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“爆款”流拍?没事,来看麓山板块成长ing——

2019-09-26 18:35:24 来源: 网易房产成都 举报
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今天(9月26日),3宗住宅兼容商业用地走上土拍席,出让土地共计约140亩,其中一宗地位于蒲江鹤山镇,另外两宗地则位于天府新区麓山板块,宗地一在中德麓府东南侧,宗地二在合能枫丹铂麓东侧。

据中成房业8月月报显示,2019年至今,天府新区总共供应了10宗土地,住宅类土地仅3宗,出让土地面积共计约401亩,其中1宗还是昌公堰站的TOD项目用地。

△天府新区2019年共供应住宅类土地3宗

麓山板块的两宗地系天府新区9月第1次,今年第3次推出的住宅类用地,更是今年天府新区住宅类用地的最高起拍楼面价。可以说,今天之前,这两宗地承包了金九成都土地市场的所有期待。

△图据网络

万万没想到,此前颇受关注的两宗地都因报名人数不足,以流拍的结果告终

△今日土拍仅蒲江县一宗地成交

没事,今天的土拍虽然流拍了,麓山板块的热度却还没有褪去————

老样子,还是先来看一看两块宗地的土地情况。


1

宗地详情


此次出让的两宗地,均位于天府新区麓山板块内。麓山板块是天府新区首批次开发的住宅板块,区域内自然环境优越,宜居属性高,现有诸多品牌开发商的改善住宅项目汇集,被认为是天府新区重要的居住板块之一

△房头条手绘的宗地位置图


宗地一

宗地位置:天府新区成都直管区万安街道大石社区八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

净用地面积:33474.55㎡(合50.2118亩)

计算容积率:1.9985

土地性质:住宅兼商业用地

商业占比上限:12 %

起拍楼面价:9006元/㎡

拍卖结果:流拍

一号宗地位于中德麓府小区东南侧,北临规划道路,东至万福寺路,南临启元一街,西至开元寺街。宗地目前未实施打围,无未拆除的构(建)筑物,有杂树,有弃土,有废弃电杆,暂未发现需迁改的地下管线,宗地周边规划道路暂未形成。

△宗地一实拍(内部植物有点茂盛)


宗地二

宗地位置:天府新区成都直管区万安街道开元村五组,大石社区七组,高饭店村八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

净用地面积:66420.04㎡(合99.63亩,其中出让面积68.4531亩)

计算容积率:1.9984

商业占比上限:20 %

土地性质:住宅兼容商业服务业设施用地、服务设施用地(幼儿园)、体育场馆用地

起拍楼面价:8256元/㎡

拍卖结果:流拍

二号宗地位于一号宗地以南约300米处,东至万福寺路,南北两侧分别是启元四街和启元三街。

宗地目前未实施打围,无未拆除的构(建)筑物,有杂树,有弃土,有坑塘,有废弃电杆,有废弃塔基,暂未发现需迁改的地下管线,宗地周边规划道路暂未完全形成。

△宗地二实拍(地面高低不平,有看到里面的“湖景”吗?)

宗地二共有3个地块构成,总面积99.6亩,地块1用地面积68.45亩,为住兼商用地所在,地块2面积约10亩,为配建的幼儿园所在,地块3面积约21.2亩,为配建的体育场馆用地所在。


须建设保障性住房

并无偿配建移交幼儿园、体育馆


根据出让文件显示,本次竞拍方式为配建并无偿移交统筹住房面积比例+限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例。其中宗地一要求竞得人无偿建设并移交10%保障房,宗地二须无偿建设并移交8%的保障房。

除此之外,值得注意的是,宗地二竞得人还须配建校舍建筑面积不小于6800㎡的幼儿园一处,和建设内容须包括5人制足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、游泳池等室外运动场和约1000㎡的设施设备等基本服务功能用房的体育馆一处,体育馆总造价不得低于2000万元。


2

区域配套初见雏形

麓山板块宜居属性加速ing


网络曾流传一个梗:“偌大的天府新区连个菜市场都没有,买菜还得开车进城。”略带嘲讽、搞笑的言语背后,却实际反应出天府新区配套设施的空白。对于麓山板块的居民来说,这种“进城买菜”的感觉尤为强烈。

△图据网络

近几年,随着麓山版块周边及自身开发强度提高,“配套缺失”这一缺点正在被弱化。根据一份天府新区用地规划图来看,本次出让的一二号宗地周边1公里范围内,统筹规划了商业、教育、医疗、交通等配套资源。

△天府新区用地规划图 图据网络

(黄色代表住宅用地,橙色为建设用地,

红色为商业用地,绿色为绿化用地)


交通——

道路网基本成型,轨交未来可期


此次出让两宗地均位于麓山大道南侧,目前宗地周边道路,诸如启元二街、万福寺路等道路均已建成,满足行车条件,连接麓山大道。而启元一街等规划道路也在加速建设中。待道路网形成后,自驾的方便程度是极高的。

