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两年狂砸82亿 中南成都如何破局?

2019-09-05 19:40:45 来源: 网易房产成都 举报
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2016年春节之后,中国房地产市场开始了最近一个新周期。持续性的房价上涨一方面带来了越来越严厉的调控措施,但另一方面,仍然有超过十家此前专注某几个省份或城市深耕的房企以迈入千亿门槛为目标选择全国化扩张。

绿城、新城、中南、阳光城、中梁、卓越、旭辉、新力等房企在2016年之前都还没站上千亿大关,但最近的三年里,他们先后拿起“高周转”的武器,不但进军核心的一线城市和新一线城市,还大量布局三四线城市,在这一轮的房地产周期中实现了企业规模的升维。

作为被《第一财经周刊》排名中国新一线城市榜首的城市,成都也成为他们的兵家必争之地,他们在成都采取了几乎完全不一样的竞争战略,有的做高端,有的做普通改善,有的聚焦主城,有的偏安郊县,有人激进勇猛,有的谨小慎微。9月,网易房产携手房头条自媒体,关注他们的成都之行。

紧邻项目的地铁5号线从8月26日就开始进入空载试运行,即将在年底通车,这样的利好消息并没有给中南樾府带来更多的市场关注——9月1日下午三点半左右,成都传统“金九银十”房地产旺季的第一个周末下午,中南樾府售楼部内仅有一组客户在进行买房咨询。这个在3月20日拿到预售证的项目是中南在成都的地王,191亩的规模,11080元/㎡的楼面地价,总地价超过28亿元,接近半年时间过去,中南樾府的销售难言理想。

两年狂砸82亿 中南成都如何破局?

中南樾府实景图

平均地价9800元/㎡

年利息支出或超6亿

中南樾府从拿地开始就备受瞩目——2017年4月6日,初入成都的中南建设在金牛区、成华区一共买下3宗土地,金牛区的两个项目就是如今的中南海棠集、中南樾府;当年9月中南再在温江区买下两宗连襟地,分别是后来的中南云樾和中南上熙府;此外中南还于2018年初在仁寿买下一宗土地,这就是如今的中南新悦府。

两年狂砸82亿 中南成都如何破局?

中南成都两年内拿地情况

在成都及仁寿买下6块地的总建筑面积84万平方米,中南建设总投入82亿元,平均楼面地价约9800元/㎡。根据和讯财经的报道,中南建设在2018年年报中披露的平均融资成本为7.8%,按照这个数据测算,中南建设每年的静态利息支出约为6.4亿元,两年产生的利息接近13亿。

销售现状

卖得动的亏钱,可能赚钱的卖不动

与拿地的高调相比,中南所开新盘的销售情况却难言理想。中南在温江区和金牛区都拿下了同区域的两个地块,并采取了完全不同的产品和价格策略,最终获得了不同的市场反馈。

以位于金牛区中南樾府和中南海棠集为例,前者是中南旗下的樾府系高端产品,目前推出的洋房主打138-148㎡的四房,后期还有高层和别墅产品规划,销售价格约2万元/㎡,而海棠集定位相对更加中产,1.3万元/㎡的预售价格,属于区域平均水平。

两个项目也拿到了完全不一样的销售表现,虽然新批次开盘认购率较低,但海棠集整体走势较为平稳。而走高端路线的樾府则是另外一种局面,此前有成都媒体爆料称,中南樾府自3月取证以来,累计销售不超过10套。而在某权威机构给网易房产提供的备案数据中,截止今年7月31日,还没有看到中南樾府的备案数据体现。

但可以稳定走量的项目却面临亏损风险,海棠集销售单价和楼面地价之间的差额为3600元/㎡,几乎无法覆盖建安、装修等基础成本,温江云樾项目也与此类似。

问诊中南之一

产品被迫错配

高价拿地之后的被迫产品错配或许将为中南在成都的发展的绊脚石,以中南樾府为例, 191亩的规模、11080元/㎡的地价,一面邻近成都环城生态区,一面紧邻木龙湾湿地公园,中南不得不在此打造了一个高端楼盘,申报的装修标准高达4600元/㎡,甚至超过仁恒滨河湾今年销售的部分房源的装修标准。

