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新房价屡创新高,高价地对限价说:NO!

2018-10-25 09:21:43 来源: 贰爷房产投资 举报
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2018年9月26日 西派国樾取得预售证,价格约19000元/平,创新高;

2018年10月16日 西派城取得预售证,价格约18000元/平,创该楼盘新高;

2018年10月17日 凯德卓锦万黛取得预售证,价格约9000元/平,上批次6000元/平;

2018年10月19日天誉取得预售证,价格21000元/平,创新高;

今天有两个劲爆预售价,金地御澜道取得预售证,价格约19200元/平,出人意料;金地御澜道,如此低调的楼盘,如此新的板块,开出如此价格,除了金地御澜道就是位于青白江的万科时代之光,带装修预售价12100元/平,要知道一年前,青白江新盘价格7000元/平为主,这实在让人惊讶!

接下来更多新盘:仁恒滨河湾、凯德世纪名邸、文儒德、万科宸光和悦、北大资源紫境府等价格将一波波震撼袭来。

接下来新房价格趋势如何?

更多开盘价创下限价以来的新高;

楼盘开始低于预售价,优惠发售;

剪刀差逐步缩小;

限价带来的“变态”实际情况:

2017年3月21日,中建三局和金隅分别以楼面地价13000元/平拿到新川板块两个地块,分别配建并无偿移交租赁住房比例20%和19%,真实楼面价超过16000元/平。新房价格呢?周边带装修仅15000元/平左右;

2018年3月27日,武侯区武侯新城206亩地块,起拍楼面价8500元/㎡,因报名人数不足,最终流拍。加上相关配建和招商引资等附加条件以及装修成本,实际起拍楼面价突破12000元/平,再加上开发成本、建造成本、资金成本开发商实际成本超过18000元/平,周边带装修的新房西派城限价16000元/平。如果限价不放开,开发商直接面临每平米2000元的亏损;

流拍的天府新区牛鼻子两块土地,当楼面地价接近10000元/平的时候。开发商的实际交付成本达到19000元/平,相邻中海锦江城精装修洋房预售价格仅仅14500元/平左右,而万科翡翠公园限价13000元/平;

限价带来的“恶果”:新房限价压制,土地市场黯然,由于限价的存在,成都新房价格早已脱离市场定价。

受压制的新房价格,降低了开发商拿地的“勇气”。地价决定房价,房价影响地价,这是一个正常的社会经济现象,但是目前发生畸形变化。

购房者心态产生急剧变化,由正常居住需求、投资需求转变为投机需求,不惜代价追求价格剪刀差所带来的套利机会。一套房赚百万,一夜暴富不是梦,追求者趋之若鹜,也影响了二手房正常的客户群体。

土地财政呼唤新房价格回归

土地财政主要构成是土地出让金加上与房地产相关的税收收入,土地财政是地方政府财政的核心,超过地方一般预算收入的一半。因此,相关部门和开发商是房价上涨的受益者,开发商是地王的制造者,地方财政是地王的最大获益者。

新房价屡创新高,高价地对限价说:NO!

土地财政收入简况: 2014年,土地财政贡献了地方财政收入的35.63%;2015年国有土地出让收入达到4.26万亿;2003-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比平均为49.74%;2014年与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%。

新房价屡创新高,高价地对限价说:NO!

▲成都市1-8月固定资产投资情况

土地财政占到全国财政税收的40%、地方的36%左右。2018年1--8月,成都市房地产开发投资同比下降16.9%,这对于2019年的住宅供应存在较大影响,同时对土地财政和财政税收影响巨大。如果房地产投资进一步下降和销售下降会影响财政税收,必须及早做好准备。地方债和房地产投资有关联,如果财政收入大幅度下降,财政的支出如何支撑,这是大难题。

地方政府通过低成本征地,包括农业用地、工业用地等进行土地收储,再高价格进行土地招拍挂,获得土地出让金弥补财政缺口。土地出让收入用于征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设、基础设施建设,这是任何城市的土地财政的基本运营模式。

如果土地流拍增多,必然带来土地出让金大幅降低,用于新的土地收储就会减缓,城市开发建设、基础设施建设的投入必然会减少,那么对于城市的发展是非常不利的。所以过多的土地流拍是我们不愿意看到的。

