,房头条来到仁寿视高镇,发现该区域市场极为火爆,花海大道两侧随处可以房产广告。

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(视高花海大道)

当天,天府南庭与天府公园城即将开盘,两项目售楼部可谓是人山人海。

据置业顾问介绍,“今天人都是少的,51假期的时候人更多。”说着置业顾问还那出了手机给房头条看当天的视频。

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(天府南庭售楼部)

房头条了解到,目前视高即将开盘的项目共有三个,天府南庭,天府公园城以及天府林语,其中天府南庭和天府公园城均价都在1.5万/平左右,而天府林语则是还未开盘就已不再接受预排号了。

离开天府南庭售楼部,门口的小蜜蜂就迅速涌来推销楼盘,而且他们的话术中,总有一句——“视高是科学城后花园,不限购不摇号,未来升值空间巨大……”

一位名为张鑫的小蜜蜂告诉房头条,“去年三月开始,房子就特别好卖,好多外地人都来买房,售楼部需要我们‘带客’,4月份后很多人开始做这个工作了。”

据了解,去年5月5日,仁寿县视高镇两宗住宅兼容商业地块上市拍卖,最终保利以楼面价2893元/平,总价5.67亿元拿下其中一宗,成交楼面价在3000元/平左右,考虑到较大比例的返迁要求,实际成交楼面价均在4000元/平,而当时视高镇房价也不过4800元/平左右。

时隔49天,保利再次在视高镇拿下81.39亩土地,地块成交楼面价达到2300元/平,成交总价为3.12亿元。

保利连续两次视高拿地,让这个属于天府新区,但不是成都市域的小镇,热度开始蹿升,市场被彻底搅动。半年之内,万科、新城控股、万景、子然、远大等大小开发商陆续进入,令视高越来越热闹。

与仁寿视高相比,其他区域的一线市场并没有土拍及中介所表述的那么激烈与紧张。业内人士分析,现在这些区域属于“叫好阶段,叫座会有点延后”。

5月3日上午10点半左右,房头条来到简州新城正在报名提交资料的龙湖滨湖城观察到,该楼盘购房者十分理性,并未出现购房者扎堆的情况。售楼部中只有十几位购房者正在咨询、提交资料,房头条在售楼部待了半个小时也只有20余位购房者前来售楼部。

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(简阳龙湖滨湖城售楼部现场)

根据成都新项目开盘的中签率数据体现,超高的中签率绝大部分都发生在远郊,如大邑的香槟大道中签率就达到672.41%。甚至在上述4大远郊板块,出现部分楼盘开盘卖不完的情况。

在购房者对于远郊市场相对较为理性的同时,房头条走访发现,开发商对远郊地块的态度也不少是“囤积缓开发”状态。大量的远郊地块大部分动工速度很慢。

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(新城4月17日在邛崃拿下的86亩宗地)

5月2日,当房头条来到花样年于今年在新津拿的70亩地时,看到宗地里正有一位农民老伯正在地里劳作。该老伯告诉房头条,“这块地一直荒在这,我就种点庄稼,前段时间有政府的人来说这要盖房子,但至少让我们把庄稼收了啊。”

毕竟不是所有的房企都叫“碧桂园”,今年刚拿的地暂未动工尚有理由,而房头条发现部分去年拿的地,还有很多尚未平整,距离开工遥遥无期。

离花样年70亩宗地不远处就是某知名房企的一高端项目,房头条发现该地块并未打围,杂草丛生,宛如一块荒地。若不是导航显示,房头条还以为是一块待售的宗地。

同样,包括太行瑞宏85%溢价87亩住宅用地(2017年10月24日拍出)在内的大多高价地都还未开工。“这是开发商在养地。”一位业内资深人士告诉房头条,“在当前限价与远郊市场持续高温的背景下,开发商高价拿地,但新房售价严重低于预期,不如囤一段时间,等周边房价都涨起来,升值的资金会比现在开发赚的更多。”

实际上,纵观成都楼市发展,从2016年主城区上涨,到2017年9月五大近郊土地全部迈入“万元时代”,再到如今远郊的崛起,楼市热度的外溢现象明显。

来远郊买房的都是哪些人?带着这个问题,房头条进行了广泛走访。

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(简阳东城华府营销中心)

简阳东城华府置业顾问直言,“就简阳来说,除了大量的本地拆迁户,另外一半的客人都是成都过的来投资客。而且自2016年10月成都限购以来,越来越多的成都人来简阳买房。”而在三岔湖、简阳新城等楼盘相对较多的地区,成都投资客的占比也十分显著。

新津中介小李也透露,他接待的客户中除了成都的投资客,也有部分四川其他城市的投资客。

而视高一销售人员更是直接给房头条看了已交诚意金的客户电话,房头条看到了不少成都、宜宾、攀枝花等地的电话。

除了投资,房头条还在视高朗基香颂天府遇到了一位四川广安的购房者,“我在惠州开工厂,担心中美贸易战继续升级,才回到四川购房避险。”他告诉房头条,目前沿海地区不少工厂主都有恐慌情绪,希望回省城置业避险。

正在崛起、上涨的市场上,一些乱象正在滋生。例如“更名房”。

在邛崃县城,房头条以购房者的身份走访了多家中介门店。由于房头条给出的条件比较苛刻,一位中介告诉房头条:“你要的房子有是有,但是没拿证。”当房头条询问没有房产证如何交易时,该中介表示她们可以操作,但具体如何操作不愿过多透露。

5月3日,在简阳东城华府旁的一家中介为房头条解答了这个问题。“今天刚上了一套新的东城华府,房东交了三成首付,你把三成首付给房东,再补上2000元/平的差价,就可以带你去和开发商签合同,这样就是你向开发商买房了,更名费3万,绝对安全。”

同样,期房更名的情况也在视高与新津出现,例如视高去年就有不少媒体曝光过“更名费乱象”。就此,房头条采访多位楼盘销售,他们大多表示,“这个需要去咨询外面的中介,我们这里办不了。”

成都楼市的价值已经外溢到三圈层,相当于北京的燕郊、深圳的惠州,这合理吗?

“成都相比南京、杭州等地整体房价还比较低,随着人口的涌入与需求外溢,房价上涨是必然。而随着城市的发展扩大,远郊区域作为承接人口与产业的重要区域,一直处于投资洼地的状态,因此开发商们对远郊区域兴趣十足。”一位成都资深房产人士表述了他对远郊房地产市场的看法。

从细分来看,邛崃、新津主要受益于地铁10号线的建设,站点周边房价也随着地铁动工而攀升。已过去成都市区楼市的经验判断,地铁影响一个楼盘的房价波动范围大致为1000-2000元/平米。

而简阳则得益于划入成都代管、空港新城与成都“东进”三大利好加持。

清白江更是除了地铁加持,还是自贸区与成都新中心城区中唯一一个不限购的区域。

至于仁寿,因为兴隆湖住宅的特殊限购,所以投资客外溢转向天府新区最南边的不限购区域。

“随着城市发展,未来会有很多企业入驻远郊,并可能自己买地修房子供职工居住,所以区域的人口和配套跟上来是时间问题。”

但时间有多长?他坦言,目前远郊区域的发展建设还需要很长一段时间的完善过程,至少5年才能看到结果。

但楼市会耐心地等待吗?

(本文由网易房产四川独家代理智投新媒体提供)

张洪 本文来源:网易房产 责任编辑:张洪_B7792
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