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别争“二手房跌穿了吗” 你真懂成都现在的市场?

2018-10-30 22:20:46 来源: 网易房产四川
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“半年下跌6500元/㎡!二手房跌穿了”“创纪录!青羊区97%房源下跌,打破成都记录”……最近一段时间,诸如此类的唱衰声此起彼伏。

可转眼看看房价,又好像不是那么一回事。

据安居客房产研究院统计显示:全成都(11+2区)二手房平均房价15394元/平;老城区二手均价19722元/平;广义的中心区二手房均价11001元/平。

很多网友认为,这样的价格仍难言“跌穿”,况且一二手房价差依然不可小觑。

不少网易网友在跟帖讨论中,对成都二手房市场的真实情况也意见不一,疑问不断。

别争“二手房跌穿了吗” 你真懂成都现在的市场?

为了让大家能清晰了解成都二手房的状况,合理入市、聪明置业,网易房产(公众号wyfcsc163)特别邀请成都贝壳研究院院长张键、链家地产资深经纪人李阳和泰仁律师事务所资深律师龙凤梅做客『网易房产大讲堂“二手房金牌教程”』,为大家讲解真实市场。

【成都二手房市场解析】、【二手房置业指南】、【二手交易不能忽视的法律细节】三大主题讲解,网友问题在线解疑,满满干货,请收好!

【讲座视频与图文实录,阅读原文查看】

别争“二手房跌穿了吗” 你真懂成都现在的市场?

成都贝壳研究院院长张键:

二手房探底期 慢慢看慢慢买!

在10.29网易房产大讲堂“二手房金牌教程”专场讲座中,成都贝壳研究院院长张键指出现阶段可以持续看房,看到合适的房子可以入手;投资的话,还是实地观望再下手更好。

以下是张键的精彩解答:

1.问:现在成都二手房到底是什么情况,可以抄底了吗?

答:成都房地产市场在2016年年中开始上行,随后10月的限购政策让购房群体迅速外溢到了二手房。据我们统计,当时成都一个月成交了2万多套二手房。2017年3月,成都又开始限购。从整年看,之后新增房源、客源、挂牌价的增速都是减缓的。而且无论新房还是二手房的存量都很少,阶段性的供需不平衡造成了二手房量价升的比较厉害。而来到2018年,成都二手房需求已经开始疲软,515新政后,成都房产市场正式从上升周期变成了下行周期。我们可以发现,2017年的二手房市场是业主市场,2018年的二手房就已经是买方市场了。

到现在成都二手房的成交量已经基本上触底了,价格则还存在一定的一二手房价差,但价格需要视自身情况和房源情况来判断。

当价格符合自己预期和预算,符合区域正常水平,则是合理。

2.问:什么时候买二手房合适?

答:刚需是刚性需求,只要是自住,随时买都行。而就成都市场而言,此前被压制的改善需求(比如:生了二胎,需要换大房子;父母从老家过来一起居住)可能会在今年年底和明年初被释放出来。

3.问:“高评高贷”有风险吗?

答:房屋的评估价一般由公司根据房源、楼层和位置来决定。“高评高贷”一般是指在房屋买卖,在办理贷款的过程中,将房屋评估价提高,从而达到高额度的贷款,一般用于二手房,且主要是过去银行审批政策不严格时产生的,随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的提高,高评高贷越来越难。

4.问:春节前后和金九银十是买二手房的好时段吗?

答:金九银十一般针对新房市场。对于二手房来说,如果看房的话,春节前还算一个不错的时间。中国人传统上赚了钱春节回家会消费,那个时期的交易普遍比较活跃。而春节前一段时间市场则相对平淡,而且一些业主可能存在春节急用钱卖房的情况,那个时段可以看房。

链家地产资深经纪人李阳:

自己和家人的生活圈子是置业最重要的标准

在10.29网易房产大讲堂“二手房金牌教程”专场讲座中,链家地产资深经纪人李阳认为,房产是家庭的一项保障,要根据自己和家人的生活工作范围,来考虑和选择,也要心态放平,更理性对待市场。

1.问:请问老师,双流的老破大房子值得买吗?那边有棠小和双流实小的学区,但价格稍微便宜点的只有老房子?

