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金堂房价过万?呵呵,都是虚的!

2018-12-06 07:53:36 来源: 买房特工队 举报
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早着呢!
11月26日,一纸预售证的公布惊呆了楼市购房人——位于金堂县的中国金茂天府金茂悦,拿到了11200元/平方米的预售价格。一时间,金堂房价破万的消息不胫而走。对此,购房人更是议论纷纷,有冷静的人表示“这个价格悬”;持质疑态度的则说“哪里来的勇气?”;更有人用“祝你们大卖”来对项目预售价格进行嘲讽。

三圈层、破万、中国金茂……其所组成的联系让特工不得不产生一个疑问:金堂房价破万,How dare you!为了一探背后的究竟,特工队众人专程走访了金堂。

金堂房价过万?呵呵,都是虚的!

破万?尚早

2018年,金堂已经有58个楼盘拿证推盘,从成都三圈层的范围来看,数量已经超过青白江。如果要具体探讨金堂2018年房价的走势,我们通过金都华庭这个项目销售的情况便可窥一斑而知全豹。

位于金堂赵镇观岭大道上的金都华庭,已经于今年的2月、5月、9月一共领取了3次预售证。其清水房源预售价格也从4800元/平方米、5200元/平方米最后到5600元/平方米。

金堂房价过万?呵呵,都是虚的!

虽然房价呈上涨趋势,不过项目的摇号报名人数却并未收到太大影响。2月的386套房源共1165人报名,5月500套房源更是3410组客户报名,即便是9月的386套房源也有630人报名,单从报名人数来看基本达到了开一批次清一批次的销售节奏。

不仅仅是金都华庭,类似恒大御景半岛、中节能琅园等众多项目售价也走出一波上扬态势,不过其销售价格最多也就集中在7000-8000元/平方米,并未如同天府金茂悦一来便以破万的势头跳空高开,对此特工队实地走访了项目售楼部。

金堂房价过万?呵呵,都是虚的!

实际上,到达项目售楼部之前,特工就已经被金堂新城震惊。在新盘集中的金鹰大道上,顺势排开的开发商有中国节能、中国金茂、世茂、保利。如果不是在金堂,光凭借这些开发商的名头都会让人误以为这里会否是下一个高端住区。

在金茂悦售楼部的探访中,特工不经意间问到了项目售价:“听说你们这边有点贵,都卖上万了。”“没有,那个是备案价,优惠以后的价格最低才8800元/平方米。”置业顾问回答到。8800?!这个售价和备案的11200差了接近2500元。如果按照其主力产品118-135户型面积段来计算,总价则集中在105-130w之间

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由于项目是采用精装修交付,如果按照现场置业顾问所说装修成本为2000元,那么天府金茂悦的清水价格就只有6800-7500元,持平甚至低于目前周边的恒大和中国节能。那么置业顾问所说的2000精装修,其品质又如何呢?

实际上在特工不知道项目具体售价之时,我们对天府金茂悦的装修保守估价为“3500”元。为什么?因为根据目前成都市场上装修品质和装修价格来看,天府金茂悦所提供的自主研发魔镜智能家装标准和高端品牌地砖、墙纸、圣象木地板、摩恩洁具、方太灶具、断桥铝合金等基础装修,皆能够满足这一档次,甚至比成都市场上多数开发商的精装档次还高。而其2000元/平方米的报价,根据现场置业顾问的说法来看,完全是以成本价报建,从置业顾问的描述看并未出现用“高报价低配置”来获取利润。

从售楼部出来,特工们最大的感受就是——产品不错,可惜在金堂。要是放在主城区内,这可能会是是一个售价超过2.5W的项目

随后特工又走访了相邻的保利堂悦府和中国节能琅园,从产品上来看都是主打低密洋房产品,楼层最高也就10+1,容积率大多控制在2左右,居住品质不言而喻。不过从项目售价来看,即便是新开项目价格大多都集中在精装9000元/平方米,清水7500元/平方米,而且在此基础上还会给出一定优惠,惠后价格集中在8500元左右

总价在一百万,是目前金堂楼盘的总价门槛,大多数开发商会根据项目户型面积来控制其总价,如果按照110平方米户型计算,单价一旦破万,其超百万的总价将会造成较强的销售抗性,所以即便是备案价格高,开发商都会或多或少的把优惠做足,以期吸引到更多的购房人。

不过随着未来更多大型房企进驻金堂,项目品质的提升会加快产品本身的更新换代,逐渐让金堂楼市从刚需产品过渡到改善型产品,以期兼顾投资或者自住需求的购房者。例如引入智能家居模式的天府.金茂悦、注重居住体验的中国节能.琅园,以及拥有一线江景的纯洋房社区保利堂悦府,群雄逐鹿的阵势已经在金堂闷声拉开。

“东进战略”下 金堂凭何破万?

