网易首页 > 网易成都房产 > 正文

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

2019-01-05 10:07:59 来源: 贰爷房产投资 举报
0
分享到:
T + -

每接待一个“大城市”来的朋友都会问:“成都的房价怎么这么便宜?成都房价简直是白菜价。”

不得不说这确实是事实,成都最贵的高层房价约4万元/平米,而同等级别的城市武汉,贵的房价早已经达到7万/平米,比如:武汉天地。郑州的郑东新区北龙湖板块,比如融创中原壹号院、金茂府等新房价早已突破6万,要知道这里的市政配套、学校、地铁、商业都只是在建设过程中,目前很不方便。而成都的高价位段比同等级别城市还有2-4万/平米的差异。成都主城区房价均价依然与同类城市低很多,这不是今天的重点,重点在于成都市场房价依然处于低位,成都的房价2019年将怎么走?

土地角度来分析成都楼市

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲2017年各区住宅可建面积占比

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲2018年各区住宅可建面积占比

住宅用地供地,主城区减28%,远郊区县增28%,数据巧合还是历史必然?

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲2017、2018年各区住宅可建面积占比对比

土地供应的变化,通过对比2017年和2018年两年各区住宅供地带来的可建面积占比的对比,可以看出高新区保持4%的占比不变(再缩减就不像样了),天府新区占比依然18%。

11区和远郊区县的占比变化极大,11区的住宅供地可建面积占比67%骤减到2018年的39%,仅仅一年时间占比下滑高达28%。而远郊区县的占比有11%猛增到39%,占比上浮28%。一增一减,刚好增减各28%,这是数据的巧合还是历史的巧合?

这恰好说明,主城区的住宅供应大幅萎缩,这部分供应量被远郊区县的青白江、都江堰、彭州等所取代,主城区的土地越来越稀缺,上市住宅占比逐年下降。

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

高新区的土地供应已经呈严重萎缩的状态,成都土地供应已由原来主力的11区,现在分化为天府新区和远郊区县为主。11区和高新区的土地供应占到不到50%,并且这个趋势还在进一步缩减,所以这两个区的住宅供应占比也会逐步缩小,房源紧张程度可想而知。

2019年,好区位的优质的楼盘可以坚决买入,因为好房源越来越稀缺。远郊区县的土地供应逐步放大,但是远郊区县的投资必须谨防环蓉灰犀牛,自身没有二手房市场,其交通、教育、公园等综合配套还需要很长的时间去完善。远郊区的土地供应的放大,对于购房投资并非好事,因为环蓉区域一直就不在我们的投资买房的范围之中。

地价决定房价,土地是高级别管制,不容你看空!

从土拍楼面价来看

主城区新地块,将全面破2万。

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲2018年各区土拍楼面价

2018年名义上楼面价最高为15940元/平米;

高新区的最高楼面价达到13000元/平米,其中还包括配件和人才公寓,交付价格必然破2万元/㎡;

天府新区的最高楼面价高达12108元/平米,交付住宅单价必然2万左右;

锦江区最高楼面价为13168元/平米,交付价格破2万;

远郊区县的新津,最高楼面价居然高达6234元/平米,如果带装修交付,开发商成本价会突破12000元/平米;

随着楼面价不断走高,豪宅产品也随之成本高涨,豪宅破3万也是大趋势;

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲2017、2018年各区平均土拍楼面价

考虑人才公寓,配建,退距等出让条件,再结合考虑到综合的成本,实际楼面价依然是上涨趋势,虽然有很多人对于地价呈看空论,认为名义楼面价略有降低,或者溢价率略有降低,这些都是断章取义,没有明白土拍所规定的具体条件,仅仅只看到名义上的价格。综合来看主城区的新地块将带来下一步新房全面破2万,豪宅问鼎3万。

在过去的2018年里,新房开盘价不断刷新纪录,剪刀差变小的规律早有端睨。2017年开始,贰爷就多次提醒尽快上车,购房好时机时不待我。此前有明显可见的剪刀差,或者有可以参照的价格剪刀差。部分区域价格剪刀差已经颠覆,“反剪刀差”已经来临。新房贵过二手房,这标志着“价格剪刀差”落下帷幕,买房将越来越难。好比位于大面板块的“新希望锦麟府”,其开盘价高达20000元/平,标志着反剪刀差时期已经来临。

举例高新南区土地出让情况,从2018年高新南区土地出让情况来看,一共只有350亩,并且包含天府五街一块人才公寓用地,土地出让非常少,而且楼面价高,所有楼面价都在11000元/㎡以上。中建三局64亩地块,楼面价13000元/㎡,这只是名义楼面价,还有20%的免费配建;比较金隅地块楼面价13000元/㎡,还需要额外配建19%的租赁型住房,其交付成本破2万是必然的。我们要确定正确的房价生成的基本逻辑,在2019年低价地的房源越来越少,高地价必然跑步进场,所以实现新房跳涨是必然的趋势。

楼市有调控,政策有春风

松绑商住,松绑限购,松绑限价,这正是体现了经济工作会议的精神“夯实城市政府主体责任”,这也确立了调控政策正式转向。

菏泽取消限售的第一个周末,忽如一夜春风来,很多城市的售楼部开始人气回升。每次房价要下跌,相关部门真的是会出手救市。

可以预见:

限购、限售的调控政策逆转已经确立;

三、四线城市调控夯实地方责任、适度松松绑,接下来会有几十个城市出现类似的松绑情况,成都限价已经实质性放松,从2018年10月19日天誉突破21000元/平方米的开盘价显示限价松绑,并且2018年12月9日大面新希望锦麟府开出20000元/㎡的高价,说明成都限价已经非常务实松绑,限价呈现二元状况,低地价低售价,高地价高售价,这一点和苏州类似;

