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杯具!视高买房首付款40万跌光了……

2019-01-17 09:05:42 来源: 贰爷房产投资 举报
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视高是“远房老表”,双流是“亲儿子”

总有人要把视高当做成都的亲儿子,视高与成都主城区的关系,不能同双流与主城区的关系相提并论,如果说双流是成都的”亲儿子“,视高顶多是“远房老表”。地铁三号线已经开通到双流城区,还有10号线二期,17号线等线路在建,这既是在输血也是在一体化。总有人宣传视高和天府新区一体化,宣传成都地铁进视高,太牵强!视高行政区划属眉山,指望成都纳税人的钱帮视高搞建设那是白痴,成都的财政支出不可能用于“远房老表”的视高,用于”亲儿子“双流区再合情合理不过了。

规划很曼妙,与成都关系依然疏远

视高在哪里?它隶属眉山市仁寿县,毗邻双流区最远端。2005年视高镇与钢铁镇合并,截止目前,全镇面积50.4平方公里,总人口约4.85万人,这样的人口数量可以说是真正意义上的小镇。

天府新区直管区并不包含视高,坐公交车要90分钟。

天府新区成都直管区包括1个街道、12个镇,主要都是原双流县下辖的镇,天府新区直管区总面积564平方公里,占四川天府新区总面积的36%。我们要知道564平方公里是非常大的区域,它的建设不是一朝一夕,需要数10年的建设时间,那么视高有什么资格成为天府新区发展的排头兵?除了炒作、打擦边球,没有更好的解释。


成都目前建成区615平方公里,天府新区直管区564平方公里,建设周期非常长,任重道远,目前就想惠及视高,鞭长莫及。

根据2014年批复的天府新区区域范围涉及成都、眉山、资阳三市所辖7县(市、区),规划面积1578平方公里,视高镇也在四川天府新区规划范围内,但根本不在直管区范围内,所以把视高的发展寄希望于成都,那是异想天开。


从上图可以看出,视高镇距天府广场45公里,距离双流机场60公里,距离兴隆湖20公里。而”亲儿子“的双流、温江、新都等地到城区的距离,无论直线距离还是交通工具都是视高无法比拟的,之前冲动选择在视高购房置业的优秀选手,是否有认真想过这个问题呢?


▲公交车T50站台实拍

2018年10月20日,全省首条跨市城市公交视高至兴隆湖正式开通,公交线路为T50。T50首末站设在天府新区兴隆湖的天汉路公交站和视高公交车站。如果到视高镇的朗基香颂天府项目,公交车路线和行车时间的实际情况是:兴隆湖天汉路公交站到视高公交车站约10分钟一班车,单边车程20公里,总行程耗时40分钟,下车之后,公交车站到朗基香颂天府楼盘距离还有7.1公里,因为路况差,车次少等原因,这还需要坐车20分钟,所以总的时间10+40+20=70分钟,如果算上城南到兴隆湖公交站,总的时间需要90分钟。单程一个半小时,显然这并不便捷,更重要是交通不高效。通公交车本事一件好事,但是它并没有形成立体交通体系,没有足够的交通配套支持,利好非常有限。


▲实拍视高为数不多的商业体

走进视高起步区,给人第一印象不是在建的高楼,而是缺少人气!2017年前后,视高人气最高的地方一定是售楼部,现在已然是门前罗雀。虽然视高区域内规划有五所大学,部分投入使用,但人气依旧不足。之前在视高购房者大都是投资客,当地只有5万不到的人口,人气对区域经济和投资很难形成支撑,想侧面通过大学拉动人气是不现实的,铁打的视高,流水的学生。冷清的表象,直白的告诉你不会发生奇迹。

视高成为了投资者的乐园还是冒险家的乐园?

2016年底,整个视高的均价仅在3500元/平米。2017年从5月份开始发生重大转变,其因天府大道仁寿段通车到视高,接着保利在短短1个月时间先后两次拿地,直接助推其项目房价从4000元/㎡升至5000元/㎡,涨幅25%;2017年6月继续上涨到6000元/㎡,8月初项目再度开盘,房价达到6700元/㎡,1个小时,70套房直接被抢光。2017年7月该区域的新房房价已达7000元/㎡。2017年11月8日,保利天府林语开盘,200套房源迅速告罄,还创造了区域11800元/平米的天价,直接刷新了视高新开楼盘售价新高,更赶超了成都部分四环区域的楼盘在售价格。仅仅半年时间,房价跳涨了接近3倍,让人大跌眼镜。

视高火的时候,有人买房不眨眼,一层全买下,售楼小姐对一般看热闹的散户根本无心接待。

视高爆火,成为投资者的乐园,也成为没有成都购房资格人士的资金好去向。现在回想,视高成为了投资者的乐园还是冒险家的乐园呢?当时,贰爷反复提出,警惕视高投资,首创“环蓉”概念,并连发环蓉灰犀牛上、中、下三篇文章警醒“环蓉灰犀牛”。

2017年8月,贰爷针对视高现象鲜明提出:《昨天去仁寿抢房的人,就是明天哭爹喊娘的人》(上篇),接着发表了:《首次公开!环大都市圈房产投资6大法则,警惕"环蓉"投资"灰犀牛"(中)》,紧接着又发文:宁要成都一张床,不要环蓉一间房!警惕"环蓉"投资"灰犀牛"(下)。

大降40万,直接把首付跌光,多年积蓄化为乌有。

2017年、2018年炙手可热、处处抢房的视高,价格一度高达17000元/平米,现在是什么情况?

