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楼市集体回暖?小阳春?数据告诉你真相

2019-04-05 08:36:31 来源: 国民经略 举报
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文|凯风

清明时节雨纷纷,楼市却异常燥热。

北上广深杭厦,全国房价最高的六个城市,楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量,相比于上个月都出现翻倍式增长,一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”

北京:3月,二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍。

上海:3月,新房共计成交78.29万㎡,环比上涨176.45%;二手住宅网签量为25931套,环比增加142%。

广州:3月,一手房网签9174套,环比上涨164.69%。二手房(不含南沙从化)中介网签量为4272宗,环比大幅回升1.9倍。

深圳:3月,一二手房合计成交7639套,环比上涨超过100%。

问题在于,其一,与春节比增速没意义。环比是对比2月份,同比是对比去年3月份。2月份是春节,楼市向来低迷,拿3月份与2月份来对比,不仅没有意义,反而有炒作之嫌。

其二,新房数据普遍失真。新房受到限价和限制网签约束,也受到成交结构变化的影响,数据普遍失真,不具参考价值。抛开新房,从二手房出发,才能看清市场真相。

那么,北上广深杭厦,到底谁是真反弹,谁是假炒作?

01

北京:弱势企稳

在正常的楼市周期里,最早进行调整、下行周期最长、跌幅最深的城市,往往也能最早迎来反弹。

北京上海厦门,正是如此。北京自2017年4月楼市开始下行,上海厦门则是从2017年下半年开始,在这不到两年时间里,北京上海最高回撤幅度超过15%,厦门跌幅一度接近30%。

货币政策转向、楼市调控松绑预期日益明显,这三个风向标城市从低谷反弹,也再正常不过。

由于新房数据普遍失真,我们用二手房量价数据,作为判断市场真实走势的依据。要注意的是,与春节月份比环比没有意义,关键看楼市相比于去年同期是否有所增长。

先看北京。

2019年3月,北京二手房成交量高达1.61万套,创下近10个月以来的新高。这个数字相比作为春节的2月环比增长164%,相比去年同期的3月同比增长44%。

在整个一季度,北京二手房成交套数累计增长8%。

环比增长没有多大价值,同比增长44%,可见3月的北京楼市春意盎然。

不过,在成交量大幅扩张的同时,北京二手房价只是微弱反弹2%,相比2017年3月房价仍旧回撤8%,只能说北京楼市企稳,难言大反弹。

不过,北京限竞房规模庞大,2019年就有6万套入市,势必拉高北京楼市的整体库存。所谓限竞房,指的是“限房价,竞地价”,房价一开始就被锁定。

庞大的新房上市,势必对市场回暖造成冲击。

 02

上海厦门:低谷反弹

与北京弱势企稳相比,上海厦门可以称得上低谷反弹。

先看上海,2019年3月,上海二手房成交套数高达2.59万套,环比2月增长174%,同比去年3月增长55%。

在整个一季度,上海二手房成交量同比增长48%,而二手房价上涨4%左右,量价齐升,上海楼市可以称得上回暖。

与上海相比,厦门则是绝地反弹,成交量相比去年翻了3倍以上。

2019年3月,厦门二手房成交量超过4200套,环比2月增长139%,同比去年3月增长360%,一扫2018年的低迷态势。

在整个一季度,厦门二手房成交量同比增长317%,在全国各大城市都位居前列。在二手房价方面,厦门3月相比2月上涨了10%,可以称得上正式反弹。

不过,这两个城市房价仍未回到最高点,上海、厦门相比最高点,房价回撤幅度仍旧分别为-16%、-18%。

楼市能否持续反弹,房价能否创出新高,仍待进一步观察。

03

深圳:最没底气的回暖

深圳房价走势历来备受关注,不仅与北京上海一道被视为风向标城市,这一次也被拿出来作为楼市集体回暖的标志。

有媒体报道说,2019年3月,深圳二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,成交量为近半年新高。有中介一个月卖了5套房,佣金收入超过20万。

问题是,真相是什么?

