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南湖约65亩地块被司法拍卖,起拍楼面价只比六年前高67元/㎡

2020-04-13 10:14:07 来源: 网易房产成都 举报
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4月8日,蓝润春风屿湖完成摇号,这个直面6000亩南湖公园的湖景房项目,以带精装17041-18665元/㎡的价格,在入住门槛越来越高的天府新区成为一个“网红盘”,最终355套房源吸引了731人报名,综合中签率仅48.56%。

与此同时,紧邻蓝润春风屿湖的一组合计约65亩的商业用地也引起不少人关注。根据自贡市中级人民法院近日发布的一则拍卖公告,将于2020年5月2日10时至2020年5月3日10时止(延时的除外),在四川省自贡市中级人民法院京东网司法拍卖网络平台上,对天府新区华阳街道二江寺村三宗国有土地使用权进行拍卖。

△京东司法拍卖频道截图

房老倌查证,这三宗地与蓝润春风屿湖地块一样,原为森宇集团所有。

1、

计容建面达7.8万方

或将为南湖板块最大体量商业街区

驾车沿益州大道一路向南,穿过拥挤繁杂的华阳老城区,在风景秀丽的南湖公园和对面一栋栋高楼密集的居住区之间,就可以看到江安河南岸的这一大片荒地。高德地图显示,这块地距离剑南大道约800米,距离地铁5号线南湖立交站不到1公里。

△宗地位置示意图

△地块现状实拍

房老倌实地探访看到,地块周边除蓝润春风屿湖外,还有中海左岸、北辰南湖香麓、远大中央公园等住宅项目,而这些住宅项目几乎都有社区底商。其中靠近剑南大道的中海左岸社区底商部分,不仅业态丰富而且非常热闹。

△中海左岸社区底商实拍

但在商业综合体方面南湖板块显得较为欠缺,目前距离最近的购物中心就是剑南大道以西仅1.7万方的中海环宇坊,以及牧华路以南的红星美凯龙专业商场。此外在建的蓝润MIC项目2.7万方商业街区和中海锦江城3.5万方购物中心,此后也将补充区域商业氛围。

△中海环宇坊实拍

有业内人士认为,南湖板块商业潜能巨大。“目前南湖板块已交房入住的项目不低于500万方,加上华阳老城区及周边居住区域,人口基数不低于50万。”房老倌查证发现,尽管区域周边蓝润MIC、中海锦江城商业综合体以及万科梦想城等项目均有较大商业体量,但大多是酒店、写字楼,日常消费的商业体量并不大。

△南湖板块部分项目体量

其中蓝润MIC项目商业街区约2.7万方,中海锦江城购物中心约3.5万方。而即将拍卖的地块根据规划也将建设为商业街区,且计容建筑面积达约7.8万方,建成后或将成为目前南湖板块内体量最大的商业街区。

2、

起拍楼面价比6年前仅高约67元/㎡

低于市场评估价20%

房老倌查证,2014年2月,由森宇集团持股的成都南湖餐饮文化有限公司以615万元/亩的价格拿下这三块土地,总价约40016万元。

△成都市公共资源交易服务中心官网截图

房老倌联系自贡市中级人民法院获取了森宇竞得地块时的出让合同及规划条件。合同显示,地块总面积为117807.83㎡,出让面积为43378.08㎡,容积率1.8,折合楼面价约5125元/㎡。除需配建公园绿地及道路外,没有其他特殊配建及自持要求。

而根据四川金利房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告,该地块土地使用权、宗地基坑在建工程在2020年3月3日所表现的市场价值为50676.60万元。以该地块40542万元的起拍价计算,至少低于市场评估价20%,相比森宇6年前拿地时的楼面价相比,也仅高出了约67元/㎡。

经过6年时间发展,南湖板块及周边锦江生态带、怡心湖等区域都已发展较为成熟,可开发的土地资源也愈加稀缺。地块周边2公里范围内,最近的一次商业地块出让还要追溯到2018年2月,富森美以480万元/亩竞得牧华路以南约101亩地块,除去70%的自持要求,实际楼面价达到约9600元/㎡。

房老倌看到,截至目前,在京东法拍网站上,这三宗地已有1.2万余人次围观,但尚无一人报名。自贡市中级人民法院相关工作人员告诉房老倌,目前咨询该地块的公司较多,但具体哪些公司有意向参拍暂不便透露。