但中南樾府所在的区域,虽然紧邻地铁5号线国际商贸城站,但其地处金牛区的国际商贸城和新都的物流产业园聚集区之间,周边市场还从来没出现过单价超过2万的普通住宅。在成都深度耕耘超过10年的保利,今年初推出的保利天和带装修价格也才1.6万元/㎡,有业内人士分析如果要超过300万的总价,城北的客户肯定更倾向于购买别墅。

中南在金牛和温江的四个项目周边,都不属于成都传统的高端住宅区,而中南樾府和中南上熙府以大幅高于区域均价的产品价格入市,走量放缓显然可以理解。这一局面注定让中南进退两难,价格做低就全面亏损,价格做高就陷入滞销。

问诊中南之二

大路货难以服众

即便不考虑中南樾府的产品定位以及区域问题,仅仅是从纯产品的维度,以中南樾府2万元/㎡的销售价格拿到全城横向对比,在天府新区和城南有大量项目可以选择,而与这些项目比,中南樾府几乎没有任何产品优势。以怡心湖区域的“四大金刚”为例,绿城的品牌影响和西派国樾的精装修都远远超过中南,更不论怡心湖相较于中南樾府所在区域的发展优势。

而中南樾府无论是展示区的打造,还是产品规划,除了销售中心一个号称耗资百万的所谓实景沙盘,并没有太多让人印象深刻之处。对于见惯品牌房企、看惯高端楼盘的成都购房者来说打动力有限。而被设定为项目潜在消费客群的城北商贸城、物流园区的企业主,最近十年内也经历过万科五龙山、成都华侨城、保利公园198等大盘高端住宅的洗礼,而且他们几乎都在限购范围之内,很难有房票去为中南樾府捧场。

中南大背景

高周转降速,六成项目在三四线城市

目前中南在全国依然保持了持续增长的势头,在2019年中国民营企业500强排行榜中,中南集团名列第19位,在房地产行业排名第4。根据中南建设的半年报,今年上半年,中南的房地产销售收入812亿元,同比增长24%,稳居中国地产二十强。而目前中南在全国有325个项目,土地储备超过4500万㎡,在今年上半年中南的销售收入中,三四线城市的比例为54%。而在中南的土地储备中,三四线城市的比例则高达61%。

两年狂砸82亿 中南成都如何破局?

2019年中国民营企业500强排行榜

图据中商产业研究院

中南的核心法宝还是“高周转”,中南置地董事长陈凯曾公开表示,相较于价格、成本、规模,周转才是真正的管理核心。不过在2018年底,来自乐居财经的评估报告指出,在衡量房企高周转能力的速动比率和流动比率两个专业指标上,中南建设相较于2017年已经实现了一定程度的下降,在100个房企的周转能力研究中,中南建设排名第92位。

在中南已经拿到的项目中,部分项目已经存在“存货跌价风险”,而在成都的海棠集和云樾就属于此类。根据中南建设的公开资料,2018年中南的平均拿地成本为4300元/㎡,2019年上半年为6300元/㎡,除仁寿项目外,成都五个项目的地价都远远高于这个平均水平。

小结

成都中南,进退两难

2019年的秋天,对于开发商并不友好,原本期待的调控政策松绑并没有在第二季度出现,在限购尚未松绑之时,首套房利息上浮20%,部分银行对二套房停贷几乎堪称噩耗。在成都的每一轮楼市调控中,都会有激进且错判周期的房企成为时代背景板,在2019年秋天中南无限接近成为这个背景板。

据某专业机构的数据,目前中南在成都的累计备案销售额,即使算上和融创合作且市场反应良好的玖华台,累计也还没超过20亿元。82亿元的拿地金额,每年将产生超过5亿的利息成本,由于销售端无力快速回笼资金,一道无法弥合的裂缝正在出现。在绝大多数中国房企都执行集团强管控,地方公司拿地都会被计算“占用集团资金利息”作为管理考核方式的今天,成都的中南的处境真正左右为难。

袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
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