答:那边有棠小和双流实小的学区,但价格稍微便宜点的只有老房子。其实这个问题,要看你的需求是自主还是投资,自主的话,满足自己的需求比如你说的学校资源,你去下手完全没有问题;但如果是投资,目前不建议,因为目前的政策也是住房只住不炒,就目前来说,建议观望,等到合适的时间点去选择投资方向而非插入大队伍去进行房屋投资。

2.问:在高新区上班,通勤时间1个小时内的距离都能接受,首付预算40万,想买套二或以上不要太旧的房源,最好电梯,能否推荐一些环境、交通、配套等都错的的大社区?

答:计算下来,首付40万,总价大概在130左右,可以根据预算来选择。区域的话,南边有几条主干道:剑南大道和天府大道,可以选择主干道周边的成熟区域,比如剑南大道中段一带的一些小区,都可以满足你的预算。另外大源周围的学校,也可以根据自己的需要来选择。

3.问:2019年1月份卖旧房买新房合不合适 买新房的买二手还是去摇号?

答:针对这个问题,也要看具体情况,首先自己是否有房,若已经有一套房子,是改善还是其他的。第二点是预算,在不影响生活的情况下根据预算选择更好的价位。把自己和家人的生活圈子画出来,在此基础上选出最合适自己需求的房子。

4.问:选房有什么基本的原则和技巧?

答:我认为可以注意几点,1、资金压力、预算考虑周全;2、考虑是首套还是二套改善;3、考虑地段。

个人的一个小建议:将自己的工作区域、生活区域等在地图上标注出来,交叉划线,从而找出最好的地点。

5.问:2013年买二手房的时候只过户了房产证,国土证没有过户,现在房东和中介都找不到了,请问这样的房子在交易中会不会存在什么不便?

答:不影响,可以去房管局拿着产权人的身份证、户口本去补办就行。而且只要产权证和国土证是关联的,没有国土证也不会影响交易。

泰仁律师事务所资深律师龙凤梅:

防患未然应把你关心的问题写进补充协议

在10.29网易房产大讲堂“二手房金牌教程”专场讲座上,泰仁律师事务所资深律师龙凤梅,分析了三类二手房交易的经典案例(详情可点击阅读原文查看直播实录),着重强调二手房交易过程中的留证、合同协议的条款把握,以保护自己的正当权益。

与此同时,律师还对多个常见交易法律问题进行了解答。

1.问:如果买房的时候是夫妻中的一方,贷款买的 ,然后结婚后共同还贷,把另一方面的名字加上了 这样的话如果离婚 怎么分割?

答:如果后面把名字加上了,房子算是共同共有,如果是法院判的话,离婚的时候,一般是判的一人一半。但如果是双方协商的话,就另当别论。或者还有一些更复杂的情况也会具体问题具体分析。

2.问:夫妻协议离婚,怎么分割房产对自己有利?

答:针对此类问题,首先要看房屋购买时间,婚前还是婚后,贷款按揭估计在婚前,由夫妻双方共同贷款,归双方所有,如果协议只能进行分割。建议按照出资比例来争取房屋的比例。建议进行协商沟通,多一点沟通也会少一点伤害。

3.问:买了二手房,原房东不肯迁户口咋办,一直占着上学资格?

答:这种情况可以去法院起诉房东,要求他把户口迁走。如果他真的不愿意迁走,即使胜诉后法院强制执行也会很困难。最好还是尽量和房东协商解决。

4.问:买二手房和卖家签订合同后,按之前约定给了5万元定金,但卖家没有按约定马上去办理还贷,还隔了几天来说加价,不肯办理后续手续。这个情况该怎么处理?

答:这种情况建议直接向法院提起诉讼,在签订合同后,如果卖家没有根据合同履行自己的相关义务,就是违约行为。法院会支持买方的诉讼请求,买方不仅能按照原合同上的价钱得到该房子,而且卖方也要赔偿买方相应的损失。

刘珍珍 本文来源:网易房产四川 责任编辑:刘珍珍
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