正如前文所说,与春节月份比环比,没有太太意义。真相是,与去年同期相比,深圳二手房成交同比下滑19%,整个一季度,深圳二手房成交同比下滑31%,这与北京上海厦门形成鲜明对照。

不过,深圳成交量下滑,房价却未出现大滑坡。从2019年初至今,深圳二手房价只是累计下跌2%,从最高点回撤幅度也仅为-3%。

这就是深圳楼市的特点,回暖谈不下,下行也谈不上,严格来说是市场正在等待变局。

与北上广相比,深圳城市面积最小,土地资源基本开发殆尽,存量商品房规模在一线城市里处于垫底位置,但官方统计的常住人口已经突破1300万,实际居住人口高达1600万以上。

如此之多的人,如此之少的土地供应,深圳的房价居高不下,就不难得到理解。

04

广州:高位盘整

与北京上海厦门的反弹相比,广州仍在高位盘整。

根据中原地产统计的数据,2019年3月,广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4712宗,较2月(1611宗)环比大幅回升1.9倍,与去年3月相比,跌幅仍高达30%以上。

不过,广州二手房价开始企稳,不改高位盘整态势。去年8月到今年2月,广州二手房价普遍下跌5%-10%,部分区域下跌20%以上。

值得一提的是,在《楼市预警!限售正式解冻,这10个城市首当其冲》一文中,凯风君指出,部分城市两年限售已经触及解冻点,这其中就包括广州。

2019年4月,广州第一批限售已经到期。

2017年正是广州楼市成交的最高峰,当年被限售冰冻的房源量就高达14.5万套,未来随着限售房陆续入市,将会加剧广州楼市的波动。

05

杭州:摇号热潮不再

杭州是摇号之城,去年万人抢房的热潮,至今仍旧让人记忆犹新。最近媒体又在炒作杭州摇号抢房的热潮,但事实如此吗?

先看一手房,一季度杭州新房成交量约为2.28万套,同比去年一季度,下跌超过30%。与楼市低潮期的2018年四季度相比,成交量仍在下滑。

显然,新房成交量大幅下滑背后,正是摇号套利空间不复存在的体现。

过去在限价之下,新房与二手房普遍存在几千乃至上万的差价,从而激起摇号抢房的热潮,而如今随着二手房价下跌,套利空间越来越小,摇号抢房的热情自然随之下滑。

再看二手房,2019年3月,杭州二手房成交5300套左右,同比去年下滑2%。

整个一季度,杭州二手房成交套数下滑11%,而价格基本上与去年8月持平,楼市处于企稳状态。

06

会不会大反弹?

与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比,大部分二线城市仍在大幅调整,至于三四线城市,则普遍步入低迷区间。

可以说,这一轮楼市回暖,只存在部分回调到位的一二线城市,是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的,与大多数二三四线城市无关。

所以,未来楼市会不会反弹,则要看货币宽松能宽松到何种地步,楼市松绑能松绑到何种程度。

其一,货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制,前几天网传“4月1日起降准”,央行深夜辟谣,随后致函公安机关,就是明确信号。(参阅《央行深夜辟谣,透露了一个重要信号》)

显然,这一次稳增长,目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现,房地产这一重量级武器,暂时还没启用。如果未来经济企稳,房地产被启用的概率还会缩小。

其二,楼市松绑是大概率事件,但不会一窝蜂而至。在年初的《2019楼市往哪走?看这篇分析就够了》一文中,凯风君就已明确指出,2019年的楼市目标是稳,既要防范大跌也要避免大涨,不能大起大落是政策底线所在。所以,房价深度调整的城市有望松绑,但楼市开始企稳回暖的一二线城市,基本不会大幅松绑。

其三, 不放开限购限贷,如果没有货币之水的支撑,楼市显然难以支撑新一轮大涨。目前的楼市复苏,只是宽松预期之下的复苏,而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在,复苏就难以为继。

其四,楼市分化,一二线企稳,三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松,楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳,前期调整越大,回暖力度就越大;前期尚未进行调整的城市,仍旧存在下行风险。

邓魁 本文来源:国民经略 责任编辑:邓魁_B7819
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