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成都南2.5环惊现92㎡起纯新盘,价格很惊喜!

2020-04-17 09:38:49 来源: 网易房产成都 举报
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昨天,城东两个“真香”盘商量好似的一起拿证。位于东2.5环槐树店的鲁能城推出282套约84-128㎡房源,带精装均价约20000元/㎡;位于大面板块的凯德卓锦万黛推出约95-104㎡户型房源194套,清水单价约9400-10920元/㎡。

这两个盘都可谓目前成都楼市的“人气王”了,不出意外极有可能再次诞生一个“万人摇”。但最近房老倌发现在南2.5环火车南站旁,竟然还藏着一个神秘的纯新盘,可能比这两个“人气王”还要香——这个盘叫尊邸。

这个盘前期几乎很少发出声音,网络上的资料也少得可怜,突然就阴悄悄地说要预售了。它到底是什么来头?房老倌立马去现场踩了踩盘——Oh!my!god!这简直就是越来越“壕”的主城区里,一颗隐藏的彩蛋!


城市正南2.5环:左手主城区右手国际城南,想要啥配套都有!

92㎡起清水小户型:在大户型精装改善盘当道的成都楼市,简直就是一股清流!

更重要的是,它的价格让房老倌很是惊喜!有多惊喜?房老倌先卖个关子,后面再说。按照国际惯例,先给大家讲讲盘。

接下来,房老倌就给大家翻译翻译什么叫惊喜。

1、

金贵的南2.5环,上一次新盘供应还是两年前

首先看位置,这个盘就挨到南中环,与火车南站从直线距离看就隔了一座只有6栋楼的老小区。这里在区划中属于武侯区,正好是主城区和高新区的交接地带,就如项目海报中的slogan:“内望城南繁华市区 外望高新发展新区”。

成都南2.5环惊现92㎡起纯新盘,价格很惊喜!

△项目周边配套示意图

▍交通上,坐享天府大道、科华南路和中环路三条主干道,以及地铁1号线、7号线;

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△尊邸项目现场与中环路

▍购物上,与凯德天府、苏宁广场、城南宜家、欧尚超市等都在步行可到的距离,且项目本身还建有农贸市场;

成都南2.5环惊现92㎡起纯新盘,价格很惊喜!

△凯德天府

▍教育上,周边聚集科华中路小学、锦官新城小学、川大附中等等还算优质的教育配套。

成熟的城市配套也意味着可开发土地和住宅供应的稀缺。上一次城南2.5环有新盘出来还要数2018年10月首开的位于双楠板块的东原印长江,推出133-201㎡户型,精装均价约为19500-22000元/㎡,173套房源吸引了218人参与摇号。

2019年4月,东原印长江最后一批次住宅产品取证预售,精装单价达到27932-29990元/㎡,118套房源仍然吸引了107人报名。

土地市场上更显金贵。房老倌不完全统计,以南二环至南三环为界的火车南站片区,最近的一次涉宅用地出让,大概还要追溯到2012年人居置业以1500元/㎡楼面价摘得的约47.14亩地块,该地块位于三环旁属于高新区,现已被打造为人居盛和林语项目,目前仅剩230㎡户型待售。

而近些年南三环以内的地块更加引人注目。今年1月南横置业拿下的红牌楼约111亩地块,虽然成交楼面价仅6730元/㎡,但加上严苛的配建条件实际楼面价已超过13000元/㎡。2018年12月阳光城拿下的南一环16亩地块,楼面价更是达到15940元/㎡,如今所呈现的阳光城檀悦项目,均价约在3万元/㎡以上。

2、

92㎡起清水小户,“5+2”区域都不到20个

面对高企的土地成本,一般来说开发商会打造大户型精装产品来实现溢价。但尊邸有些特殊——房老倌慢慢来说。

这个盘占地只有约18.85亩,总共修了6栋楼,临中环路的1-3#中,2#楼为两层农贸市场,1#、3#的两层底商均与2#楼相接,4#、5#为纯住宅楼栋,与1#和3#错开而不会被挡光。另外还有一栋6#楼因为地块限制被孤零零地修成叠拼,非常尴尬地站在4栋高层住宅背后。

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△项目楼栋及户型布局示意图

这4栋高层住宅,均为2梯4户设计,户型分为92㎡、101㎡、112㎡套三以及132㎡套四,全部清水交付。

要知道清水小户型在如今的成都楼市,简直是凤毛麟角般的存在。房老倌不完全统计,在成都5+2区域目前已知的在售及待售项目中,包含100㎡以下小户型产品的不到20个,这里面还包括ICC天峻、桐梓林7号这样的公寓式住宅产品。

