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“矛盾”的二仙桥

2019-10-26 00:05:54  举报
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坦白讲,最近这场“银十”的主城放量,好比万年场-攀成钢-三圣乡-东湖等城东各大主流板块“正面刚”。事实上,在城东,还有一个区域,有可能会是城东楼市热潮的下一站——二仙桥。

有人说,二仙桥发展有点慢;

有人说,二仙桥就是一个“城中村”;

还有人说,二仙桥藏着满满的城市想象力。

01.

发展掉队?

供地加速,后劲充足!

我们常常以一个区域开发商进驻的多少来衡量一个版块的发展前景。

从建设路十余年前“三巨头”入驻、攀成钢在2007年后集中进驻一批国内外房企,这些板块激起市场火花的第一步,都是这样的路子。

而从土地市场来看,2019年,二仙桥的供应相比以往加速明显。

房头条统计了二仙桥近五年的土地成交(主要是拍卖+挂牌)情况:共成交了7宗地块,但今年就占了5块,供应量迎来了首个小高潮——

(近年来二仙桥土地成交情况·整理于网络)

早在2017年,龙泉、双流、新都等区域的楼面地价都纷纷迈入“万元大关”,两年后,二仙桥的楼面地价才终于突破万元大关。

但是,自今年地价破万后,我们明显发现二仙桥版块的出让节奏有所提速。7月,区域内两宗纯住宅地块分别被首钢和朗诗竞得。其中,朗诗斩获地的最终楼面地价来到了14000元/㎡,这也是片区目前的最高楼面地价,而这块地的起拍价也已经达到了11595元/㎡。

根据成华区相关的供地计划,下阶段二仙桥板块或将还有近百亩地块拟供应,其中可能包括二仙桥公园北侧3号地块的总计约42亩土地,未来是否会有更多住宅地块现身,我们拭目以待。

但不可否认的是,在主城稀缺的大规模土地存量,加上低容积率的打造要求,都决定了这里未来注定会成为主城区一个值得想象的板块。

02.

界面滞后?

你不知道的城市利好正在二仙桥上演

对于二仙桥,“物流仓储中心”是其曾经耳熟能详的title, 但是现在,二仙桥作为东郊文化创意集聚区的核心,城市界面、教育、交通等都在发生日新月异的变化。

从交通上看,早在今年5月,说了很多年的城东“大动脉”蜀龙路,终于全线贯通了,二仙桥终于也实现了与成都建设路真正意义上的无缝衔接。

区域内除了已经运营的地铁7号线外,还有已经批复的17号线二期工程和规划中的地铁32号线,这无论对于以文创产业为核心的区域,还是对区域内的业主而言,立体交通体系的不断完善,都将提升区域的人流吸附力。

(17号线二期工程规划图·图据成都地铁规划建设微信公共号)

对于教育资源,二仙桥以往能“拿得出手”的学校就是嘉祥外国语学校成华校区,但随着由成都七中领办的成都英才学校(或于2020年9月开始招生)发力建设,教育资源妥妥有着利好。根据资料显示:成都英才学校是主城区内首所12年制公立学校,校区从建设施工到师资选拔培训都由成都七中全面介入,这在成都七中的领办史上也尚属首次。

(图据成都市天府新区三星镇官方微博)

有资料显示,未来五年,二仙桥将打造成为文化创意总部商务中心和文创高地,成华区人口聚集、新兴功能发展的主要承载地,坚持“文创+、园区+”战略,聚焦“音乐演艺、数字娱乐、影视传媒”三大核心主导产业,并以其为依托,打造领先的文创品牌。

03.

入驻门槛越来越高?

区域产品结构正全面调整!