2018年成都住宅用地主要流拍现象

2018年3月27日,武侯区武侯新城206亩地块,起拍楼面价8500元/㎡,因报名人数不足,最终流拍;

2018年4月11日拍卖的两块住宅用地,位于“天府新区牛鼻子”,分别是72亩和59亩两块,位置优势明显,板块前景看好。这两块地的起拍价分别是9004元/平和9001元/平,最终不达底价,流拍。而流拍的第三宗地块采用“设定底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式拍卖出让;

2018年6月12日,十陵一宗纯住宅用地40亩,容积率仅1.5,起拍楼面价9200元/平。因报名人数不足,此块宗地流拍。截至目前,去年6月11400元/平米成交的十陵地块仍是龙泉最高地价保持者;

高价地对限价说:NO!

随着市场的发展,成本定价法会成为主要定价准则。土地楼面价+建造成本+税费+配套费+运营成本,这样就产生了一个合理的成本,再加上合理的利润(比如长沙规定6%的开发商利润),就形成了售价。

新房价屡创新高,高价地对限价说:NO!

成本定价法既保障了开发商有合理利润又没有暴利的机会;让购房者不再是冲着剪刀差,而是按照合理的价格来买房;地方财政在土地连续流拍的情况下可以迅速扭转局面,国土部门对于土地收储(拆迁、安置)、五通一平、基建和配套建设投入等成本需要通过宅地出让来收回成本,从而对国有土地、开发商、购房者起到了一个综合的平衡。

2017年12月26日,金地地产以8400元/㎡的楼面价成功竞得双流怡心湖板块83.97亩地,这就是金地悦澜道项目。该项目的楼面价+建安成本+税费+配套+其他费用,清水房成本13000--14000元/平,加上装修等成本,对照此次售价18000元/平,开发商依然是有盈利。

我们来看,即将开盘的中海云麓世家,2017年3月15日,华府板块152亩土地被中海地产以楼面价10880元/平米强势拿下,加上其他成本,清水成本达到16000元/平,清水成本加上装修成本约17500元/平左右的成本,它的三梯六户高层可以称为刚需产品,它如果审批顺利通18000--19000元/平的价格,考虑到市场接受度和开发商已有合理利润空间,开发商会给予一定的优惠,将开启新房不按照预售价销售的拐点,按照预售价打折销售。中海云麓世家还有“后手”,采用“高低配”格局,毫无疑问,叠拼还可以获得更多的溢价。

再看特别关心的几个项目,绿城诚园楼面价是10900元/平,那么预计它开出来的带装修价格应该是在19000元/平左右,毛坯成本大概在16000元/平,相对西派国樾降低装修标准,比如:不像西派国樾公共区域大量使用石材,比如水龙头不用汉斯格雅而用科勒......那么装修成本可以下降,如果卖17000-19000元/平,那么综合竞争力将极强。

北大资源紫境府这个新川板块的“尤物”,相当任性!2017年就被贰爷(新川板块1年首付翻番,3年总价翻番,5年全面赶超金融城(上)和踩盘全都忽视了这点!贰爷踩盘香璟台和紫境府(中))文章的极力推荐,市场热度极高。

北大资源紫境府那么它的成本楼面价8650元/平,类似西派国樾,任性的北大资源紫境府迟迟不开盘,就细节而言,比如外立面,是成都现在唯一一个在建的高层做到从底到顶部全干挂石材,这只是其中一个高成本的体现。正常成本加上这些年的捂盘所带来的资金的成本,一个楼盘如果捂盘,从资金成本来看,如果单价16000元,成本每年会上升1000元/平左右。所以北大资源紫境府的价格破两万几成定局。

正如2017年贰爷做出预测:2018年限价年,新房价格将缓步上涨,依然会有15%的涨幅,事实如此;低价地块越来越少,高价地跑步入市,2019年高价地将成为绝对的供应主力。

贰爷观点:

限价已经制造了很多扭曲的市场现象,一个更加良性的闭环正在形成:成本定价法则将在2019年成为房管部门采用的重要依据。国土部门进行土地收储(拆迁、补偿、五通一平)、进行土地出让,保证开发商合理利润,购房者合理房价,这就形成了一个非常良性的闭环。

限价之后的土地大量跑步入市,成本加合理利润定价法,将取代粗暴限价,限价将自然消亡。

刘珍珍 本文来源: 贰爷房产投资 责任编辑:刘珍珍_B7791
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