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后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

2019-09-05 19:45:14 来源: 网易房产成都 举报
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中国持有一定规模现金的中高端人群,正在陷入焦虑!有关机构的一组统计数据,成都市现金存款1000万以上的人群约有2万多人,上海市这一数字则接近于成都三倍。这些持有一定量现金的中高端人群,正在形成一个普遍共识:钱越来越不经用,钱越来越不值钱。比这更现实的问题,多数人持有现金的人正陷入财富增值保值却无路可寻的烦恼!

即使在过去20年,被称为“投资保险柜”的买房投资领域面前,随着房价日渐高企,供需局面逆转,以及调控的持续深入推进,买高价稀缺的豪宅,还是买看似空间较大的低价房,投资回报也逐渐有云泥之别。因为,买房就能赚钱,遍地黄金傻瓜式投资时代消失了!

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

任何投资离不开对应城市的经济发展水平。按照全球现代化城市发展的规律,大致三个阶段:人均收入达到3000美元之前,低廉的人力成本会导致初级制造业大爆发,这是中国多数沿海城市20年前以进出口贸易迅速崛起的原因。

人均收入达到3000美元到8000美元的阶段,消费爆发和城市空间迅速拓展,城市红利大爆发,直接反映结果便是房地产投资的迅速崛起,买房就赚钱的时代来临。中国多数城市在过去20年中,相当一部分人群,因为对房地产投资的准确判断,改变了家庭财富状况。

人均收入达到10000美元之后,消费升级,技术驱动的产业崛起,资本红利时代到来。同时,房地产进入巨头时代,高速发展接近尾声!买房投资开始两极分化,并非所有房子都具有高速增值功能。中国多数一线及新一线城市正在经历这一阶段。譬如成都这种西部城市中心城市,几年前已达到了人均收入10000美元的水准。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

中产阶级及以上人群的这种普遍无所适从,完全可以理解。因为并不是所有人都能踩准经济规律,正如20年前,有相当一批靠初级制造业和贸易发家的先富人群开始分化,一部分人继续选择坚持原有产业,一部分人选择将现金投资到房地产。

如果以20年前都持有500万现金的前提下,坚持传统产业的每年利润不超过10%,资产迄今不过千万级别,而选择房地产投资的人群,在银行杠杆的驱动及房价10倍以上的增长,资产早已过亿。个人及家庭的现实财富,无疑是云泥之别!不过这种买房就能赚钱只是房地产高速发展时期的独特现象。如今,新的十字路口正在出现。

房地产市场进入平稳期后,如何确保选择更具增值能力的物业?过去20年养成的只要是房子随便买都不亏的习惯,可能导致完全相悖的投资结果,全球过去100多年来,没有一个城市的房地产一直保持着高速增长。

全球范围看,当城市发展到一定程度,当供大于求时,房地产泡沫破灭的城市,不在少数。那么,房地产投资的机会真的消失了吗?对于多数人而言是,对于少数精明的投资者而言,仍然有机会存在。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

即使在纽约这种高度发达房地产行业已趋近社会平均利润的的城市,仍然存在着少量高速增值的物业,全球闻名的曼哈顿中心的ONE57公寓,便是其中典型的代表,类似情况在香港半山别墅,伦敦海德公园皆有存在。即使在成都这样的新一线城市,仁恒·滨河湾、麓山国际社区二手房价格远超其他物业这一现象也早被证实。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

(纽约ONE57公寓)

核心密码在于稀缺和绝版!当一座物业占据不可复制的城市资源优势时,无论市场如何,其价值很难不被持续追捧。

房地产行业到了平稳阶段,买具有稀缺性的最贵的房子,这一投资逻辑实际上与其他领域的投资逻辑已经趋同,正如投资梵高和张大千的画,珍藏唐宋大家的书法。因为其稀缺性千百年来持续增值,反倒是一些便宜的艺术品和画作,因为高端人群看不上,普通人群无需求,反而成为鸡肋。

如果具象的形容这种买房投资判断,大致需要三个条件,仍处于高速发展但房价仍未达高位的活力型城市;物业所占据资源的IP化和不可复制性,以及物业本身的稀缺价值。

譬如连续四年被第一财经周刊评为新一线榜首的成都,主城各大区域版块的整体成交均价仅在2万左右,仅排在第18位,未来具备十分可观的升值空间!而成都之于全国最大的IP名片,无疑是承载千年文脉拥有双遗资源的青城山,而街子古镇则是其中最具潜力空间的绝版资源。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

(实景图)

正是这些优势,催生了区域内一批优质的度假物业,也正成为少数有远见的投资者青睐的目标。比如在成都主打高端豪宅的仁恒置地在街子中心精心打造的度假豪宅仁恒·溪云居,离都江堰最近距离仅28公里,距离青城山车程仅17分钟,溪云居所在的街子古镇抱山靠水,年平均气温15.9°C,夏盛气温较市区平均低4-5°C,夏避暑冬无霾,全年宜养宜居。

当然类似仁恒·溪云居这样的度假类豪宅,同样具备一个特征:很贵,但由于击中高端人群的需求,反而成为稀缺作品。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

随着房地产行业发展的日渐平稳放缓,资源带来的价值,绝非普惠价值。物业本身工艺、设计、品牌等方面的差距,同样会拉开同一区域物业的投资价值,而且区别巨大。这一点在上海汤臣一品的大平层前沿设计,在ONE57的城市景观等项目早已被印证。稀缺性正在决定投资房地产项目价值。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

(实景图)

同样以成都青城山麓街子古镇的新晋“度假豪宅”仁恒·溪云居为例,无疑具备这样的稀缺价值。譬如55㎡一家人三房院的绝对原创价值;譬如耗资上亿元的溪云书院,正逐渐成为川西平原上新的文化图腾;譬如仁恒品牌IP方面,从新加坡到上海,再到成都,仁恒品牌一直是高端和稀缺的代表,投资仁恒就意味着财富增值。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

(实景图)

有数据显示,仁恒的房子,全国单价已多年排第一名;譬如在产品精工工艺方面,仁恒在花费更高建筑成本的同时,也为区域内带来了一座真正稀缺的房子,举个例子,仁恒·溪云居的一堵墙,至少比传统度假房多了七道工序!

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

除了所能感知的物理化因素之外,决定房地产投资价值的另一个重要因素:楼盘的居住圈层决定了增值空间。几乎所有城市的标志性物业,都有同样的特征,入住了一座城市最集中的精英阶层。这是相互的促进作用,居住者实力越强,传播圈层越有效,出钱能力更强,投资价值更突显。从北京铂悦府到香港天玺,上海九间堂到成都仁恒滨河湾,其高速增值轨迹无不是如此。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

(实景图)

只针对高端群体的度假豪宅仁恒·溪云居这一特征同样突出,4万单价定位高出区域其他物业不少,但依托于藏书10万册的溪云书院这一平台,不断为业主赋能文化需求和高端生活场景。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

(实景图)

通过外商交流、领事交流沙龙、大咖文艺交流平台、文创产品与非物质文化展示平台、中国民乐演奏平台、城市山水文化旅居等六大功能,云集了大批国内甚至全球范围的高端群体。

后房地产时代的投资谜路:买最贵的房子还是买低价房?

(实景图)

这一看不见的优势,也正在拉开仁恒·溪云居与其他物业未来的投资价值。

对于少数精明的投资者而言,这也是一种专业的判断抉择,如果你拥有1000万现金,是买三套不限购的仁恒·溪云居院子,还是去买市区已经供大于求而且限购的普通住宅?10年后反观,这一定是完全不同的财富投资逻辑。

袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
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