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2020年,用3个关键词为成都楼市画张像

2020-01-15 19:51:06 来源: 网易房产成都 举报
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虽然进入2020年已经十多天,但对于大多数人来说,新的一年成都楼市将是什么样,仍像一个字谜,答案近在咫尺却不可知,恨不得一伸手就撕下那张题纸。

房头条综合各个机构的年度数据报告,结合过去一年对成都楼市行情的观察和总结,期望用以下几个关键词,对2020年的成都楼市画一张像。

NO.1

关键词:提升

成都主城全面进入改善时代

1、市场成交主力面积段持续提升

据中成房业数据,2019年成都住宅市场成交面积段中,110-120㎡户型占比最大,达到17%。市场成交最主力面积段集中在100-130㎡,占比42%。而在2018年,市场成交的主力面积段还在90-120㎡,占比45%。

△2016-2019年各面积段销售面积对比(图据中成房业)

从各面积段的占比来看,2016年以来,市场成交中110㎡以上面积段产品占比持续提升,100㎡以下面积段产品占比持续下降。2016年时还占据市场52%的绝对主力70-100㎡面积段产品,2019年占比仅有19%。

在土地成本越来越贵、容积率越来越低的现在,开发商热衷通过改善型产品实现溢价。而对于购房者而言,珍贵的“房票”也让购房逻辑越来越倾向于一步到位。2020年,这样的趋势或将继续,兼具功能性和舒适度的110-140㎡面积段产品,将进一步提升市场份额,或成为市场成交的主力面积段。

2、容积率降低,居住品质进一步提升

自2017年以后,成都主城区大幅降低开发强度,土地容积率持续下降。锐理数据统计,2019年大成都供应土地中,容积率1.1-2.0占比进一步提升,达到56.60%。容积率2.1-3.0占比约33.19%,两者成为2019年供应土地中的绝对主力容积率段。

△2015-2019年大成都土地容积率走势(图据锐理数据)

2020年,容积率1.1-3.0土地供应占比或将稳步扩大份额。而反映在新房市场上,未来成都新盘容积率将普遍在2.5以下,居住密度高的高层产品占比将减小,小高层、洋房等品类产品会更多,成都主城区的居住品质将进一步提升。

NO.2

关键词:严峻

拿地难去化难,中小房企“夹缝求生”

1、拿地难度系数增强,中小房企面临严峻考验

锐理数据显示,2019年成都总计供应土地约2.2万亩,计划供地完成率101.6%。从《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》来看,2018、2019年成都的土地供应都是超量完成的,而2020年和2021年还计划加大供应,土地市场或将持续过去两年的供应热度。

△成都经营性用地供应年度计划(图据《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》

但土地供应的火热,对于部分中小房企来说只会更令其焦灼。克而瑞数据监测显示,轨交、成都城投、人居及成都交投4大国资公司占据19年拿地金额、面积榜前三甲,华侨城、绿地、华润等巨头拿下大量产业地块。除此之外,大部分中小房企一年只拿下一两宗地,甚至颗粒无收。

2020年,行业的集中度会进一步提高,拿地的难度系数还会增强。一方面,受市场调控以及融资环境收紧影响,中小房企在夹缝中的生存能力被不断消磨;另一方面,随着成都产业规划的持续推进,未来带产业条件的土地或持续增加,对于中小房企来说,这也是一个非常严峻的实力考验。

2、库存攀升去化压力大,房企竞争形势更严峻

据中成房业数据,截止2019年末,成都住宅库存量达2443万方,为2016年以来的最高值,同比去年未上涨16.7%,去化周期约13个月。其中,主城区因高价地块集中入市,去化周期被拉长到约16个月。

△大成都住宅供销存年度走势图(图据中成房业)

然而,购房者相较过去几年更为冷静。除极个别拿地较早的“神盘”外,大部分项目难以在开盘阶段清盘。而近两个月以来,弃选率普遍升高也反映了购房者越来越冷静的心态——部分项目弃选率甚至超过70%。

另一方面,对于开发商来说,由于容积率普遍较低、产品形态普遍类同,也加剧了各项目间的竞争。

NO.3

关键词:机会

开发商或购房者,都有新的机会出现

1、产品力竞争时代,品质开发商迎来新机会

在2019年,各项目间的分化已经出现,万人摇的神盘普遍有较大剪刀差,没有剪刀差或价格相对较高的项目则大多去化滞缓。

对于很多开发商而言,2020年或许不是十分“友好”,但并不代表没有机会。就如2019年仍有部分项目“逆市飘红”,如德商新希望国宾锦麟天玺选房当天227套房源成交128套,在成都3w+豪宅市场中可谓首屈一指;如西派国樾尽管价格普遍高于周边新房,仍能在怡心湖“四大金刚”中傲视群雄。

2020年,购房者的冷静和理智,也让以产品品质取胜的开发商迎来了新的机会。在产品愈加同质化的大环境中,产品力将成为其得以制胜的“法宝”。

2、“神盘”逐渐清仓,二手房迎来新的机会

据此前媒体统计,成都低楼面价项目去化周期仅剩5.5个月,在2020年,成都大部分“神盘”或将被清仓。同时,大量2017年以后拿地的项目将入市,其中主城区的项目大部分楼面地价在10000元/㎡以上,加之容积率较低,主城区将全面进入改善时代,倒逼刚需购房者进入二手房市场。

2019年1-12月,成都二手住宅网签成交11.52万套,套均面积一直在95㎡以下徘徊。据克而瑞四川区域的研究数据显示,2019年成都二手房市场70-90平米是成交主力,其次是50-70平米和90-100平米,在二手房市场端口,小面积低总价产品仍是主流。在2020年,二手房市场也将是刚需购房者的机会。

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2020年,成都楼市中或许会有焦虑也有兴奋,有阻力也有机会。

但总的来说,成都楼市正在朝着更健康的方向稳步地前进。无论对于购房者还是开发商,这都是一个向好而生的过程。

未来,值得期待。

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袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
本条资讯主要信息采集自中成房业、锐理数据、克而瑞、新浪乐居、部分媒体报道数据及网络数据,旨在传达资讯,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
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