华润悦玺和仁恒滨河湾两大“神盘”在两次“互锁”的状态下,都能拥有粉丝的追捧,在自身产品实力之外,和项目周边的“剪刀差”无疑是市场关注的重点。但是反观二仙桥,其“剪刀差”确实不够其他区域亮眼。

而二仙桥以往的项目以刚需为主,譬如交大归谷建设派、蓝光乐彩城和泓028等项目产品面积段为50-100㎡,当年都是主打总价低的幻变小户,各种小套三小套四户型充斥着二仙桥楼市。而近几年,二仙桥的住宅地块供应并不多,这也直接导致区域内商品住宅产品短缺,这几个项目的二手房价格也还算坚挺。

(二仙桥板块部分项目二手房情况·数据来源贝壳)

但在2018年后,区域产品以大户型为主,主力产品面积段集中在110-170㎡之间,170㎡以上的户型的也不少,还出现了不少叠拼、洋房等物业形态,这意味着,板块产品正在经历结构性调整。

(二仙桥-八里庄板块部分新项目情况·整理于网络)

在“中优”背景下,板块内整理出来的大片空地和在建项目都靠近低密低容,最近二仙桥推出土地的容积率在3以下,毫无疑问,高端、改善成了板块的新风向。这也意味着,虽然是老旧片区“腾笼换鸟”,但二仙桥仅用一步就跨过刚需门槛,全面进入了改善时代。

此外,仅青秀未遮山、中车共享城、铁投紫瑞府三个项目所占块地合计面积超过900亩,要知道这可是在寸土寸金的主城中环,这个板块的全新“金三角”。或将拉开了八里庄-二仙桥新一轮人居风暴——

作为主城内难得的约415亩大盘,青秀未遮山从2018年1月首次开盘至今,每次推盘都能成为全城谈资。项目的整体中签率曾低至1.71%,至今保持着成都楼市6万人参与摇号的记录。本次青秀未遮山新推叠拼产品,清水单价为17950元/㎡,总价最低差不多在352万左右。300万左右的价格可以在市区买到这种纯正低密的叠拼墅院,从居住体验和升值角度上来说,无疑是不错的选择。

建面242㎡叠拼户型—左右滑动(来源:网络)

作为中车置业在成都的首个城市更新项目,中车共享城项目占地约422亩,一期将推出以129-157㎡为主的低密产品,由9栋洋房(10F)及小高层(17F)围合而建,在设计之初,将客厅,主卧等主要功能房间均面向社区中庭,做到户户观景房,让低密和生态成为产品的标签。

户型图—左右滑动(来源:网络)

铁投紫瑞府临近二仙桥公园和红仓文创公园。从产品来看,铁投紫瑞府的叠拼每一户都附赠地下室空间,并且通过夹层的设置让购房者在实际居住中使用面积达到4层。项目上叠户型虽无法享受庭院,但在户型规划上为上叠户型设置了两个大面积阳台,也能在家中感受与自然的零距离接触。

190㎡户型图—点击查看大图(来源:网络)

166㎡户型图—点击查看大图(来源:网络)

值得一提的是,中国铁建、中车、铁投等项目都规划有商业体或商业街区,一个新兴的商圈似乎也在二仙桥出现了苗头。

(二仙桥-八里庄板块部分新项目商业情况·整理于网络)

04.

板块“老大难”问题不少

支持3-5年后验货

“建设路升级版”“接棒攀成钢”……二仙桥被市场赋予了很多期待,看客观来讲,它的“上位”之路还有待时间检验。

有业内人士评价:“大规模的成片开发用地给了二仙桥腾笼换鸟的机会,但分散的土地权属也给片区整体开发造成了不确定性。”

大量无法拆迁的老旧小区对城市更新的影响;比如现在还存在的铁路线,是否有噪音污染;比如区域内土地产权分散等都对城市界面和市场感官有影响。在“旧”与“新”,“传统”与“时尚”的碰撞中,都需要时间来融合。

(区域实拍图)

曾经,红砖、厂房、机车、铁路……每一个都是二仙桥响亮的代名词,“工业”也是这里引以为傲的资本与辉煌。

现在,根据东郊文化创意集聚区的规划,二仙桥未来将重点发展“工业遗产+文化创意+特色旅游”。同时,我们也有理由相信,当区域大盘全面呈现时,或将是二仙桥板块人居新一轮的升级。

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