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成都豪宅的购买逻辑,可能99%的人都不懂

2019-03-29 06:47:32 来源: 想住成都 举报
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过完年到现在,成都主城区有11个项目取得预售,其中大部分楼盘只推出纯改善类产品。

细心的购房者可能发现了,这部分纯改善楼盘,几乎都是2017年以后拿地的纯新项目。

原因很简单,在2017年中优规划出台后,成都住宅用地全面降容。对开发商来讲,现在的土地指标其实更适合打造改善类产品。这相比之前的刚需和首改产品有了升级,价格自然也有了突破。

过年后,二手房成交量开始连续5周上涨,套均成交面积89.9平米/套,刚需跑步进场。

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▲数据来源:成都市房管局

如果说刚需还能理解,毕竟新房刚需类产品供应不足,且二手房价格回调较大。

但2月亮相的改善项目,部分宣布售罄,就还是蛮让人咂舌的。

德商迎晖天玺摇号售罄,金茂府首开去化83%,金科博翠府150平米户型售罄,新希望锦麟府3月销售额近2亿,上周,保利天悦套均560万的总价,中签率不到3成,顺利完成清盘。

300万起步,动辄400-500万的总价。

对于普通购房者而言,很难想象为什么会有人会为高价地买单。

对于很多市场从业者,也很难理解,为什么旁边二手房价格低5千,甚至1万,还是有这么多的购买者。

为了弄清楚这个逻辑,我把东南西北四个有代表性的改善类项目都重新跑了遍,也约访了三个高端项目的代表业主,他们分别入手了金茂府、印长江、锦麟府。

假装我也很有钱的给你们分享下他们的购买逻辑,以便更好的理解成都今年的新房市场走向。

今天约法三章,一个准则,我们不理解的不一定就是不对的,如果你还没到这种置业阶段,先暂时以一个有钱人状态,来“意淫”一下。

1、地段不是核心要素,但产品细节非常打动人

经典的地段论,曾经指导了二十年的购房铁律,在这些高端项目上,不太适用。

因为无论怎么比,都比同地段的更贵。一些客户报着1.5万的心态进售楼部,听完介绍,自己就把心里预期提高到了2万多。

?“确实不一样,不是说被洗脑,在成都所有的二手房里找不到金茂府这种品质的”—金茂府业主

“我对什么东进这些一点不敏感,也不会被忽悠,但那9个花园,我真的很动心,我觉得我孩子有玩的地方了”—锦麟府业主

2、自住为主,为家庭考虑多

我们研究了金茂府的成交客户(从公开摇号信息获取),客户多为2胎家庭结构。

这一套,是他们打算长期住的房子,以长住10年的心态来买房。

“比以前的房子至少升级了两个档次,住10年的舒服,我觉得值得我多给些钱。”

“我还好,比较糙,但挣钱不就是给老婆、孩子花么,给他们最好的社区、最好的邻居玩伴、最好的房子,贵也买”

3、投资观念上,认为“现在贵的,未来也会很贵“

其实从香港、上海、北京看,这种投资观念是存在的,豪宅并没有因为总价高,而在涨幅上比其他产品低。当然,成都的支付力能不能支撑高天花板价格还需观察。

但对于自住客来讲,好品质+优资产,显然也会比较受青睐。

我从访谈中理解,购买这些项目的富人都有自己的购买逻辑。

高地价是这些楼盘高预售价的诱因,但超越成都或者区域10年以上的产品迭代升级,才是真正让富人买单的理由。

举个例子

如果说,哪个高价预售项目争议比较大,位于城北的中南樾府绝对算一个。

预售价格2.2-2.4万/平米(精装标准4660元/平米)。对比同区域在售改善项目,保利天和(清水1.5-1.6万/平米),樾府清水价格高到2-3千/平米。

大部分购房者对城北是带偏见的,所以城北在成都楼市发展的20年间,基本无豪宅。

中南却把它的TOP级的产品放到了成都城北。

应证了一条,中南樾府的客户,肯定不会是因为地段而买单。

从基础资料看,中南樾府是城北唯一一个近200亩规模的楼盘,容积率2.0。北部临毗河,西侧为国际商贸城地铁口,周边更是有多个景观公园环绕。

在城市资源的占有和地块规模上看,它已经具备打造品质改善楼盘的条件,但肯定不是卖2万的理由。?

