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老破小包围的融信公馆2.75万/㎡,“古城区”又老还贵!

2019-02-22 10:07:03 来源: 贰爷房产投资 举报
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唐朝会昌年间,由白居易、胡杲、吉玫、禅僧如满等九位七十岁以上的友人在洛阳龙门之东的香山结成"九老会",这些老者都是保护诗书,并且非常有才学的老人家,他们在白居易家中聚会,欢醉赋诗,作九老诗,绘九老图。唐朝交通不便捷、医疗条件不好,9位70岁的老人定期聚会,没有被凡尘礼俗老旧观念影响。大众普遍都认为老年人就应该老老实实的呆在家里,等着他们的子女来奉养他们。

“香山九老”的故事至今传颂,这是因为世人知道难以再现此场景,这只是从古往今来世人的梦想,年老之时,身体不好、机会减少、多积蓄少消费、一切已经固化,大改变何其困难?一个城市板块的发展同样有大开发的青春期,也有步入“老破小”的老年时期。“香山九老”还能折腾,这只能是历史典故,老破板块却越来越“年老体衰”。

注意!古城区≠主城区

“古城区”是什么呢?古城区≠主城区,一些老的市中心板块,住宅年龄达到30年左右的板块,设计和建造水平较低,舒适度实用性与现在的房产无法比拟。成都的城区,年龄在30年左右,可以称为“古城区”,白果林板块就是其中的代表,一环为邻,房龄30年左右,属于典型的“古城区”板块。白果林板块能实现“香山九老”般的佳话吗?

白果林板块以成都曾经的市树-银杏树命名。银杏树的果实称为“白果”,可以用于炖鸡,也就是成都的那道名菜“白果炖鸡”。

融信公馆是否让白果林“青春再现”?

今天,融信公馆给白果林板块烧了一把火,把零星地块开发出来,是否可以“梅开二度,再现“香山九老”的传奇呢?结合融信公馆就能得出合理的答案。


“融信公馆”宗地16.66亩,容积率4.0,建筑密度不大于20%。2016年12.28土拍中价格达到13680元/㎡惨遭熔断,封存4个月后再一次出现在土拍市场上,起拍价10500元/㎡已然创下成都历史起拍价之最!

2017年4月6日,成都土拍市场硝烟弥漫,117家房企报名参与此次土拍,盛况空前。8宗共计540亩土地出让,这是“ 323新政”之后的首次大规模土地拍卖,并推出土拍“新招”---熔断摇号,融信以1.69万元/平方米的楼面价拿下地块,总价约7.51亿元,溢价率60.95%。当日,8宗土地全部顺利拍出,其中还有大名鼎鼎的“金茂府”地块。融信公馆仅当初拿地楼面价比周边二手房的价格高3000-5000元/平方米。


▲售楼部沙盘

因为之前限价原因,难以拿到3万左右的预售价,所以准备闭馆撤场,后来因限价放松,立即拿预售。

预售信息

这批次开出价格:24305-29902元/平米(带精装);


装修价格:装修为现代雍雅风格(3699.55元/平米)及现代都市风格(3499.65元/平米)两个风格,前者适用A户型、A户型顶跃,后者适用于B户型、B户型顶跃;

装修交付时包括:中央空调、地暖系统、新风系统。入户门为智能指纹入户门锁,卧室飘窗,客厅电视背景墙为天然大理石,墙面采用了墙纸等,115户型及140户型的大阳台给人不错感觉,尤其是140户型横厅设计外接大阳台,美中不足一看就是对面的“老破小”小区。另外,两个户型都无生活阳台设计,这对于后续生活中衣服晾晒使用有一定的不足,整个装修并未感觉特别亮眼。

价格体系:总价段:276.23万/套-603.43万/套;

购房资格要求:11区购房资格;


预售时间信息表格如下:


房源信息

项目名:融信锦溪花园

楼盘地址:成都市金牛区百寿路18号;

环线位置:西1.5环;

占地面积:约17亩;

物业类型:高层住宅;

套数:总340户;

栋数:3栋;

装修情况:精装;

梯户比:两梯四户;

物业费:3元/平米;

室内层高:3.1米;

容积率:总容积率4;

绿地率:30%;

交房时间:2020年11月30日(有可能提前交付)

开发商:成都融信房地产开发有限公司;

物业公司:福建融信世欧物业管理有限公司成都分公司;

“老破小”价格太不给力!

