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这个估计是2016年地王潮中最惨的地王!

2019-03-21 08:58:33 来源: 米宅 举报
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来回在多个城市调研,见多了在2016年市场行情疯狂之时拿地拿贵的地王项目,但也都不会为开发商担心太多,有的现在卖也能顾本,有的可以先捂着等政策,有的可以在政策睁一只眼闭一只眼之下赚钱。

但我见到的这个地王项目,是我这两年见过最惨的一个地王,仔细想了想,没有之一。

先来说几个别的。

南京河西南:

2016年,在南京河西南片区,拍出两块地王,楼面价分别为37027元和45213元。

之后,大调控来临,至今,区域限价35000元还要求带装修。

所以,这两个项目至今没有亮相,但我相信,只要开发商能熬过周期、或挺到限价放松,这个地方是可以支撑5-6万的房价的,是有市场的,是有希望的,只是熬的难受,浪费资源和资金而已。

郑州北龙湖:

2016年,融创和金茂分别在郑州豪宅聚集区北龙湖拿下两块地,楼面价均为36000多元。

之后,大调控来临,郑州推行限地王政策,之后拍出的数十块地块均为楼面价22000左右,限价带装修32000元。

也就是说,目前周边在售房价理论上均为32000元,但因为限价严厉倒挂明显,开发商真实在售价格均为双合同之下的42000元左右,是有足够利润赚的。

但即使是周边42000元,这两块地王的楼面价36000元,依然是没有办法卖的,郑州政府也算开明,单独为这两块地王特批了备案价,这两个项目可以单合同卖到58000左右,显然,是有利润的,是留足了利润给开发商的。

以及我们在杭州、武汉等城市看到的太多2016年的地王项目,政府都会在批备案价时考虑地价而让开发商不赔钱。

比如:

武汉汉阳滨江的碧桂园晴川府项目,当时楼面价20,021元,如今备案价毛坯25000元,开发商要求再绑定3000元/平米的智能家居,是有利润可赚的。

武昌高铁站板块的东湖金茂府项目,当时楼面地价14,272元/平方米,毛坯备案均价20,500元/平方米,基本上,开发商不用赔钱。

武汉2016年最高溢价、光谷单价地王项目是正荣紫阙台,当时拿下的楼面地价15,966元/平方米,如今毛坯备案均价24,000元/平方米,也还是不赔钱。

在杭州也是一样,不管是融信、金茂、诺德等在2016年拿下的高价地块,政府都会在审批备案价时考虑地价因素,审批一个不赔钱的价格给开发商,争取做到不让开发商赔钱。

虽然我们在南京、杭州依然还是可以看到一些地块项目不赚钱,但我们依然可以乐观的相信,只要资金链不出问题,熬一下,就可以穿越周期,备个高价、政策放松,就可以赚钱。

起码,我们看过的所有在2016年拿的高价地项目,要不就是不赔钱,要不就是有希望,但我在珠海看的这个项目,真的是,既不赚钱,而且是根本看不到翻本的希望,这才是最可怕的。

这也是我看过最惨的地王项目。

当年为什么要拿这块地?我相信,他们一定是经过分析和测算的,我也是相信的,逻辑也是成立的,我帮你复一下盘。

当时,珠海房价刚刚翻番,房价还在猛烈上涨行情中。

珠海,中国唯一的珠海,中国最宜居之城,以前的房价被严重低估,珠海,横琴概念加持,再加上宜居慢生活情怀,珠海房价,还要继续上涨的,未来的珠海,你们都高攀不起的。

大胆的开干吧!

当时,距地块9公里之外的格力海岸,已经卖到了4万/平,正在向5万/平冲刺。

而此次要拍的地块,是政府规划中的高新产业中心,规划各种高大上,关键是有落地,有事实上的高新企业入驻和落地。

有产业、有科技、有商业、有大量平整土地、有轨道交通、有海景资源,这个地方太好了,有全部毫宅聚集地需要的所有要素,这个地方,能卖多少钱?

更重要的是,这儿的产业还都是代表未来发展的高新产业,都是高收入群体,有强大的购买力!

这儿的房子,卖个4万妥妥的起步价吧!

更重要的是,还有更重磅的规划在等着!

如果连接珠海和深圳前海这个桥(路面和轨道双通道)的规划真的要落地,从珠海这边下来就是地王所在地的唐家湾片区,这儿的房价可真的就是要飞天了,对面前海15万/平,我这儿更宜居、更舒适,妥妥的5万没问题吧!

即使没有这个桥,我卖个4万也是打底价啊!

于是,2016年8月26日,这一天唐家湾北围片区一共拍了四块地,格力和雅居乐互上相让,争红了眼,最终。

第一宗开拍的地块编号为珠国土储2016-09地块,拍到了楼面价28000元/平方米,总价12.34亿元,溢价522%;?

第二块编号为珠国土储2016-010地块,最后拍得楼面价为28250元/㎡,总价12.73亿元;?

第三块编号为珠国土储2016-010地块,拍得楼面价为28250元/㎡,总价32.91亿元。

三块均为雅居乐拿下,共计57.98亿。

第四块地,两家依然互不相让,最终,格力地产以楼面价29120元/平,竞得其中编号为2016-12地块,总价12.48亿元。

楼面价28000元,带装修的话,保本售价得3.8万元。

雅居乐赌的是售价4万保本,4万以上是利润。

如今呢?

区域目前可接受的售价就是带装修25000元,关键是卖的很难,25000在珠海,有更多更好的选择。

但如果仅以当前售价来评判当下,未免太过武断,虽然龙湖万科卖25000,但毕竟是缘于当前的限价和政策因素,难道珠海不能像武汉、南京、杭州等地一样熬过周期,等来黎明吗?

对不起,这块地,真的等不来希望,请看下图。

项目向北,2公里的距离,有上万亩楼面价极低的项目在虎视眈眈,目前已经进驻了敏捷、保利、碧桂园等开发商。

对面珠海卖25000?我卖15000!

对面珠海卖30000?我卖20000!

对面珠海卖40000?我卖25000!

站在唐家湾地王的位置都可以望到远处中山翠亨新区的大片房子▼

你奈我何?我地便宜,我是中山翠亨新区,我是上万亩平整的待开发土地,我没啥产业,我都是住宅,但我就是有地,我的地就是很便宜。

如今,2公里之外的它们售价15000元,请问,你如何卖得上价?

希望又在何方?

格力还好,不过12.48个亿,而雅居乐,砸下的可是60亿的真金白银在这里!

你说,该怎么办?该如何是好?

每一天,都是成本,每一天,都是煎熬。

去年底,项目曾试探开盘,带装修卖30000元左右,一平米亏损8000元,卖了12套后,项目封盘了,每卖一套,都是老板在滴血啊。

是啊,谁有能力来操盘?谁能盘活这个项目?

听说,当时的负责人已经黯然离职,留下了这个伤心欲绝的摊子给雅居乐。

张洪 本文来源:米宅 责任编辑:张洪_B7792
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