而其中清水交付的项目更是寥寥无几,3月底刚完成摇号的位于东2.5环附近的自在轩项目,推出70-105㎡户型,418套房源吸引了12791人参与摇号,综合中签率仅有3.27%。

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△自在轩摇号中签率

再说回来,房老倌给大家看看尊邸的户型。客观地说,房老倌认为尊邸的户型设计并不优秀。

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△尊邸户型

92㎡、101㎡两种中间户户型格局类似,采用竖厅设计,均只有一面采光,不过好处在于主采光面全部朝南,且户型方正、浪费面积较少。

而112㎡、132㎡两种边户户型就稍显“奇形怪状”了。为了保证客厅的景观面朝向中环方向而主卧的采光面朝南,将客餐厅与卧室部分进行了明显的区隔,导致走廊长浪费面积较多,也牺牲了户型的通透性。

不过值得一提的是,112㎡户型拥有超过8米的大阳台,132㎡户型虽然没有景观阳台但客厅6.2米的飘窗,能带来较好的景观视野。房老倌观察,项目周边大多都是楼层较低的老小区,在中高楼层应该都能有比较开阔的视野空间。

3、

1.6w元/㎡起上车南2.5环,比周边二手房价低5000+元/㎡

说完了区位配套和产品,房老倌再来说最关键的——价格。

置业顾问透露,项目预计4月底取证,推出1#、3#、4#三栋共296套房源,预估单价在1.6w-2.2w元/㎡。其中4#楼单价相对高于1#和3#楼,且户型越大的单价更低,也就是说,这4种户型的总价相差不大,几乎都在200-220万元上下。

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△尊邸项目沙盘

这个价格是什么概念呢?房老倌拿项目周边的房子对比一下就一目了然了——项目周边3公里范围内,目前仅有2个在售项目:桐梓林7号和人居东湖长岛。其中桐梓林7号为4梯13户的公寓式住宅,精装单价约2.2w-2.5w元/㎡;人居东湖长岛去年10月预售,清水单价22328-29997元/㎡,如今已去化一大半。

而周边二手房以10年以上老旧小区为主,相对较新的如2012年交房的万科金色海蓉二期,链家上的成交单价均在2.5w-3.0w元/㎡,2013年建成的城市春天小区成交单价也都在2.5w/㎡左右。

成都南2.5环惊现92㎡起纯新盘,价格很惊喜!

△万科金色海蓉二期二手房成交记录

如果尊邸真的以1.6w/㎡起的价格预售,无论是相比周边的新房还是二手房,或都有5000元/㎡以上的价格差。

成都南2.5环惊现92㎡起纯新盘,价格很惊喜!

在寸土寸金的南2.5环,他为啥能卖得这么便宜?

房老倌梳理发现,这个项目或并非通过公开途径拿地。该项目环评报告显示,项目开发商成都市安顺苑实业有限公司于2017年5月取得该地块的国有建设用地使用权,但实际上该项目于2016年9月就已经取得建设备案。房老倌查阅了近十年的土地出让历史,并未找到该地块的公开出让记录。

天眼查显示,成都市安顺苑实业有限公司由四川成戎投资有限公司持股90%,成都市时代物业开发有限公司持股10%。据公开资料,成都市时代物业开发有限公司曾开发位于合江亭对岸的时代100项目,四川成戎投资有限公司则开发过位于人民公园附近的尊城国际及位于双流万达旁的新双城等项目,除新双城为2013年交房外,其他项目的开发时间几乎都在10年以前。

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△新双城小区现状

项目置业顾问透露,开发商为成都本土企业,早年间会通过多种途径获取土地储备。除本项目地块外,开发商还有一宗位于金牛区一环路的土地处于待开发状态。

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最后,房老倌再来给大家总结一下这个盘的优点缺点,看清楚了大家再考虑上不上这趟车。

1、南2.5环清水小户型,无论是区位配套还是产品,放在现在的成都市场而言,都是卖一套少一套。

2、价格相对温柔,对于预算有限的购房者来说,以200万总价上车南2.5环,算不算惊喜?

3、项目北靠中环路、南邻铁路线,距离铁路线不到100米,必然会受到一定的噪音干扰。

4、项目虽然位于城南,但周边大多都是10年以上的老旧小区,观感上当然不如国际城南那样的高大上了。

5、项目本身盘小,中庭景观聊胜于无,而且户型上通透性不足,居住的舒适度上会打折扣。

最最后,房老倌说完了,那么这趟车,你上不上?

袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
本内容主要信息采集自项目官方宣传资料、实地踩盘结果、网络公开信息及部分媒体报道,旨在传达资讯,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
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