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大面:一场地铁与火三轮儿的邂逅

2019-04-05 08:50:53 来源: 地产人智库 举报
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“我们大面,能修条地铁就好了。”身旁的孃孃攥着扶手,转头望向地铁窗外的油菜地,像是在看自己不争气的儿子。

地铁大面铺站外的大面,摄于2019年4月3日

其实准确来讲,大面是有地铁的——比如孃孃“手中”的这条2号线,还有永远都在置业顾问口中的地铁13号线。

大面真没地铁

智库君对大面最早的印象,源于刚上大学那会儿。从市区顺着驿都大道往龙泉驿去,过了行政学院,途中所见就仅剩荒凉,也只有在经过大面铺时,才能依稀看见几栋高楼。

驿都大道大面段,摄于2019年4月3日

后来,地铁2号线东延线通车了。从成都东站乘坐地铁回龙泉驿,行至大面铺时,“地下铁”就变成了“地上铁”,车窗外的广告牌消失殆尽,取而代之的是遍处农田。

但要说大面没有地铁,也不错。毕竟在这里,地铁站距离主要生活区将近2公里,中间还有条驿都大道阻隔,乘用地铁的通勤成本极高。

在智库君的实测中,从地铁高新站出发,途中转7号线再转2号线,到达地铁大面铺站就花了46分钟。若想再从地铁大面铺站去主要生活区,就还需要打6块钱的“火三轮儿”,或是骑10余分钟的共享单车,全程接近1个小时。

待客的“火三轮儿”,摄于2019年4月3日

但相比起地铁,工作地点在高新区的居民,驾车经由成龙立交上绕城,到达高新区仅需不到20分钟,便捷度远高于地铁。因此,在有地铁的大面,公路交通才是主要的出行方式。

不过,公路交通就是出行最优解吗?答案显而易见。

大面与城南、市中心联通,主要依靠驿都大道和成龙大道两条主干道。这两条双向八车道,能在平峰期保证东西向的畅通,但在高峰期,两条主干道与生活区内的各大道路,皆是无法满足大面多达20万常住人口高峰期的出行需求,拥堵是大面交通的常态。一条离家近的地铁线,成了大面人民的刚需。

高峰期时的大面交通,图源百度地图

大面并不“刚需”

在过去,大面一直戴着“刚需集中地”的帽子,其一是因为板块内的早期项目,除世茂城、炜岸城等高低配社区外,大多楼盘的容积率都在5.0左右,这就导致了小区内楼栋过分密集,社区环境糟糕。其二是因为早期购房者中,不少是受制于置业成本,被迫从三圣乡流出,“退而求其次”选择置业临近的大面。

不过伴随近年来开发商拿地成本的提高,区域内的新建项目,如新希望锦鳞府、百悦卧龙谷,以及蓝光公园华府等,在打造上都更倾向于改善住宅。与此同时,容积率的下降也相应地带来了更加舒适的社区环境。

另一方面,自2017年开始,大面的房价就一直走高,看齐主城区热门板块。2018年5月,蓝光公园华府开盘,均价来到了12666元/平方米。2018年12月,新希望锦鳞府开盘,更是将房价推向了2万大关。而今年1月7日开盘的世茂城五期住宅,带装修约13000元/平方米的价格,被认为是成都刚需“上车”大面的最后机会

新希望锦麟府,摄于2019年4月3日

在二手房方面,据链家网数据,2018年5月,大面区域的二手房均价为17338元/平方米,比同期龙泉驿均价高了近3000元/平方米。上月约15500元/平方米的均价,虽然相比去年有所下降,但也已经超出刚需的范畴太多。

大面二手房价格走势,数据来源链家网

大面的房价已不再接地气,刚需气质还依旧吗?怀着这样的问题,4月3日下午,智库君骑着共享单车,去大面做了实踩。

大面的“新人居”

