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可怕!2018全国卖房15万亿 2019将迎史上最大推盘潮

2019-02-11 07:54:03 来源: 辉哥说楼市
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原标题《可怕!2018年全国卖房15万亿,平均房价8737,2019将迎史上最大推盘潮》

国家统计局发布的《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》,看点如下:

一、投资增速高于2017年,不降反升,开发商逆市加速投资:2018年住宅投资增长13.4%,比2017年高出4个百分点

1、全国房地产开发投资:12万亿,同比增长9.5%,增速比2017年提高2.5个百分点。

2、住宅投资:8.5万亿,同比增长13.4%,增速比2017年提高4个百分点。

3、住宅投资占房地产开发投资的比重:70.8%。

可怕!2018全国卖房15万亿 2019将迎史上最大推盘潮

二、新开工面积大提速,大量新房源投入开发,2019年面临供应量集中上市形成的推盘潮和去化压力,或将迎来史上最大推盘潮:2018年住宅新开工面积15.3亿平米,同比增长19.7%。

1、房屋施工面积:82.2亿平米,同比增长5.2%,增速比上年提高2.2百分点。其中,住宅施工面积57万平米,同比增长6.3%。

2、房屋新开工面积:20.9亿平米,同比增长17.2%,比上年提高10.2个百分点。其中,住宅新开工面积15.3亿平米,同比增长19.7%。

3、房屋竣工面积:9.4亿平米,同比下降7.8%,比上年扩大3.4个百分点。其中,住宅竣工面积6.6亿平米,同比下降8.1%。

三、开发商买地量还在增长,但是增速明显降下来了:2018年买地花了1.6万亿,同比增长18.0%,比2017年回落31.4个百分点。

1、土地购置面积:2.9亿平米,同比增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点

2、土地成交价款:1.6万亿,同比增长18.0%,比上年回落31.4个百分点。

可怕!2018全国卖房15万亿 2019将迎史上最大推盘潮

四、销售量全年微增,增速持续下滑,房价上涨推动销售额两位数增长:住宅销售面积增长2.2%,住宅销售额增长14.7%。

1、商品房销售面积:17.2亿平米,同比增长1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

2、商品房销售额:15万亿,同比增长12.2%,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

可怕!2018全国卖房15万亿 2019将迎史上最大推盘潮

五、商办市场的销量已经率先下降,降幅6-8%

1、办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

2、办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

六、2018年全国商品房销售均价8737元/平米,比2017年7892元/平米,一年上涨10.7%。

七、商品房库存小幅下降11.1%:2018年末,商品房待售面积5.2亿平米,比上年末减少6510万平方米。按照2018年销量计算,库存去化周期4.2个月。

八、开发商资金量增速小幅下降,资金结构大变化:外资大幅下降,开发贷、按揭贷款小幅下降,主要依赖自筹资金、定金及预收款,这部分资金随销售额增长而增加。

1、房地产开发企业到位资金165963亿元,同比增长6.4%,增速比上年回落1.8个百分点。

2、其中:

——国内贷款24005亿元,下降4.9%;

——利用外资108亿元,下降35.8%;

——自筹资金55831亿元,增长9.7%;

——定金及预收款55418亿元,增长13.8%;

——个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。

可怕!2018全国卖房15万亿 2019将迎史上最大推盘潮

对2019年楼市展望

1、2018年商品房和商品住宅新开工面积增速分别达到17.2%和19.7%,接近二成的增长。不管是住宅,还是商办用房,2019年都将面临上市潮和推盘潮。

2、假设2019年保持2018年的销量,2018年商品房新开工面积的供求比为1.22,供略大于求。由于楼市降温的趋势已经形成,销量增速正在持续下滑,如果2019年无法保持2018年的销量,实际的供求关系可能会更加恶化,做好苦日子的准备。

第一,1.22这是一个相对均衡的供求关系,这种供求比之下,房子总体而言不会太好卖,不同城市、板块、楼盘之间会长期存在明显的分化,其中一部分城市、板块的房子面临很大的去化压力。其中,开发量和上市量越大、供求比越失衡的城市和板块,去化压力越大,2019年需要重点回避。

第二,1.22的供求比对应的房价一般是比较平稳,不支持房价的大幅上涨。也就是说,2019年全国房价很难出现太大的上涨,不是一个明显的投资机会期,但是不同城市、板块、楼盘之间同样会出现分化。比如2018年,70个大中城市,有的城市房价基本微涨,也有的城市,房价涨幅达到20%以上。对于买房人来讲,需要善于找到那些领涨的城市、板块和楼盘。

3、2018年至今销量增速持续下滑的势头,还能持续几个月?在2019年几月份能够稳住?政策刺激的力度和效果如何?2019年销量止跌回升的力度将会如何?目前来看依然是一个巨大的未知之谜。可以确定的是,楼市一路下滑,政策会一路救市,但是救市的力度会不会打个提前量,还是始终跟在后面抵抗性的救市,这个悬念会决定楼市运行的趋势是一路滑还是某个点止跌回升?同时也会很大程度的影响实际的供求形势将会落在一个什么位置。

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4、房子和资金的走向应该跟着人这个核心去流动。人往哪儿去,房往哪儿买,钱往哪儿投,犯错的概率会小的多。长期而言,未来是一个大城市的时代。无论事业发展还是买房自住、升值,人口吸附能力强、人口净流入的一二线大城市、强三线中心城市,将是未来新一轮中国城镇化发展的明星。

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