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中梁壹号院:高端的价格,将就的产品

2019-05-17 08:56:37 来源: 凤凰网房产 举报
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上周五,中梁·壹号院取得了预售许可证,共推出333套房源,具体项目信息如下:

楼盘基本信息

楼盘名称:中梁壹号院

产品类型:洋房+小高层

占地面积:约40亩

面积段:100-132㎡

价格:1.7-2.4万元/㎡

容积率:2.0

绿化率:30%

房源数:333套

总户数:333套

停车位:481个

梯户比:1T2

装修:精装(带新风、中央空调)

该项目土地系中梁地产于2018年8月29日,以楼面地价8750元/㎡取得。

中梁作为一个新进入成都市场的开发商,第一个作品往往都是立品牌形象,品质相对较高,而凤凰君本次去踩盘前也对该项目充满了期待。

但看过项目之后,却大失所望——高端的价格只能买到将就的产品。

区域扫描

正在崛起的城乡结合部

项目位于龙泉驿十陵板块,作为曾经的“城乡结合部”,虽然在政策与资本的叠加驱动下吸引了一波关注,但区域的城市面貌的更新与生活配套的建设却推进缓慢,空气中依然弥漫着尘土的气息。

目前,十陵板块虽然已有包括中梁、中海、龙湖等大型开发商入驻,但由于区域内拥有大量需要拆迁的老旧建筑,想必十陵的崛起还有很长的路要走。

就目前来说,长江职业学院斜对面的世纪华联超市就算是大型商超了,其次就是成都大学背后的鑫大百盛和好乐购。

世纪华联

而目前已交付的万科金色城品也算是区域内现有最好的项目,但其设置的商业街,却有近半数闲置。

万科金色城品底商

另外,项目周边虽然有十陵第一幼儿园、和平双语幼儿园、十陵小学附属幼儿园等8家幼儿园;十陵小学、青龙湖小学、灵龙小学等5家小学;以及十陵中学、华川中学、长江职业学院等,但均不能算得上知名。因此对于教育资源有需求的购房者而言,项目还是尚缺竞争力。

十陵旧货市场

就在中梁·壹号院项目对面,就是十陵旧货市场。不过,据置业顾问介绍,该旧货市场将在今年8月拆迁,腾退土地如何开发暂时不得而知。

相信中梁也深知十陵板块当前配套稀缺、城市面貌较差的情况,所以在售楼部门前打上了东三环价值洼地、万象城繁华商圈的广告。

中梁·壹号院售楼部门外

作为成都三环内位数不多还有土地可供的区域,就规划而言,十陵确实有个十分美好的前景。

地铁4号线二期已经开通运营;今年3月,成都市规划和自然资源公众平台公布了十陵约578亩土地局部用地控规修改方案。以范家院子站TOD项目为基点,未来该区域空间将进行重构,有望形成交通、人流、物流、产业多点支撑的新格局。

生态资源方面,十陵也正在崛起。距项目约1公里左右的青龙湖生态湿地公园总规划面积约3万亩,目前已建成面积约4700亩,当它完全建成后,将是成都环城生态区内最大的湖泊水库。

但项目位于万象城商圈,却不敢苟同。百度地图显示,中梁·壹号院距万象城直线距离约5公里,似乎有点太远了。

产品规划

刚改错配高端

据置业顾问介绍,该项目是“二改”定位。

对此,凤凰君不以为然。

作为容积率只有1.5的纯住宅用地,中梁相比2.0容积率的中海御湖世家,本有着更大的高端发挥空间。

但这100-132㎡的面积段,实在让人感觉,中梁壹号院与高端实在沾不上边。

项目由12栋洋房(6-8F)+2栋高层(10、16F)住宅组成,分两列一字排开。所有楼栋均为南北朝向,1梯2户板式结构。

本次推出的产品有3房(110㎡、109㎡、114㎡),4房(128㎡、132㎡), 共5种户型,皆为竖厅布局。

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可以看到,中梁壹号院本次推出的产品户型,均比较侧重实用性;但在舒适性方面由于有限的建筑面积而大打折扣。

中梁壹号院132㎡户型图

以本次推出的五个户型中最大,132㎡的四房户型为例。主卧开间仅3.7米,进深5.55米,20余平方米的面积看似够用,但如果做了衣橱,卧室空间就将显得比较局促。另外,4.2*7.5米的餐客厅相较市面上的其他改善类产品也并无优势。

凤凰君认为,虽然,较低的容积率、南北通透与三面采光的产品是一个优势。

既然都做到了这么多给予高端产品锦上添花的选项,为何会搭上如此之“刚需”的户型?

显然,这样产品的户型尺度与项目的定位并不匹配。甚至可以说,辜负了指标如此优秀的土地。

评价

高端的价格,将就的产品

从项目的区域以及产品表现来说,该项目主要针对的是刚改,而且是并不注重教育资源的刚改人群。

但从价格上,却有着高端产品的定位。

本次预售价格1.7—2.4万元/㎡左右。

据贝壳找房显示,十陵板块目前二手房均价为11019元/㎡。

具体到楼盘上万科金色城品16742元/㎡、龙锦湾15148元/㎡、东林半岛12616元/㎡……

如此对比,这个价格在十陵,甚至三圣乡、大面等此前的热门区域来说,中梁·壹号院的单价并不便宜。

或许是考虑到单价过高,以及十陵即周边区域人群的购买力。中梁才会做出100-132㎡,这样高单价、低总价的产品吧。

市场会对这样高不成低不就的产品买单吗?

凤凰君预计,中梁估计得站一段时间的岗了。

wtt 本文来源:凤凰网房产 责任编辑:王婷婷_G6243
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