融信公馆仅当初拿地楼面价比周边二手房的价格高3000-5000元/平方米。


上图为融信公馆正对门(北面),老破小云集,最近成交价12000元/平方米。


现场拍摄,南面为摸底河,相邻富临清江雅居属于相对优质楼盘,二手房成交价17000元/㎡。


可参照朗诗西溪里的价格,目前成交价24000元/㎡左右,可见优质产品的价格和老破小,相差悬殊。

周边配套

古城区当然交通便捷。

地铁:距离项目最近的为地铁2号线白果林站,距离该楼盘直线距离为482米,正常步行时间5分钟左右即可到达、地铁4号线(在建的地铁5号线)中医大省医院直线距离671米,真正意义上的地铁盘。

传统商业



▲当地商业业态

古城区的白果林板块商业氛围不浓,传统商业业态,以火锅面食等餐饮为主,周边没有大型商业。由于土地限制后续也难有大型商业入驻,日常生活购物主要依靠项目周边的社区配套,底商为主等传统商业,也就是以小型商业为主。

学校:


▲白果林小学

小学学区:

项目地点:成都市金牛区百寿路18号;

根据2018年成都市中心城区小一入学划片范围对应学校是:成都市白果林小学校。

白果林小学校的划片范围为: 金罗路、百寿路、中新路、青西路、文华路、荣光巷、银杏路、一环路西三段(文华路口至中医学院路口)。

备注:学区以交房后具体划分为准。

中学学区:

成都市2018年小学毕业生初中入学划片范围,成都市白果林小学对应的多校划片随机排位入学对应的学校是:成都市第十八中学校、成都市第二十中学校、成都市金牛实验中学校、成都市通锦中学校、西南交通大学附属中学。

规划学校:项目规划学区具体情况待定。


▲外墙采用真石漆

外墙三楼以下是石材,三楼以上是真石漆。

不利因素


预售主力户型及楼栋分布





该地块呈三角形,容积率比较高4.0,小区一共3栋楼,两种户型,140的四房户型客厅朝北、主卧朝南、南北通透;115户型三房设计,统一南向。不足在于,该楼盘与老破小为邻,四房改善需求较多,可是朝向虽然优劣参半,既照顾到大户型又照顾到小户型,但是对于大户型来说是明显不足,400w+的房子,客厅和大阳台不能享受阳光,遗憾。

“高富帅”与周边“老破小”反差强烈


看图说话,都以为会车水马龙、人潮如织的“古城区”,实际上人少、车少、商业氛围不浓、显得冷清。

融信公馆预售价近3万,相当焦人!

一方面:古城区的土地资源稀缺,导致土地成本高昂,人们常说房子和土地是面包之于面粉的关系,其实土地成本在价格中的占比远高于面粉与面包,土地成本成为房价的决定性因素。市中心,土地稀缺,拆迁成本高昂,在已经完善的居住区进行土地收储,拆迁费、安置费、五通一平的费用都会很高,导致土地总成本居高不下;

施工成本上涨:融信公馆四周都是建成的建筑,东南西北四面均是成熟住宅区域施工难度加大,无法像天府新区大量新地块一样甩开膀子施工,受到场地、施工时间(夜间施工等)、材料运输限制等诸多因素影响,造成窝工等现象,施工成本必然大幅上涨;

为了应对成本大幅上涨,开发商必须卖高价,这样就是豪宅产品,古城区的豪宅产品矛盾无解:生活在“老破小”圈层中的豪宅。

值得温习的城中心理论文章:买房着迷天府广场地段论,7年后,他少赚一台宾利!

开盘不久的金茂府成为热议的焦点,其区位虽然远离主城区,也就不属于“古城区”,虽然价格非常高,但是产品是真好,周边没有“老破小”的闹心,板块新,这个角度,金茂府要优越。金茂府价格把很多人吓坏了,报名并经过复核的有105组客户,开出房源共计162套。

老旧板块在夹缝中零星开发,不可能重现“香山九老“的面貌。是不是有这样一种感觉:穿着老佛爷设计的CHANEL挤着公交车,高贵的气质无法侧漏!

刘珍珍 本文来源: 贰爷房产投资 责任编辑:刘珍珍_B7791
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