网易首页 > 网易成都房产 > 正文

刚上“热搜”的麓湖公园区,买房之前先看它→

2020-03-27 09:55:12 来源: 网易房产成都 举报
0
分享到:
T + -

今天,成都楼市的焦点可能要数位于麓湖板块公园区的那块地。


在土拍席上,这块约47.72亩的住兼商用地,被包括万华、德商、招商、大悦城等在内的31家品牌开发商争夺,经过数十轮激烈竞价,最终被卓越以楼面价11254.5元/㎡、无偿移交15%摘入囊中,溢价率约50%,同时需配建社区综合体、幼儿园等。


宗地现场实拍图

结合无偿移交比例及配建要求,该地块实际楼面价或高达16000元/㎡以上。


有研究机构分析,宗地与麓湖生态城仅一路之隔,便捷的交通通勤能力和优越的自然生态配套都是吸引开发商的亮点。未来随着土拍楼面价的不断抬升,该区域的入住门槛也会越来越高。


据统计,麓湖板块公园区内,目前有万科公园传奇、万科公园都会、中海麓湖公馆、保利天空之城等在售项目,以及德商朗诗麓湖熙华天玺、中海项目等待售项目。


而这些待售项目的楼面价也均在10000元/㎡以上,产品定位也均为高端产品。


天府新区各大开发商地块分布情况/图据网络

相比之下,区域内目前在售的几个改善项目,就成了改善购房者不得不关注的“捡漏”机会。


最近,就有房友在评论区向房老倌提问,总价预算300-350万,麓湖板块公园区这几个盘该怎么选?


借着土拍的热度,房老倌今天就来跟小伙计们好好盘一下麓湖板块公园区这几个在售楼盘——万科公园传奇、保利天空之城、中海麓湖公馆。(万科公园都会虽仍有在售房源,但据售楼部口径,剩余房源不足10套,因此房老倌不在这里详谈)


麓山板块公园区资源分布


正式开说之前,先跟大家汇报一下这几个盘的基本情况。


?万科公园传奇西邻红石公园,东接梓州大道(红星路南延线),靠近地铁1号线、在建地铁18号线红石公园站。目前项目二期房源在售,为高层产品,总价区间约为290-320万


万科公园传奇项目实拍图

?保利天空之城则位于梓州大道以东,临近在建地铁6号线昌公堰TOD站。目前在售房源为项目二期泊院组团,为纯洋房组团,总价区间约为320-360万。


保利天空之城项目实拍图

?中海麓湖公馆位于武汉路以北,南邻约220亩的市政公园,临近地铁1号线、在建地铁18号线武汉路站。项目以叠拼产品为主,配有少量高层和洋房产品,目前高层及部分叠拼产品在售,其在售高层产品总价区间约300-330万。


中海麓湖公馆项目远景图

总的来说,三个项目两两相隔不过2公里,在享受差不多的资源配套的情况下,总价区间又都在300-350万上下,这3个盘又该怎么选呢?


晓得各位看官时间紧心头急,房老倌就先给大家说哈我个人的踩盘感受。这三个项目中——


?综合衡量价格和产品,性价比最高的要属万科公园传奇。

?对居住密度比较在意,资金预算又充足的可以考虑保利天空之城。

?想一览公园盛景和天府中央商务区的,就去看看中海麓湖公馆吧。


为啥子?莫急,房老倌把三个项目给大家mie碎了细细地比。



产品指标


房老倌以300-350万总价区间为范围,统计了一下三个项目这一总价区间内的产品信息,包括万科公园传奇的二期高层产品、保利天空之城泊院组团洋房产品、中海麓湖公馆高层产品


小伙计们可以对比着看下房老倌接下来的东西:


中海、万科、保利项目信息对比

从这个表上就可以看出来,保利天空之城的改善尺度是最大的;万科公园传奇相对而言亮点不多;中海麓湖公馆的高层产品指标,对于改善客群而言就显得不是很有吸引力了。


房老倌再给大家细细分析,先说项目层面的大指标:


从容积率上看,3个项目容积率都不高,其中保利天空之城在售的泊院组团因为是纯洋房,所以容积率相对更低。


从产品布局来看,保利天空之城和中海麓湖公馆都是阵列式排布,所有房源都是南北朝向,万科公园传奇采用围合式布局,且楼间距最大达70米,不仅保证了大中庭景观,也不会影响房屋采光。


接下来,我们从3个项目300-350万级产品的细节指标上一一对比。(注意:对比产品仅限于万科公园传奇二期高层、保利天空之城泊院洋房、中海麓湖公馆高层)




1

梯户比


保利天空之城(1梯2户)>万科公园传奇(2梯3户)>中海麓湖公馆(2梯4户)




2

面积段


保利天空之城(143-169㎡)>万科公园传奇(132-165㎡)>中海麓湖公馆(115-141㎡)




3

精装标准


保利天空之城(4985元/㎡)>万科公园传奇(4399元/㎡)>中海麓湖公馆(4190元/㎡)




4

层高


中海麓湖公馆(3.1m)>万科公园传奇(3m)>保利天空之城(2.95m)


由此可见,在梯户比、面积段、精装标准这3个对居住体验最直观的三个指标上,保利天空之城因为其纯洋房的产品占据优势。虽然在层高上稍显紧凑,但差距不大对居住感官影响不大。


万科公园传奇则显得非常均衡,在各项产品的硬指标上,既无特别大的亮点,也没有明显的缺陷。


再往细点比较,我们来看购房者比较关注的户型设计。



户型设计


在分析每个项目的户型之前,为了让大家更有期待,房老倌先按我个人的直观感受给三个户型各“颁一个奖”——

最有亮点户型:万科公园传奇
最具空间感户型:保利天空之城
最“经典”户型:中海麓湖公馆


最有亮点户型——

万科公园传奇(132-165㎡)