1、超越城北10-20年的社区品质

城北豪宅少,目前最贵的房子是华侨城东岸(洋房3.0-3.5万/平米),如果对比中南樾府的洋房(精装2.2万/平米),华侨城也只能算前代产品了,当然地段更好一些。

而其次的龙湖北城天街(2.0万/平米)、招商雍华府(1.8万/平米),对比起来,中南樾府品质可以轻松实现超越。

简单几个图对比。

▲中南樾府洋房立面意境图

▲城北某高端项目

▲城北某高端项目

大面积的双层中空low-e玻璃幕墙引入建筑中,是2017年以来,高端豪宅的普遍做法,伴随建筑成本的增加,社区的品相完全不可同日而语,金茂府、印长江、新希望锦麟府均是如此。

而1梯2户的洋房居住体验,肯定也比龙湖北城天街、招商雍华府更打动人。

2、细节诚意还是比较足

抛开“一卡一户一入室”的安防系统,五心物业,智能家居系统这些基础的豪宅配置,还有一些成都豪宅配置比较少的细节。

比如强化社区直流风的建筑布局。

▲中南樾府洋房平面图

夏季的东南风,可从社区的开口位置无障碍的进入社区,提升每户的风感。

冬季的东北风,被外围楼栋阻挡,避免社区寒风直灌

比如1500平米的社区儿童乐园

传统的社区儿童娱乐区非常简单,基本以配置一个滑梯,几个木马,其实实用性比较差,而中南樾府配置了7个架空集装箱体验区,孩子可至少实现1个小时不同的游乐体验。

这点其实非常取巧,因为这部分的投入对有孩子的家庭,吸引力一定是巨大的。

还有比如雨水循环系统(社区全部有活水循环景观)、10个社区主题景观、全社区净水、隔音墙加厚50%、夜光跑道等,如果按照细节个数来评比的话,中南樾府竟然比金茂府还多一些。

其实我们会发现,当下越来越多的高端置业人群在不断重视产品细节或特色。像金茂、绿城就是在这个时代中脱颖而出的开发企业。

中南虽然初入成都的房企,但不管是之前的上熙府还是现在的樾府,都已经能让购房者看到,中南对“居住”的理念、产品细节的要求都很高。

新风、地暖、中央空调三大件配齐,亮点在天然石材、“玉石的大量应用(这个部分应该高过印长江项目配置)。

▲中南樾府部分装修清单

其实从上面这个例子看得出,成都目前2万单价以上的项目,绝不仅仅是因为地价高了,导致原来的东西更贵。而是因为地价高了,倒逼开发商作出产品提升,以便让客户买单。

从金茂府、印长江、新希望锦麟府看,成交客户多是区域客户。

而比如中南樾府,我们相信也会是城北的财富客户会关注更多(作为成都GDP第一的金牛区,城北可是不缺富豪的)。

那么对于我们读者,我们的建议是:

如果你的支付能力够,如果您也是抱着购买自住的心态,我觉得至少可以去看下高预售价项目,不盲目的为高地价买单,但可仔细的比较产品细节和生活品质,再做决定。

如果是支付力不够的改善客户,我们认为您们可以在品质二手和一些改善新盘中进行挑选(3环到4环之间的高品质洋房,价格还在1.5万/平米水平,而主城2万以下的高层社区也还多)。

对于纯投资的客户,目前2019年上半年依然还有一些神盘项目,可以再摇一摇。

对于刚需,多看看二手房,或者积极抓住上半年1万左右新盘的尾巴吧。

邓魁 本文来源:想住成都 责任编辑:邓魁_B7819
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