在“标签化”的当下,“网红”成了诸多区域选择的一条包装路线,。而以新城区,老城区,大学城三大板块为主要构成部分的金堂,在抖音上摇身一变,用临水灯光夜景成就了四川省最大“外景夜店”的美名,引得数十万人转发点赞。

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◎加入抖音网红城市豪华菜单

网红标签下的金堂,其支撑区域发展的是三位一体的旅游业、农业和高新技术产业。

距离成都主城区约50公里的金堂县以城市绿脊和毗河、中河、北河三条水系形成“一廊三带”的生态框架,三河汇一江、东依龙泉山。拥有优厚的自然资源和水文化的金堂自然也顺势发展旅游业,想成为成都人最触手可及的“东方威尼斯”。

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而作为四川省成都市现代农业发展试验区之一,金堂县一直都是传统的农业大县。在持续发展传统农业和园林业的基础上,金堂在2017年引进了第一批现代农业项目,总投资达10.13亿元,涉及种养循环、一二三产融合发展、生态观光农业等多个领域。

除了得天独厚旅游业和传统农业,似乎处于“东进”计划重点战略位置的金堂,更具有 “政策优势”—— “东进”战略形成了淮州新城、空港新城和简州新城的功能板块,大力发展高新技术产业,吸引更多优秀人才汇入。

但另一方面,金堂的“痛点”也非常明显——产业片区和居住片区处于分割的状态。

虽然金堂建立了快速路网,从金堂到成都东二环开车只需要40分钟左右,但是50公里的距离对于无车人士来说实在不太友好,纷纷高举白旗打响退堂鼓。更别提号称以金堂淮口镇为基础的淮州新城,看上去可以近在咫尺惠及政策东风,可如果想要形成居住区至产业区的通勤线,需驾车跨约中间的龙泉山,从金堂大道或金乐路行驶约25公里,35分钟才能到达

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或许在未来,占了 “风水”半颗字的金堂可以铺排更多的轨道交通线路,以期可以打破这横隔在其中的壁垒,形成一条畅通的发展之路。

破万之路 任重道远

得天独道的地理位置,加上双政策加持,关于金堂的未来看上去并不是一个捉摸不到的未知数。但金堂是否能更加深度地融入中心城区,完成整体区域升值,吸引更多人口,或许还有一些问题需要解答。

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1.地产跨界一条出路?

不少考虑在金堂置业的购房者都会考虑一个非常重要的问题——选择在金堂置业后,这里是否拥有足够的升值空间。毫无疑问的是,金堂的房价的确每年在以一定的步调上涨中,但若想要以更可观的数字向上飙,金堂需依托旅游业带动农业,形成旅游特色生态圈,让金堂不仅仅是“过路之处”。

根据2017年金堂县统计数据发现,其旅游收入超过16亿元,增长近35%。如果能通过快速发展文旅康养等项目,实现“地产+旅游”的开发模式,或将成为金堂房价上涨的有力支撑。

2.人口红利 变现困难

从人口上来看,金堂人口基数较低,虽然新的产业功能板块已经形成,但是新增人数涨幅缓慢,如果只靠老城区人口迁徙来支撑金堂新城的发展,是远远不够的。只有新产业入住,带来更多人口流动,才能实现楼市长远的发展。

但如果单单把房价破万的希望寄予在产业发展所带来的人口红利上,也会是一个长期工程。即便是2018年类似京东集团、中国建材等众多大企业纷纷落户金堂,其所能带来的人员入驻会否快速拉动金堂房价上涨,也值得探讨。

3.并入成都撤县设区?

随着成都先后完成了双流及郫县两县的撤县设区,未来是否还会有其他的区域更改为成都市辖区,成为一项重要议题。作为成都东进重点区域之一的金堂,是否有机会撤县设区,已经成为不少人的讨论的方向。

这样的讨论是有迹可循的,在提出“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针后,新津作为天府新区的重要组成部分、成都“南拓”的重要承载地,已申报撤县设区。按照城“南拓”发展新津的路线,那么作为“东进”重要门户的金堂是否能够完全复制其模式撤县设区,获得更大的发展空间和资源配置、中心城区人口疏解和功能转移,以及基础设施和文教、卫生等服务设施都将在全市统一规划建设下得到加强,传统的县级社会服务体系被功能强大的中心城市服务网络所取代,同样值得期待。

特工提示

从2017年到现在,成都周边区域已经出现了很多网红板块,大量品牌房企的入驻让类似眉山视高、青白江、新津等区域都呈现出房价快速上涨的态势。在这种势头的引导下越来越多的买房人也进军这一系列区域。

不过随着楼市515限购政策的加码,楼市调控的持续,这一系列网红板块的销售业绩呈现出明显的下滑,曾经火爆的售楼部也门可罗雀,降价促销的手段也越来越多。

而这对于金堂楼市来说不啻为一个警醒。与其成为一个靠着噱头炒作而成的短期“网红”,不如加快产品的更迭换代,提升区域城市影响力,才能凭借硬实力突破万元大关。

邓魁 本文来源:买房特工队 责任编辑:邓魁_B7819
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