左右滑动查看更多

万科公园传奇的户型更是让房老倌很是惊喜。无论是132㎡的套三双卫户型还是165㎡的套四双卫户型,在改善购房者最关注的空间尺度及通透性上,都做得非常有亮点。


?165㎡户型,采用客餐厅一体化竖厅设计,客厅面宽却达到了6.6米,甚至超过部分项目的横厅开间;景观阳台面宽超7米,生活阳台面宽也有近4米,完全满足改善购房的空间需求。132㎡户型7.6米景观阳台和4.3米客厅开间,超过大部分同等面积段的户型。


?无论是132㎡还是165㎡户型,都有大面积的开窗面,采光和景观视野都更好。其中165㎡户型餐厅处开窗面与客厅的开窗面及景观阳台形成对流线,无论是空间感和通透性都很好132㎡户型尽管位于中间户,但保证了三面采光。


?更值得一提的是,这个户型同时设置了中西厨,在同等面积段户型中较为少见,能满足现代改善客群的生活需求。



最具空间感户型——

保利天空之城(143-169㎡)


左右滑动查看更多

保利天空之城的洋房户型包括143㎡套四双卫及165-169㎡套四三卫。两个户型布局形式相似,以一体化的客餐厅为中心,四个卧室分布客餐厅四角。这样布局的好处是能保证南北通透,完整地体现了客餐厅的空间尺度,且整个户型浪费较少。


?整个客餐厅超过50㎡的空间尺度。以165㎡户型为例,竖厅设计客厅开间达5米,进深超过10米,方正、完整的一体化客餐厅空间,给人的空间感受非常强。


?南北完全通透的客餐厅空间。从景观阳台到客餐厅到厨房到生活阳台,形成一条南北完全通透的空气对流线。


?另外,保利天空之城因公摊面积较小,户型中浪费面积少,加上双阳台的赠送面积,也加强了户型的空间感。以165㎡户型为例,其实际使用面积仍能达到150㎡左右


但这样的设计也有缺点,如约10米的客餐厅进深,让餐厅部分无法自然采光;四个卧室开门均朝向客餐厅也影响了私密性


最“经典”户型——

中海麓湖公馆(115-142㎡)

左右滑动查看更多

中海麓湖公馆的高层房源包括142㎡和115㎡两个户型,都采用了非常经典的竖厅设计。这种户型动静分区明显,一条走廊连接客餐厅和各个卧室。


?每个户型都很方正,动静分区明显。其中142㎡户型四开间朝南,115㎡户型三开间朝南


?如果要说有啥亮点的话,就是这两个户型都有比较大的景观阳台。但相对其他两个项目来说,这个亮点显得并不突出。


此外,由于产品2梯4户的设计,户型的通透性略显不足空间尺度上也略显不足,其中2个卧室面宽仅2.8米,客厅不到4米的开间也稍显紧凑。


综合测评


说了这么多,为了让大家有更直观的感受,房老倌给三个项目的各个方面贴个“小星星”。(每个小项各分为3星、2星、1星三个等级)


注:测评仅限于各项目本批次在售产品,包括万科公园传奇二期高层产品、保利天空之城泊院洋房产品、中海麓湖公馆高层产品。


万科公园传奇:

梯户比:★

面积段:★★

精装标准:★★

层高:★★

户型:★★★

价格:★★★


保利天空之城:

梯户比:★★

面积段:★★

精装标准:★★

层高:★

户型:★★

价格:★


中海麓湖公馆:

梯户比:★

面积段:★

精装标准:★

层高:★★★

户型:★★

价格:★★★


?综合来看万科公园传奇项目在各项产品指标上较为均衡,在户型设计上颇有亮点,其空间尺度、通透性,相信能打动不少改善需求购房者。虽然该项目为2梯3户达40层的超高层,但结合其290-320万,在三个项目中较低的总价区间,房老倌认为其具备较高的性价比。


?保利天空之城作为三个项目中唯一在售的纯洋房产品,在重要产品指标上的改善尺度非常明显,且户型上的空间感、通透性,也均能满足改善购房者的需求,对于资金预算充裕,较为重视居住密度的购房者而言,也是值得考虑的。


?三个项目中,中海麓湖公馆项目的整体定位更偏高端,其主力产品为叠拼,高层产品仅有2栋。且项目南邻220亩的市政公园,距离天府中央商务区也更近,距离天府公园也不过约400米距离。更加适合资金预算充裕,更加追求自然景观资源的购房者。


最后提一句:房老倌个人认为,想入住麓湖板块公园区,又确实被总价卡住的购房者,万科公园传奇真是一个不错的机会!



当然,这篇稿子仅仅是房老倌的一家之言,并不能代表他人观点。


实事求是地说,作为万科、保利、中海在天府新区的高端项目,产品的质量是不用多想的,对于真正想买的小伙计,不妨都实地走走,多方比较再决定。



BTW,房老倌“非官方表姐”且“形式更加欢欣、画风更加牙尖的”房嬢嬢也即将在下周跟各位见面,敬请期待!

 

凡是关于楼市的问题,都可以找房老倌和房嬢嬢,不管是扫描二维码添加小编,还是房头条文后留言,我们都能get,欢迎来“撩”!

袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
本文系网易原创稿件,版权属网易所有,未经授权不得转载,已经协议授权的媒体下载使用时须注明稿件来源:网易,违者将依法追究责任。
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
阅读下一篇

近万套房源将进场!这20多个项目又要成“网红”

返回网易首页 返回网易房产首页