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高新实际地价最高已破2万,天府新区看似低价地多实则...

2019-03-05 07:57:31 来源: 血拼成都楼市 举报
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上周,小妹盘点了成都主城区近两年的土地拍卖情况,总结是主城区的高价地不是“有限”,而是在近两年几乎占据了主导地位。

今天,小妹继续盘点成都另两个热门区域——高新南区和天府新区近两年的拍地情况,作为朋友们的购房参考因素之一。

高新南区

高新南区在2019年开年就火,因为1月23日拍出了2宗TOD用地,成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司(高投+成都轨道地产集团控股)分别以6592元/㎡、3334元/㎡拿下中和206亩、199.6亩宗地,陆肖项目已于上周五举行开工仪式,速度也是够快。

当然,这两宗地也包含了一定体量的住宅用地,且要求全装修成品住宅比例达到80%。若以宗地的楼面价去衡量项目住宅部分的售价,显然不合理,毕竟地块具有一定的特殊性。2019年截至目前,高新区也就拍出了这2宗含宅地的地块。

2018年,高新区总共出让了5宗地,全是“万元地”。其中1宗还是高投拿的人才公寓用地,楼面价高达12896元/㎡,另外4宗,除了卓越城置业所拿宗地,其余3宗都有配建并无偿移交租赁住房比例的要求,最高达20%。以此简单换算,中建三局和金隅宗地的实际楼面价都是超过一万六的,中天宗地楼面价也是超过一万二的。

另外值得一提的是,2018年高新区出让宅地的最大容积率都是2,“低密”也是影响房价的一大因素。

2017年,高新区总共出让了7宗地,楼面价表面上看比2018年还低一些。不过,低有低的原因。德商、万科和西藏银行宗地都是商兼住用地,商业面积占比要求≥50%,万科宗地的商业还要求自持,而西藏银行宗地要求至少50%将用于建设商业,并且用于布局金融机构,同时在出让年限内,该宗地建成后所有地上、地下建筑物都必须全部自持,不得分割和销售。也就是说西藏银行宗地的住宅部分也基本没戏了。

另外就是高投拿了3宗地,2宗都是人才公寓,楼面价高于一万,剩下1宗宅地楼面价高达13900元/㎡,还要求无偿移交租赁住房比例16%,实际楼面价突破一万六。最可怕的实际上是金隅宗地,表面上楼面价12800元/㎡,但要求配建并无偿移交租赁住房比例41%,实际楼面价早已破两万,比很多项目售价都高。

抛开高投2宗人才公寓和西藏银行宗地不说,德商的商住宗地住宅部分不超过15亩,万科商住宗地住宅部分40多亩,然后就只剩下楼面价贼高的金隅地块和高投33亩地块,且两宗地最大容积率都是2。

总结一下:2017年至今,高新区总共拍出了14宗含住宅的地块,10宗楼面价过万,其中2宗为TOD开发用地,3宗为人才公寓,1宗为西藏银行自持,剩下8的宗地中,3宗为商业建设比例较高的商兼住地块,5宗为含有无偿移交租赁住房的地块。供地面积不算大,地块建设要求高,楼面价不低(还有实际楼面价破两万的),未来高新区的房子或许并不好买。

天府新区

2019年至今,天府新区还没有准备要拍卖的宅地。

2018年,天府新区总共拍出了16宗含住宅的地块,其中10宗都是重大产业项目用地,其住宅部分多为人才配套住房,与普通购房者基本没有关系(大家看到的这些低价地,大部分与普通购房者无关)。剩下的6宗地中,除了去年底首开和吉宝拿的宗地楼面价9000+,其余均是“万元地”,且最大容积率以2.0为主。

2017年,天府新区总共拍出了6宗含住宅的地块,其中3宗为重大(产业)项目用地(中海677米高楼算在内)。剩下的3宗地,楼面价都是7000+,容积率不高于3。

其中保利地块呈现项目为翡翠和悦,已经开过盘,售价在1.5-1.6万元/㎡;万科地块呈现项目为万科公园传奇,即将拿证,传闻售价可能在1.8-2万元/㎡左右。如果以此对比,你猜2018年那些高价地会卖多少?

总结一下:天府新区虽然拍地多,但普通宅地并不多;虽然不少地块楼面价看着低,实际上很多低价地都与普通购房者无关(产业用地住宅部分大多为人才配套住房)。2017年至今,天府新区总共拍出了22宗含住宅的地块,其中13宗为重大产业项目用地剩下9的宗地中,4宗“万元地”,2宗9000+地块,3宗7000+地块。而7000+地块的楼盘售价已经卖到一万五六,未来你敢想象吗?

邓魁 本文来源:血拼成都楼市 责任编辑:邓魁_B7819
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