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50㎡小户型返场,这波“神盘潮”香不香?

2019-12-13 17:10:04 来源: 网易房产成都 举报
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第一套房,低价上车。这是成都真刚需的标准逻辑。

为什么要在刚需前面冠以“真”字,毕竟经过这两年的市场洗礼,已经能坦然面对300万级的“豪刚”买家太多了。

曾经的“刚需四小龙”,要不没有货源,要不走上了高改的路子。“没有刚需板块,只有较少的刚需个盘”是市场的统一认知,尤其是在主城区的改善板块,不用说90㎡,就连110㎡都很少。

从锐理数据2012-2018年上半年大成都范围内各面积段销售占比对比图来看,前几年,70-90㎡户型居多,那时成都还在执行“7090”政策,各种小户型铺天盖地。

50㎡小户型返场,这波“神盘潮”香不香?

●锐理数据 图据网络

近两年,110-150㎡面积明显增多,而随着土地市场所供应的地块容积率普遍在2.0左右,成都楼市的改善表现越来越明显,曾经风靡一时的小三房正渐渐消失。

此外,2019年上半年中心城区110㎡以上户型供应占比已超7成。而从近两年拿地开发要求来看,以后供应的房子主力面积段还将持续扩大。

有数据显示,从2018年1月到2019年11月这23个月中,主城6区(老五城区+高新区)50-90㎡面积段住宅总供应面积仅约30.5万㎡,且其中有9个月50-90㎡面积段住宅产品都为0供应。

但是在最近,5+2区域,包括5字头在内的小户型,竟然开始“返场”啦!

NO.1

一大波小户型来袭

红盘“热搜”预定

12月4日,距上次取证仅一个多月的华熙528艺术村再次取证,这批次推出78-175㎡多户型房源共653套。其中,100㎡以下户型就有526套,占了总房源数的80%左右,且包括80多平的小套三,均价15531-18489元/㎡。

12月5日,麓山国际社区的最后一个住宅组团——悦庭,取得了销售许可,一次性推出全部365套住宅,主力面积47-96㎡,均价约14829元/㎡(清水),总价仅约44万元/套起。虽然是2梯20/22户和2梯12/15户的设计,有消息称,项目已吸引了超过3000余组家庭报名。

12月6日,沉寂3年的首创天禧68“突击”拿下预售,本批次全部准售房源共575套,其中约50㎡户型158套,约66㎡户型234套,约72㎡户型6套,剩下为约99-270㎡户型共计177套,小户型占了“半壁江山”。尽管其中9号楼还是3T15户的设计,但价格从之前的1.2万变成了1.7万+。

小户型“三连发”,掀起了成都楼市新一轮谈资。毕竟,将主城区的入住门槛,拖到了首付30万起。

我们有理由相信,这些自带“小户型”效应的主城楼盘,大概率可能会杀进成都楼市中签率前列,毕竟成都最不缺刚需和顶豪的购买力,前者是因为基数大,后者是因为实力强。而且小户型越多,吸引的购房群体就越多。

同时,在主城区,另一波包含小户型房源的项目“蠢蠢欲动”——

一环路的花千集即将推出583套房源,面积约52-113㎡,90㎡以下户型有215套,3梯6户、3梯8户和4梯10户,硬广已经出街,注重地段和配套的买家可以关注。

50㎡小户型返场,这波“神盘潮”香不香?

●炎华置信花千集实拍图

锦江区的自在轩项目,户型面积约70-105㎡,共418套,预计清水单价1.5-1.8万/㎡。

攀成钢ICC天峻仍有两栋楼待售。主要户型是建面约51--55㎡的套一,建面约80--86㎡的套一,以及建面约102-126㎡的套二户型。售楼部最新透露的消息是项目将在2020年6月交房,预计交房前拿预售。

城投置地梧桐栖一期在建的地块中包含约9栋人才公寓还有部分对外预售住宅产品,约384套房源,户型面积约65-136㎡。其中90㎡以下房源有219套。

桐梓林7号也还有部分小户,但住宅部分梯户比也高达4梯13户,物业费6.6元/㎡·月,装修标准约5000元/㎡,在售均价约2.2万元/㎡。

在预算不高的情况下,总价、首付、月供综合考虑,小户型是一个不错的选择。同样,对于考虑出租及转卖来说,小户型也值得关注。

但是,相比当年的57㎡做三房,现在的50多㎡是妥妥的一房设计,舒适性增强但是功能性降低。目前新房中一部分房源,价格暂且不提,梯户比也能“劝退”一部分买家。在换房成本越来越高,票房也愈加珍贵的现在,刚需买家也需要想清楚如何投下这票。

NO.2

主城小户二手房超3万套

“鸡肋”OR“机会”?

保守估计,本轮主城区共有超过2000套90㎡以下的房源,但对于刚需买家来说,可能还觉得远远不够。事实上,刚需上车难另外一个原因,是不考虑主城的老房子。

上个月,身边一位朋友,由于首付有限,参与摇号“六连跪”,最后入手肖家河某老小区,76万67㎡。

这类房子不算少,据贝壳二手房显示,成都70㎡以下的二手房,共有35035套(其中包括部分车位),总价基本在120万左右。其中锦江3784套,青羊3580套,武侯3567套,高新3670套,成华4906套,金牛4095套。

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●图据贝壳二手房

如果以90㎡以下房源计算,贝壳显示成都二手小户型还有69600套。即便去掉车位和远郊的房源,也是一个不小的数字。

但是,成都楼市比起帝都魔都有个重要特点,就是老破小卖不起价。北上的老房子因为“老”而造成的折价非常小,唯一看的是地段。所以北京的“天价学区过道房”是很难出现在成都楼市的。

成都的买家就算买二手,很多都不考虑10年以上房龄的房子。棕北、联合、肖家河片区从地段来说都不差,但不管你位置再好,都很难脱手,即便很多人买下房子,其实也还抱有拆迁的念想。当然,老小区也有无电梯、停车难、无小区环境等“硬伤”。

坦白讲,刚需自住和有闲钱的买家,都可以继续佛系摇,冲着限价红利、一二手房倒挂,当然没有错。

但是对于急需上车的买家,也不要光冲着“万人摇”的盘,能淘到合适的二手房也是不错的选择。

甘蔗没有两头甜,不要贪心既要便宜,又要交通,要学区,要品质,还以为自己能在摇号中“天选”,这样的买房心理可能永远“上不了车”。

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袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
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