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高价地相继入市,那又爪子嘛?

2019-02-23 11:46:00 来源: 吴思竹 举报
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就在刚刚,金科博翠府以25348-29952元/㎡(含精装)的价格取得了预售证,加上此前已经取证的金茂府、融信公馆,已经有3个实际楼面地价高于1.5万元/平米的项目连续入市。而其他部分高楼面价项目,包括东原印长江等,据我们所知,也或将闻风而动。

一时间,不少房地产从业者,开始带节奏了。

曾有人笑言,现在全成都所有卖房子的人,都变成了金茂府的置业顾问,而部分媒体,也有意无意营造出一种“一夜之间,风向已变”的舆论氛围。

坦白讲,这一招真有效,因为不少购房者真的开始恐慌了。

昨日,链家的二手房成交数据达到了140套,这应该是从2018年初以来单日的最高成交套数。而整个大成都范围,更是成交了358套。

当然,首先还是应该对购房者予以肯定,至少他们已经懂得掌握市场动态,把握政策趋势,买房敏感度大大提高,选择积极入市,是完全正确的行为。

但是,积极入市不等于恐慌性入市,一旦心存恐慌,那么稍有不慎,就可能买到不合适的房子,或者不合理的价格,这一点,是完全没有必要的。

那么,为什么高价地入市,购房者不用恐慌呢?原因主要有三个:

1、高价地数量有限,对整体市场冲击不大。

我们用数据和事实来说明这个问题:


上面这张图,是黄曦同学整理出来的“成都万元以上楼面价地块一览表”。

其中红色字体的部分,是2017年和2018年实际楼面地价在1.5万元/平以上的高楼面价地块。

我们之所以选择1.5万作为高楼面价地价的标准,一方面是因为金茂府、融信公馆和金科博翠府的楼面价都在这个数据之上;另一方面,也是因为楼面价1.5万以上的地块,产出的楼盘才有更大可能站上清水2万,豪装2.5万的水平线。

基于此,我们就不难看出。

2017年,达到楼面价1.5万以上的地块,仅仅只有12宗,2018年,受土地市场遇冷的影响,楼面价1.5万以上的地块,仅4宗。

换句话说,即使在2019年,这些地块全部上市(实际不可能,能达到70%就不错了),那么在扣除掉已经面市的金茂府、融信公馆和金科博翠府后,满打满算也就只有13个项目,能够成为我们口中所谓的“高价地”项目。

而13个项目,在整个成都的房地产市场中占比能有多大呢?

按照一般估算,成都核心区域(不含远郊)每年在售的楼盘至少应该在200个以上,所以我们可以大致得出一个结论:所谓的高楼面价地项目,在市场中的占比不足7%,因此它对整个市场,尤其是大多数普通购房者而言,它的实际影响是非常小的,更多的,还是一种心理上的影响。还是那句话,脱离了剂量谈毒性,都是耍流氓。

2、购房者擦亮眼睛,高价地项目大多遇冷。

其实,高价地项目入市,购房者并不会恐慌,但如果高价地项目个个都卖的特别好,购房者就可能稳不住了。

但是,房地产这个行业的水是很深的。你了解的高价格,也许是有折扣的;你看到的现场氛围,有可能是营造出来的;你听到的报名人数,有可能是掺了水的;甚至最终的成交情况,也未必都是真实的。这里面有太多的门道,不足为外人道,大家知道就行了。

而更为重要的是,A项目因为多年的产品口碑,拥有在高端市场的号召力,或许还能卖的不错;但并不代表B项目就能享受同样的待遇。大家千万不要用惯性思维去看待所有的高价地项目,市场遇冷对于大多数高地价楼盘而言,恐怕才是大概率事件。

此外,高价地项目入市,本身也有不得已的苦衷。

一是土地的开发有时间要求,不可能让你一直囤地,而工程一动,你就停不下来。二是高企的融资成本,开发商即使一套房子都不卖,每年8%-15%的资金利息可是一分钱都不能少的。所以,我相信,高价地项目的开发商其实也是有心理准备的,先开出来,慢慢卖,能走一套是一套,最终用时间来换空间。

所以说,这些楼盘的去化周期,都是很长的。连开发商都是用1-3年的眼光来看待自己的楼盘,购房者如果还要在当前产生恐慌心理,那就有点“刻舟求剑”的意味了。

3、房价总预期稳定,二手房趋势未改变。

高价地项目入市,只是一个导火索,因为大多数购房者,并没有考虑过去买这些高价地项目。他们担心的,是高价地项目入市的心理预期,会让其他新房价格上涨,更害怕二手房房东坐地起价,上调房价。

关于这一点,我在《2019,成都楼市五大预判(上)》和《2019,成都楼市五大预判(下)》中,其实已经说的很清楚了。

成都新房价格要想大幅度上涨,至少面临三大不允许,即经济不允许;政策不允许;市场不允许。而成都二手房,目前从库存房源数量、日增供应数量、每日去化数量等数据来看,下行筑底的趋势并没有发生根本转变,买方市场依旧,所以也并不支撑二手房价格反弹。

所以,当我们能够从宏观上把握成都楼市的基本走势,就没有必要为了极少数的所谓“高价地”楼盘而忐忑不安,根据自己的需求,保持正常的买房节奏就可以了,不用恐慌,不用被带节奏。

正所谓:它强任它强,清风拂山冈;它横任它横,明月照大江。

最后,说说我给购房者的建议:

1、我去年11月底曾经给大家统计过《成都200个低楼面价楼盘,还剩多少?》,告诉大家楼面价8000以下的楼盘,供应周期已经只有6-9个月。今天,我又给大家统计了楼面价15000以上的楼盘,满打满算不过16个,并不算特别主流。

因此,未来,在“稳地价”的预期下,成都的主流供应,大体上会是8000-15000元/㎡楼面价的“中价地”项目,按照当前限价“房地挂钩”的模式,则一般精装住宅的价格大体上会在15000-22000的样子,基本符合刚需和改善型客户合理的心理价位,所以,对房价预期产生恐慌是完全没有必要的。

但同时,趁当前还有部分8000以下低楼面价的楼盘在售,购房者积极入市我是支持的,锁定这些楼盘购买,也是我一直以来强调的。

2、客观看待高价地项目,随着时间的推移,这些高价地项目当前或许存在的房价泡沫最终都会坐实,至少我还从来没有见过成都任何一个楼盘,因为地价太高房价太高而永远不能清盘的。

对于部分高端购房者来说,要分清这些高价地项目中的金子和沙子,有些项目定位和产品实力确实是值那个钱的,这种项目可以买,放两三年就好了;而有些项目仅仅是地价拿贵了,产品降档得不成样子,这种楼盘我就劝大家回避,未来的回报率会被好楼盘甩出去很远。

3、当我们掌握了高价地项目的整体数据后,相信购房者内心已经稳了一半。但我认为,政府有关部门会控制高价地项目入市的节奏,即“入市可以,但不宜扎堆”,这样能够从心理上,给购房者一个逐渐适应的过程,有利于“稳预期”,从而让房地产市场更加健康稳定的发展。

最后,对于高价地入市引发的恐慌情绪,十六个字送给购房者:按需入市,保持节奏;擦亮眼睛,拒绝恐慌。

刘珍珍 本文来源:吴思竹 责任编辑:刘珍珍_B7791
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