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2019预判| CBRE邓耀华:着眼消费端和微观 2019不会差

2019-01-28 07:12:55 来源: 网易房产四川 举报
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2019开年,全国各地方“两会”陆续开展,多城房地产政策也进一步明朗。

一方面,山东菏泽之后,福建、广州、杭州、宁波等多地被报调整楼市相关规则,“一城一策”更加显著,微调加剧。

另一方面,房地产行业仍在调整与回落周期中,销售、投资、价格都有变数。

在从调整到复苏的大经济环境里,2019的房地产商业世界,到底会走向哪个方西?

网易房产【2019关键词预判】策划,特邀泛地产各行业资深专家,为大家“一词一意”深刻道来。

站在房地产服务领域,世邦魏理仕华西区董事总经理邓耀华给出了三大关键词:

研究消费端、着眼微观、保持信心

2019预判| CBRE邓耀华:着眼消费端和微观 2019不会差

Keyword:研究消费端

经过对2018年办公楼服务、商业物业、产业物业、投资市场等房地产领域不同细分市场的研究,我们会发现,虽然各自市场又不同的发展阶段,但有一点是大家共同的——需求端。

尤其当市场发展到相对成熟的态势,如何看见我们未来的发展趋势呢?一定要把着眼点放在需求。因为不研究需求端,我们的产品很难去匹配他们。

例如成都,在以往快速发展的市场中,更注重“供应端”。但现在成都的写字楼总量已经到达空前的量级,去化量已经比肩很多一线城市;物流产业、商业物业、投资市场等都如此,成都的规模已经领先于很多其他同级城市。

这种市场下,我要做什么样的产品、我们要用怎样的载体把企业引进来、应该落地怎样的阶段性设施,是更重要的。

需求端有哪些重点?

以成都办公楼服务为例。成都的宏观经济整体性还是算好的,有人走有人进,但在过去的一年(尤其是三四季度),需求端发生了很大变化,尤其是租户结构

比如TMT产业的兴起,相关产业的办公楼使用率已经上升到10-18%,是一个非常高的比例,这种趋势很有可能延续到2019年。

实际上,这种变化是两年前没法预测到的。但如果我们没有办法把控新增需求的出现,我们就很难针对这种需求去做布局。

所以,虽然这是个难题,但一定是接下来市场直接参与者们,必须放置全身心精力的地方。

Keyword:着眼微观

和研究需求端同步的,一定是“着眼微观”

此前我们看市场很多时候都停留在“宏观层面”,例如租金、空置率等数据的变化。

但现在真正着眼微观,才更有策略性的指导作用,比如,如果只看到成都近年空置率下降,2018净吸纳量全国第一,我们可能会认为市场增长很快。但深入研究会发现,有不小的一部分办公楼由第三方运营服务商承租。

打个比方,第三方把一栋楼租了2-3万方,空置率数据是下降了,但这个第三方服务商自己的出租率如何?如果其中出租率的差距太大,市场里面就会有很大的泡沫。

这个很重要,要着眼于需求的同时着眼于微观,更细致去看市场信息或数据背后,到底有什么含义、代表了什么。

再举个例子——仓储物流,这是一个很不一样的市场,成都这个市场的供应在近两年是集中性地爆发增长,但它爆发完之后不容易再有。

无论是市中心,还是远郊,政府对产业用地态度也越来越稳健保守,后续供应量会相对稳定——稳定地减少。

但物流仓储的需求量在一直放大,并且2019年依然是这个趋势。

如果只看供应和需求的变化(供不应求),我们很容易会判定2019年仓储的租金会上涨、空置率会下降。

但其实仓储物流领域变量很多,比如如果租金真的上涨,相较标准仓,高配置仓库会不会更受益?相对没有周边优质运输系统链接的一些仓,受益程度会不会被挤压?这些问题是着眼围观才能解释和解决的。

零售商业部分就更加明显了。目前成都基本形成“核心商圈、远郊、次级商圈”三种级别商圈。如果只看数据,整体平稳。但其实在2016-2018年的数据中,只有核心商圈在一路向上,其他商圈都遇到过不同程度的困难。

比如远郊曾因空置率提升,把租金降低。在核心商圈有核心优势、远郊商圈有租金优势的情况下,次级商圈空间一度受挤压,所以当时可以看到次级商圈出现过一波退租潮。

但现在为什么三级商圈问题有所缓和,因为各级商圈都在寻找自己差异化的解决办法。

比如很多次级商圈的商业物业,提前在“空间运营”上做文章,这也是CBER提出的一个概念——商业是一个空间,将商业运营以空间运作的思路进行布局设计。这就是大家学会从微观上去找答案的体现。

Keyword:2019信心以待

就CBRE华西区来说,2018年的总体营收、利润都有很大幅度的上涨,这是怎么样发生的呢?其实就跟上面谈到的两点密切相关——我们着眼客户的需求,也着眼怎么去发展客户的一些需求。

打个比方,我们在多年前仁恒置地广场开业时,服务过他们的很多部分。在2018年我们捕捉到它的新需求,又一次服务它,主要在于形象强化、优化,并引进了一些非常不错的外企,有一些成效。

我一直认为,从客户的需求出发、从微观出发来研究问题,业务就可以“开发出来”。

但当市场越来越成熟,我们也需要花很多时间跟市场、业界、客户交流,最好能早点介入客户的需求,越早能把握需求,才越知道市场上的变化,应该怎么应对,客户的潜在需求可以怎样挖掘到然后服务于他们。

除了市场本身,由于我们对市场的一些把控、我们的团队也越来越成熟,整体来说,我对2019年非常有信心。

我是市场的配角、是“灯光师”的角色,我们是为了把市场参与者“打漂亮一点”,把菜炒得不一样,这些都是功夫,而这些功夫其实就是对于微观市场、对于需求端把控的一种体现。

2019年必定是充满挑战的一年,但也是专业服务团队能协助客户发现更多潜在机会、体现优势的时候,所以我们对新的一年充满信心。

邓魁 本文来源:网易房产四川 责任编辑:邓魁_B7819
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