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中报观察|继续扩张土储 美的置业能否跨过千亿门槛?

2019-08-21 21:43:00 来源: 新京报 举报
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上市后即喊出千亿目标的美的置业,2019年上半年实现合约销售额472亿元,目标完成并未过半。在8月20日召开的2019年上半年业绩发布会上,美的置业相关负责人表示,全年千亿目标未变,下半年将会从供货、销售、去化等各环节“坚定推动”。

值得关注的是,在扩张土地规模的道路上,美的置业并未放缓脚步,今年一如去年般加速拿地,上半年收储近千万平方米,这也令其负债率继续处于高位。截至2019年6月30日,美的置业净负债率为95.6%,相比2018年底下降了1.8个百分点,有待继续下降。

花200多亿,新增土储近千万平方米

相比过去三年超过95%的复合增长率、2018年56%的同比增速,今年上半年,美的置业的销售规模显然增长慢了些。8月19日晚,美的置业发布2019年上半年业绩报告,实现合约销售金额约为472亿元,较2018年同期增长约17%;合约销售面积约为452.6万平方米,较2018年同期增长约14%。

销售虽然降速,但在拿地上,美的置业保持着去年以来的高增长。上半年新增46宗地块,新增土地储备总建筑面积达966万平方米。这个数据在克而瑞统计的2019年上半年中国房企新增货值Top100榜中,能跻身新增土地建面的Top10。

966万平方米土地花了多少钱?在业绩发布会上,美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐透露,上半年土地投资花了200多亿元,相对公司规模而言还是合理的。截至2019年6月30日,美的置业共有210个物业开发项目,通过合营企业及联营公司参与39个项目,覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市,拥有土地储备总建筑面积约5251万平方米,平均地价约为每平方米2677元,土地成本具有价格优势。

与此同时,美的置业优化土储结构,加大一、二线城市布局,新开拓市场包括上海、天津、杭州、武汉、惠州等城市,加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度。

谈及下半年的拿地逻辑,郝恒乐表示:“下半年无论是存量的现金流,还是可用的融资资源,对美的置业来说都相对比较充分,将会选择在合适的时机拿地。”

融资成本全部资本化,从费用转化为资产

如前所述,过去几年美的置业的销售金额保持高增长,这为其稳健的营收增长奠定了基础。

2019年上半年,美的置业实现营业收入约为141.95亿元,同比增长约33%;毛利约为50.93亿元,同比增长约35%;核心净利润约为18.89亿元,同比增长约28%;股东应占每股盈利为1.49元,较2018年同期的1.47元上升约1%。

根据东方财富网统计数据显示,美的置业2019年上半年的毛利率约为35.9%,保持较高水平,净利润率约为13.3%。

分析影响美的置业净利润的“三项费用”,也均呈现同步增长。2019年上半年,美的置业销售及营销开支约为10.45亿元,较2018年同期上升34%,增幅主要由于销售规模进一步扩大,相应销售及营销开支同步增长。行政开支约为10.31亿元,较2018年同期上升52%,主要由于美的置业房地产开发业务规模持续扩大,相关员工成本、管理费等上涨。

值得关注的是,在财务费用方面,相比于不少企业的支出,美的置业录得净收益约为8207万元,在2018年更多。分析影响其财务费用的因素,2019年上半年,美的置业融资成本约为16.88亿元,全部资本化利息,2018年上半年也是如此。也就是说,资本化后,这些融资成本将从费用中扣除,转化为资产,这将间接使得净利润规模增加。不过,这些被资本化的融资成本未来几年还会陆续转为费用。

需要指出的是,利息资本化在会计准则里是一个正常规定,很多房企都会不同程度地使用。

负债率降1.8个百分点,负债结构优化

房企在做大规模的过程中,往往伴随着负债的提高,美的置业也不例外。根据业绩报告,截至2019年6月30日,美的置业的资产负债率为87.1%,相比于2018年底的86.7%有所上升,不过大部分是合约负债增加所致。

在衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标方面,截至2019年6月30日,美的置业总现金及银行存款约为278.26亿元,总借款约为541.85亿元,净债务与权益比率为95.6%,虽然相比2018年底的97.4%下降了1.8个百分点,但还有待继续下降。

值得关注的是,美的置业在融资方面的低成本优势进一步凸显。上半年,借款总额加权平均实际利率为5.95%,其中新增借款加权平均实际利率为5.84%,较2018年12月31日下降17个基点,低于行业平均水平。

与此同时,美的置业优化债务结构。截至2019年6月30日,美的置业低成本的银行借款及债券融资的占比由今年初的62%提升至81%,成本较高的信托融资占比由今年初的24%下降至8%,一年内到期有息负债占比由今年初的34%下降至21%。

袁立军 本文来源:新京报 责任编辑:袁立军_cd02
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