3、

原规划打造中式风格步行街

南湖公园二期将落地

根据拍卖公告,竞买人对于土地建设规划条件,将承继森宇摘得土地时的出让合同约定的全部义务。

根据自贡市中级人民法院发给房老倌的规划条件,地块临河道一侧建筑物高度不大于12米,临规划道路一侧建筑物高度不大于24米。“应依托城市开敞空间和主要道路,形成高低错落、层次丰富、疏密有致的城市轮廓”。此外,规划要求建筑色彩应当厚重,建筑外墙采用石材、玻璃、金属等材料体现品质感。

根据此前南湖公园规划,本次拍卖地块与地块西侧南湖体育公园均为南湖公园二期项目。据蓝润春风屿湖置业顾问透露,南湖体育公园已交由蓝润进行打造,而本次拍卖地块中的商业部分及配建公园绿地,将与南湖体育公园共同构成南湖公园二期项目。

△南湖公园二期、南湖国际中心、南湖天地规划位置

而在此前森宇集团的规划中,本次拍卖地块中的商业部分将打造为南湖天地商业街,以中式风格建筑、园林设计,呈现效果与上海新天地类似。此外,南湖公园旁还将建设120万方的商业综合体,包含购物中心、五星级酒店群、超甲级写字楼等多种业态,将旅游、休闲、购物融于一体。

△原南湖天地规划示意

△原南湖天地效果图

此外值得关注的是,这样的公园商业街区或正好契合成都目前正着力打造的“公园+商业”新形态。根据去年10月成都推出的《成都市公园商业项目机会清单》,未来若能招引运动休闲、亲子教育、科普文创、生活美学、文化鉴赏、便民生活、生态餐饮、场景体验、跨界新零售、新农业、康养医疗等11个与成都公园商业匹配度高的业态,或能成为项目打造亮点。

4、

已有253亩地被蓝润接盘

后期还有约80亩土地待拍

房老倌梳理发现,自2012年10月至2014年2月,森宇集团在南湖板块共取得四宗土地共计约448亩,如下图所示:

△2012-2014年森宇南湖拿地记录及位置示意

其中,约160亩地块及约130亩地块被规划为南湖国际中心项目,包含星级酒店、商业街区、购物中心及住宅。截止2015年底,项目一期住宅锦辉阁全部房源及二期住宅南湖滨江部分房源已销售完毕。

△南湖国际中心锦辉阁现状实拍

约93亩地块在森宇集团的蓝图中包括老年公寓、月子公寓以及五星级酒店等物业形态。而约65亩地块则是本次即将拍卖的“南湖天地”项目地块。

四川省高级人民法院一则裁判文书显示,2015年12月,森宇集团因资金问题对南湖项目停工。当月,中铁信托有限责任公司向四川省高级人民法院提出申请,对森宇集团财产采取诉前保全,华夏银行股份有限公司成都分行作为担保人提供担保。随即,法院对森宇集团位于南湖、金堂淮口、洪雅县等地的多个项目及土地进行查封,其中就包括南湖项目三宗土地共计约318亩(包含一宗约160亩、一宗约93亩、一宗约65亩)。

2016年初,五矿信托向青海省高院申请,要求查封冻结森宇集团逾5.1亿元财产。其中包括南湖国际中心项目约130亩地块。

2018年5月,华夏银行债权所有的3宗土地中,约160亩地块及约93亩地块被成功拍出,起拍总价约17.1亿元,最终被蓝润以23.15亿接盘。此外,蓝润还需向森宇支付约2.5亿元用于锦辉阁项目复工。

在约160亩地块上,蓝润打造了天府MIC商业项目及春风屿湖住宅项目。据蓝润一名置业顾问透露,在后期约93亩商业地块上,蓝润将打造类住宅大平层产品。

△蓝润地块、锦辉阁、本次拍卖地块与待拍地块示意

剩下的两宗土地中,约65亩土地即为本次即将拍卖的地块,若本次能成功拍出,华夏银行债权所有的三宗土地即被全部拍卖完成。而另一宗由五矿信托申请青海高院查封的约130亩地块上,除已基本建成的锦辉阁组团外,还剩余约80亩待开发土地。

蓝润春风屿湖一名置业顾问介绍,这块地为商业地块,原规划为大型商业综合体,后期或也将走上拍卖席。


袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
本条资讯主要信息采集自成都市公共资源交易服务中心、京东司法拍卖频道、自贡市中级人民法院、实地探访结果、实际采访信息、部分媒体报道及部分网络信息,旨在传达资讯,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
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