大学里楼盘位于视高大学城,2017年开始修建,70年产权住宅,因赠送面积多,南北朝向,2梯4户、2梯6户的电梯房备受投资客喜爱,是视高很火的楼盘。


2018年6月-8月,大学里对外的销售价格最高达到近14000元/㎡,均价13000元/㎡。目前价格除去套二均价11600元/㎡,其余均价在9600元/㎡左右,价格大降,均价下降3400元/㎡,如果按116㎡户型计算,仅仅大半年时间,已降价40万元,40万元的降价价,相当于一套房的首付款跌没了,劳苦大众辛辛苦苦赚钱,除去开支要攒下40万元净钱,可以说是一个家庭5-10年年的血汗钱,降价40万元足够让人哭爹喊娘,不是吗?

大半年跌去了40万首付,别忘了,主城区优质楼盘,获利的目标是一年首付翻番。


▲大学里沙盘实拍

成信.悦城项目(下图)位于视高大学城(成都信息工程大学旁),项目重点户型是套三双卫,之前均价在13000元/平米左右(带装修),目前带装修均价在不到12000元/平米,减去对外称2500元/平的装修价,清水价格在9500元/平,相比之前,总价保守下降一个点,100万的房产短短时间缩水10万。


▲成信悦城售楼部实拍

不要以为只有小开发商开发的项目才会面临价格暴缩水的问题。价格有轮回,视高放过谁


▲朗基.香颂天府实拍

所谓的品质楼盘还是没有逃出缩水的魔咒,出生不好,后天再浓妆艳抹,也不好使!

朗基.香颂天府位于视高四川通用航空职业技术学院旁,置业顾问对外称:朗基香颂天府是朗基地产布局大城南第七子,是视高品质楼盘的代表。之前预售均价为14000元/㎡,目前高层优惠3个点的成交均价11600元/㎡,洋房优惠4个点的12600元/㎡。短短数月,如果购入一个100平米的高层,相比之前14000元/平米的均价期,保守计算已降价24万余元。你是土豪你随意,对于一个普通的小镇家庭而言,辛辛苦苦攒下的血汗钱快速蒸发,降价24万元着实让人捶胸顿足。

我们知道位于F4板块的明星楼盘紫境府房源单价在1.5万/㎡,南阳御龙府1.02万/㎡,融创香璟台高层带装修均价1.45万/㎡,华润云庭低于9000元/㎡……视高房价黄金时期,比成都主城区楼优质盘价格还贵。

现在成都主城区人居盛和林语,电建和悦府,华润金悦湾等等单价还不超过1.3万/㎡,买视高赚了没?

视高没有二手房市场

之前炒的热火朝天的新房,如今快速降温,二手房市场一样不容乐观。

视高的中介卖新房不卖二手房。

大街有二手房中介,但是都是卖新房,全国最大的二手房中介到视高的任务也变成了卖新房,林林总总的中介店铺、网络店铺已经彻底成为新房的渠道商,它们的任务不是销售二手房,二手房市场远远没有形成,没有二手房市场远比限售痛苦,是真正意义上的有价无市。

长期来看可能存在一定当地改善或者养老的居住需求,但是缺乏接盘侠。绝大部分投资客的房源找不到接盘侠,接盘侠重点必然考虑房产流动性。早期几个大开发商进入视高,他们毫不例外采取了高周转、短平快的操盘手法,这是见好就收的高明之处,而视高土地出让的新楼盘,还在不断上市,必将形成大量库存,去化周期让人担心。



▲数据来源:链家

这两组数据直观的反映出视高二手房的真实情况,不论各位中介,还是置业顾问如何描绘视高的辉煌未来,都不及眼前的荒凉。早前在视高买入的购房者,因看到价格大幅度缩水,急于出手的,也苦于找不到下家来接手,无二手房市场的楼市,何谈后续增值?

贰爷观点:购置房产第一步,必须的瞄准优质板块的优质楼盘,选择天府新区板块,就必须看准贰爷所命名的F4板块之一的天府新区“牛鼻子”,无论天府新区的政策如何变化,“牛鼻子”的地位都无法撼动,买入后大可高枕无忧。视高仅仅是在楼市起风的时候,站在了风口的位置,风停了,摔下来是必然。

视高这把火,燃烧仓促,到最后留下的只是一地鸡毛,留给投资者的只有一座空城。买房不易,且买且珍惜!

刘珍珍 本文来源: 贰爷房产投资 责任编辑:刘珍珍_B7791
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