乘坐地铁2号线,到达大面后,从地铁站顺着八一大路往南,穿过一片菜地后就到了大面老街。整个老街的地势呈中间高、南北低,因此骑行会比较吃力。

老街以南北向的八一大路为中轴,可分为东西两片区。

西片区为老街的主要生活区,住宅楼栋大多低矮,人口密度较大,其间分布有大面中学、大面二幼两所学校,某度地图上标注的“龙泉驿区第五中学”,实则大面中学。与大面中学隔街相望的大面综合市场,人气旺盛,算是老街内难得的商业街,充满了老城的生活味道。

八一大路以东的片区,在某度地图上还存在大块留白,实际上在片区内,已有多个新盘在建或是已经呈现。在智库君的观察中,已呈现的小区,入住率似乎不高,沿街底商的入驻商家也较少。

大面老街,摄于2019年4月3日

经过一个下坡,再横穿驿都大道而过,就到了大面“新城区”。

相比之下,新城区的人居程度远超老街。单就生态而言,在内有占地约1200亩的天鹅湖湿地公园和全长约3.4公里的陡沟河带状公园;在外有总面积约15000亩的三圣花乡,大面人民的节假日游玩是不缺场地的。

陡沟河带状公园资料图,图源龙泉驿区规划和自然资源局

在建中的陡沟河公园,摄于2019年4月3日

多年来,随着各大品牌房企的进驻,大面的教育资源也有了质的飞跃。位于世茂城旁的北大成都附属实验学校,于2013年9月正式对外招生,截至2018年,在读学生2600余人。在2018年的中考中,北大成都附属实验学校参考人数323人,全年级600分以上人数占全区近50%。

大面还缺商业

要说除了地铁,还有什么是大面人民的心头刺,排第一的或许就是大型商业体了。

从天鹅湖公园出发,顺着金桉路一路向东,途经百悦城、融创天府逸家、炜岸城等项目,沿街遍布大量社区底商,业态涵盖了副食、餐饮、服装、装饰建材等各种类型。

整体来看,大面片区已呈现的商业集中地大致有三:百悦云景商业街、炜岸城+保利玫瑰花语+师大现代花园底商圈,以及首创万卷书联合一百购物广场

在这其中,百悦云景商业街为开放式街区,入市时间最晚,其中的百悦希尔顿逸林酒店已经开业,风情商业街的商铺也于去年10月开售。截至目前,百悦云景商业街的外街和内街的已有不少商家入驻,入驻率较高,但中街还有较多商铺空置。百悦云景商业街的业态以餐饮为主,外街入驻有谊品生鲜和永辉两个超市,经营规模为三到五个铺面,内街靠近希尔顿酒店的一面开设有一家酒吧。

百悦云景商业街,摄于2019年4月3日

位于金桉路-青台山路和龙城大道交汇处的底商圈拥有极高的人气,大面唯一的一家电影院就坐落于此。该底商圈由三部分组成,分别隶属于炜岸城、保利玫瑰花语和师大现代花园项目,餐饮同样是主要业态。但在师大现代花园一侧,由于靠近川师成龙校区,酒店、宾馆和学生用品店也是占据着一定比例。至于联合一百购物广场,它是大面人民常逛的购物中心,人气自然不低,其中业态应有尽有。

炜岸城底商圈,摄于2019年3月29日

大面人民的生活所需,虽然可以通过发达的社区底商来满足,但若是要进行生活物资的集中采购,在建中的世茂城五期商业体或许是个不错的选择。

世茂城五期工地内景,摄于2019年3月29日

不过远水终究是解不了近渴,一些大面居民会选择驾车向西到市中心,跟着拥堵的车流,前去春熙路等传统商圈寻求购物场所,或是往东到新城吾悦广场和龙泉万达进行采购。

但对于大部分居民而言,不太方便的地铁线,仍旧是远涉购物的最大阻碍,他们或许更倾向于楼下小超市。对于这部分人而言,相比起商业体,他们更想要条离家近些的地铁线。

邓魁 本文来源:地产人智库 责任编辑:邓魁_B7819
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