△宗地部分周边道路实拍

在公共交通方面,目前宗地区域内有公交T205贯穿。同时,两宗地分别与地铁6号线麓山大道站和沈阳路站相距约1km,实际步行时长均在10分钟左右。

△双地铁站建设工地外围实拍

地铁6号线全长达72.9公里,共有56个站点,北可直达郫都区,南可直达天府新区,据悉,计划于2020年底正式开通。

△成都地铁6号线三期工程线路图 图据网络

另外,地铁11号线一期工程处于在建中,规划中的14号线和26号线也将分别与6号线的麓山大道站以及沈阳路站交汇。

△地铁11号线站一期工程建设工地外围实拍

待未来麓山板块内立体交通网络成型后,区域居民来往成都各地的通勤成本将会大大降低。


教育——

资源丰富,全年龄段需求将进一步满足


麓山板块的教育资源一直是较为丰富的。在宗地2公里范围内,分布有万安中学、万安小学、成都市实验外国语学校(西区)、麓山国际光亚学校(私立学校)等教育资源。

其中成都市实验外国语学校(西区)中小学及幼儿园项目设置幼儿园(12个教学班次)、小学(6个年级30个教学班次)、初中(3 个年级 42 个教学班次)在校学生人数预计为 3810 人。

△宗地周边学校分布图

在宗地二上方的大石学校也在建中,目前外部呈现良好。网络资料显示,大石学校共规划了72个班的办学规模,其中小学36个班,初中36个班,预计2020年建成开学。同时,根据出让文件,宗地二要求配建建筑面积不小于6800㎡的幼儿园一处。除此之外,合能枫丹铂麓西侧及其北侧各有一宗幼儿园用地。目前来看,区域的未来的教育资源可以满足全年龄段的需求。

△大石学校实拍(主体架构已完成)


商业——

空白填补,商业体系将逐步完善


麓山板块的商业一直以来是为人所诟病的,至今区域内没有一个成型的大型商业体。宗地周边,除麓镇广场外,只有周围居住区分布有部分底商,但从长期规划来看,区域内具有一套完整的商业体系。

△宗地周边居住区底商实拍

建发第五大道规划了25万㎡的体量,其中商业街体量约3万㎡,涵盖美食、娱乐、休闲全方位业态。

△建发第五大道意境图 图据网络

合能铂悦华庭规划将第五期共计约90亩的地块,全部用于商业综合体的打造,整个商业综合体由商场与多个独栋商业体构成,包括学校与农贸市场等;

△合能铂悦华庭商业意境图 图据网络

中德麓府也规划有高端低密庭院式商业,同时宗地一兼容部分商业,如果设置在靠近中德麓府的一侧,或能与中德麓府的社区底商产生集聚效应。

△中德麓府意境图 图据网络


医疗——

在建项目多,医疗水平提升空间大


现目前来看,宗地2公里范围内,仅有万安镇卫生院和麓山国际社区内的成都天府新区奥亚医院可满足基本的医疗需求。而从大的区域上来看,四川省第二人民医院天府院区正在施工建设,目前已完成封顶,华西医院天府园区与四川省医院高新分院也正在修建中。区域内未来的医疗水平将会有一个较大的提升。

△宗地附近部分医疗资料分布


居住——

公园城市建设,住宅供应充足


天府新区作为 “公园城市”的首提地,对于“公园城市”的宣传力度极大。而本次出让的两宗地紧邻麓山国际社区,与万安体育公园相距约2公里,与红石公园相距约3.5公里

△万安体育公园实拍

目前,宗地周边楼盘项目较多,接下来将会继续供应的主要是中德麓府、合能枫丹铂麓、建发第五大道三个项目。

建发第五大道三期于9月21日开盘亮相,本批次推出30-48㎡小户型公寓,价格9500元/㎡起,优惠后可达9000元/㎡。据置业顾问介绍,截至9月24日(本周二)还剩余一百余套。

中德麓府曾于今年1月份推出664套住宅,面积段约92-140㎡,精装均价11000元/㎡,预计今年内加推下批次。

△中德麓府在建楼栋实拍

合能枫丹铂麓上批次推出114-177㎡面积段的公寓,均价10000元/㎡,目前已售罄。据悉,今年内项目公寓、大平层和洋房都将加推。

△合能枫丹铂麓四期在建楼栋实拍


两宗地的流拍其实出乎了多数人的意料,在此之前,这两宗地由于其良好的区位被市场所看好。

回头看两宗地的起拍价,其实并不低。对比麓山板块近三年来的土拍数据,此次宗地一的9006元/㎡的起拍价占据了第二的高位,宗地二8256元/㎡的起拍价也处于中上游位置。

△麓山板块近三年土拍数据

房头条采访了业内人士,按照本次宗地一出让的起拍价测算,最终成交的楼面地价将会破万,如果拍卖现场足够火热,甚至有可能达到13000元/㎡的高价。而宗地周边上批次均价在10000-11000元/㎡。

△宗地周边楼盘在售情况

同时宗地二还须配建并无偿移交幼儿园与体育馆各一处,占地面积共计约31亩,几乎达到了宗地二出让面积的一半。这一部分所产生的成本费用需开发商自行承担。

换句话,高起拍价+配建准入要求”使得两宗地所能带来的利益很考验项目操盘手的能力。这或许也是此次两宗地爆冷流拍的原因之一。


总的来说,这次的土拍虽然流拍了,但透过对两块宗地的调查了解,我们也深切感受到麓山板块正在不断地成长。

文章最后,房头条整理了今日流拍宗地部分配套设施现状。

△今日流拍宗地部分配套设施现状

袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
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