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解读| 成都昨签约3大TOD项目 500强入局各玩"技术流"

2019-03-01 11:18:57 来源: 网易房产 举报
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网易房产3月1日讯 2月28日,2019成都市TOD商业发展大会在世纪城国际会议中心举办,,吸引了来自全球10多个国家和地区的301家知名企业和机构的600余名企业家代表参会。

会上,成都市商务委相关人士介绍,2019年成都将全面启动首批13个TOD综合开发示范项目建设,加快构建16个城市级站点、45个片区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系。

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▲2019成都市TOD商业发展大会现场

网易房产了解到,目前成都TOD综合开发范围为全市2035年轨道交通线网规划的1696公里共35条轨道线路的700个站点,以及车辆基地周边综合开发范围内的,可综合开发土地20余万亩。2018年成都已公开招标49个TOD建设站点。

而在此次TOD商业发展大会上,金牛区政府、双流区政府、成华区政府与相关企业签署了3个TOD投资项目及1个TOD战略合作备忘录,合同金额达240亿元,涵盖金牛区木综厂项目、金牛区龙湖上城天街项目、雪松控股集团西南总部项目、双流航空港TOD战略合作。

(延伸阅读:《成都各区TOD项目集体亮相!会"经过"你家门吗?》)

据了解,成都目前拥有全国最高的在建以及规划长度,未来成都地铁将服务2000-3000万级别人口,而2018年成都常住人口已达1600万。截至2019年1月11日,成都地铁刷新纪录的日客流总量达420万人次,也就是说,每天成都有近1/4的人次通过地铁出行。

成都到底如何以TOD优化市民生活与城市商业?

成熟案例:“城中城”IFS 持续革新TOD运营

IFS作为成都目前运营较为成熟的,具有TOD思路的综合项目,九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理侯迅告诉网易房产,成都IFS在开发建设前便是与成都市政府共同梳理区域交通状况与商业、住宅配比,合理设计,以打造TOD为一致目标,并进行了相当长远的规划。

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▲成都IFS外观图

其举例表示,成都IFS以“城中城”理念设计,比如在地下空间,便是将交通枢纽互为配套——一方面依托地铁带来的庞大人流保障经济效益,一方面用便利的购物环境、舒适的生活旅行配套、良好的办公氛围做反哺。

“TOD模式的先进性在于不断自我革新,把土地集约化做到极致,同时也将TOD项目的功能性日益补齐。所以说一个TOD项目的成功与否,运营能力是关键因素。后续要花费大量精力,IFS现在仍在不断摸索成都的本地化需求,与公共交通持续磨合,对接驳地铁的业态和服务进行精细化调整。”侯迅表示。

新兴试点:雪松控股全产业引入 龙湖800万平经验沉淀

除了成熟的在运项目之外,此次TOD商业发展大会上的签约项目,作为成都后续TOD建设的重点项目,其打造或对全市TOD体系有示范性作用。

作为世界500强企业雪松控股投资成都东客站的首个项目,雪松控股集团西南总部项目也将以TOD模式打造。

雪松控股集团四川公司总经理钟耀告诉网易房产,雪松控股旗下拥有大宗商品供通云供应链集团、化工新材料集团、文化旅游集团、社区智联服务集团、和社会公益服务集团,以及齐翔腾达(002408)、希努尔(002485)两家A股上市公司。雪松控股集团西南总部TOD项目则将结合西南地区最大的高铁枢纽工程,将TOD商业与总部办公相结合打造,体量40万方左右,主楼高度超过260米,并将引入雪松控股全产业链业务。

此次签约的另一项重点工程——金牛区龙湖上城天街项目,则是龙湖20个TOD项目中的成都典型。

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▲龙湖上城TOD项目

据介绍,龙湖上城位于人民北路与一环路交界处,是地铁1、6号线(在建)的上盖物业,目前在售的产品为建面约46㎡百变精制LOFT、建面约40㎡精致时尚SOHO。

龙湖将打造首个客运枢纽双地铁TOD综合体,即以地铁1、6号线为基础,通过3个地铁出入口,与地铁接驳实现同层导入,同时与人北TOD地下空间的连接。地面则接驳龙湖上城购物中心、情景式商业街区、高端住宅、商办公寓类物业。

“项目内可以通过换乘大厅、天街下沉广场、两条地铁接驳口四大TOD节点,形成项目内部商业环,同时与外部地铁通道环,形成双环多口岸接驳。”

龙湖集团副总裁兼集团研发部总经理宋海林表示,龙湖从2003年开始探索TOD模式,至2018年底全业态TOD项目累计开发面积超过800万平方米,相当于约91个天府广场的体量。

其中最有代表性的项目之一是位于重庆沙坪坝的龙湖光年,总投资超过100亿、涵盖成渝高铁专线、4条轨道线、27条城市公交线路,这是龙湖规划建设最复杂的TOD项目,也是全国首例高铁车站上盖城市综合体。

TOD影响成都商业格局 新区或“弯道超车”?

TOD模式,其实是展现城市开发模式的转变。

四川省连锁商业协会会长冉立春告诉网易房产,之前成都是“摊大饼”式的开发模式,即环形放射状,并按照这个布局方式形成了一环、二环。是环形就会有圆心,规划有主干道,向外放射,而所有的重要商业,也即是按照环形放射状来排列在主干道的各个点位上。也就会形成一级商圈、次级商圈等的划分。

而如今的TOD模式,是以公共交通为主导进行开发,这就意味着,商业布局也是围绕站点进行设计布局。

人流到哪里,工作在哪里,就会形成一个工作、生活、居家、商务、消费的圈子,TOD模式的实施,是希望通过围绕交通来完成这个圈子。那么城市发展就不局限于圆心地带,可以向更多区域延伸,并成熟发展成独立的商圈。

城市发展模式的变化,肯定会一定程度上改变一座城市的商业布局。

不过各个区域的发展空间不同,比如锦江、青羊等老城区,前期发展格局已经成熟,较难打破既有格局,相较而言,一些新区更有空间、也更适宜TOD模式的落地发展。

张裕鹏也指出,不同区域的TOD都要从城市发展的动力来看,比如天府新区、简阳等新城区的人口导入、产业结构调整,主城区的城市结构优化、城市功能价值拉动都将受到TOD轨道交通建设的巨大影响。

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▲戴德梁行TOD主题报告

不过最终,TOD模式能否持续有序发展,关键在于围绕车站站点的开发设计理念,以及轨道沿线土地管储机制建立的科学性和正确性。

能否真正落实“混合、高密度、人性化、无缝换乘、差异化”等5D理论的开发设计理念,调配资源到车站及廊道周边。“相信成都的TOD时代悄然到来,我们即将迎接的是一个全新的公园城市生活方式。”

wtt 本文来源:网易房产 责任编辑:王婷婷_G6243
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