至于取消限购,成都短期内没有可能,存在调整区内阻隔限制购房的可能,比如天府新区就供大于求,有可能购房资格互通。至于限售三年的政策,目前看不到调整的可能,需要等到明年3-6月的市场运行才能确定;

信贷政策进一步宽松,2018年经济工作会议:稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕;2017年:稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门。2019年,“松紧适度”“合理充裕”成为货币政策的主流,而后续首贷利率下调、DYDK放松春节后可期。很多银行业务2017年和2018年已经很大变化,比如DYDK超过100万必须是经营贷且利率高达7-8%,信用贷苛刻,“二抵贷”停办,首套房贷款利率上浮15%左右,那么可以预见这些业务,春节后有大的变化;

鄙视“经济看空论”

这段时间就成都已经出现巨型失业潮这一话题,引发了热烈的讨论,说“过了年,蓉漂不回来了”这是极度错误的。以下这张图片流传于各大微信群。下图的文字大幅度裁员、工厂倒闭,以锤子手机为首……字距行间,无不透露出对中国经济的看衰!

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲图片来自微信群

为什么锤子手机到头来只是个锤子呢?

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

贰爷还是那句老话,坚决看好中国经济50年!

前段时间参加了北大光华新年论坛,其主题是:美好中国敢当与前行,致敬改革开放40周年,展望发展新愿景。

厉老举了两个例子:1840年,英国对中国发动鸦片战争。当时,中国GDP总量比英国大很多,GDP总量大并不足以让中国抵御外辱。英国的代表性产品是军舰、火枪、火炮,而中国则是丝绸、茶叶、桐油、瓷器。

“从整体经济实力看,中国是远远落后的。欧洲大陆在1840年代以后也都意识到了,一定要改革,一定要充实GDP的内涵,这一点在中国是没有的”。

另一个例子是1894年的甲午战争,“当时中国的海军实力和日本相比差别不大,甲午战争失败不在于海军,而在于陆军。陆军见到日本人,一打就跑,从鸭绿江退到把辽宁的大部分拱手相让”。

厉老说:从这个例子可以看出,今天中国要进一步发展经济,一定要把路线搞对,路线已经不是从前的靠引进人家的机器设备,而是要跟上世界的潮流,解决结构性问题。正如厉老所讲的,GDP结构性改革是非常重要的,中国并非GDP跌了,并非经济运行缓慢,只是在高速发展过程中,需要调整GDP结构。

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

改革开放40年,中国创造了一个又一个世界奇迹,每一年都不绝于耳的声音“今年生意不好做”,“现在生意没有前几年好”,听到这些话,你大都可以判断这是浪费口舌的屌丝。为什么不想想问题出在哪里呢?而是抱怨,君不见年年抱怨,经济年年创出新高,汽车越来越好,住得房子越来越阔气,生活越来越讲究,这才是趋势,不要与趋势为敌,以为经济下滑就于你有利,你就可以弯道超车,你的财富就可以脱颖而出,但凡不思进取实现努力超越,不看自己有多强,只看周边的人有多差,这就是庸俗,指望这种方式实现弯道超车,更是痴人做梦。

看看过去10-20年,所谓“经济危机”带给中国、带给房地产是什么后果?

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲1990-1999中国GDP及增速情况

从全国的GDP来看,我们重点关注发生经济危机的1997年和1998年,1997经济危机确实带来一定影响,但是这种影响已经被过分夸大,其实从GDP来看,仅仅影响了一点四七个百分点,但是绝对值依然是保持高额的增长,因为中国的GDP已经达到一个很高的数值,还保持7.83%的增速,已经是一个奇迹。

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲2000-2009中国GDP及增速情况

2008年的全球金融危机来看,中国的GDP由9.63%跌至9.21%跌幅相对十年前大幅缩小,这次跌幅只有0.41%。所以盲目看空中国经济的是极度错误的引导,因为无论外部情况如何恶劣,内部情况如何不好,在如此强大的经济基础之上,都可以轻而易举的渡过难关。

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

▲2013-2018中国GDP及增速情况

再从成都的GDP来看,成都的GDP因为发展到一定的总量,所以发展速度从2013年的10.2%降至2015年的7.9%,通过短时间的调整居然在总量较大的情况下,再次将GDP的增幅拉升到8.1%,依然在2018年前三季度保持8.1%的增速。

1997年前后,2008年前后中国的GDP和成都GDP的发展数据无不表明:所谓的当前经济压力巨大,只是所谓专家的片面之词,再看到下图这种经济预测,你可以直接打上一把大?。

贰爷观点:

2019成都新房迎“跳涨”,“破2万奔3万”是必然!

2019年是改革开放的新起点,是阳光灿烂的一年,经济将继续保持快速发展,经济偶有风寒,适当微调即可轻松度过。低地价地块越来越少,高地价跑步进场,成都房地产将迎来新房跳涨,主城区新地块房价全面破2万,豪宅破3万。专注房产投资,专注穿越性投资,如果所谓高抛低吸,即便是高抛之后,你更可能迎来踏空,现实版“猴子掰玉米”。

2019年新房跳涨在即,“破23”成为主流,主城区新地块房价将全面破2万,豪宅问鼎3万;

信贷进一步宽松,各种DYDK将放宽限制,信用贷、二抵贷等雪藏的信贷产品将再次出山,并给予好政策;

房地产税八字没一撇,两会记者过过口瘾;

上一次成都楼市调整了整整五年,这一次一定短很多;

刘珍珍 本文来源: 贰爷房产投资 责任编辑:刘珍珍_B7791
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
阅读下一篇

近万套房源将进场!这20多个项目又要成“网红”

返回网易首页 返回网易房产首页