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开盘售罄,中签率不到30%,竟是两个400万级项目!

2020-04-20 09:39:14 来源: 网易房产成都 举报
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近段时间的成都楼市,似乎出现了一个"分水岭"。

一方面是高性价比的刚需盘接连取证,譬如此前的恒大天府半岛以及近段时间的自在轩、凯德卓锦万黛、鲁能城等,为刚需族带来更多的上车机会。

另一方面,改善群体们也在积极“上车”,房老倌看到,最近有两个400万级的高改楼盘都在开盘当天售罄,且中签率都不高于30%:首开龙湖云著和中洲锦城湖岸2期。

同样是开盘售罄,价差竟然2倍?

近段时间开盘售罄的楼盘不少,随便数数都好几个,比如绿地新里程、恒大天府半岛、自在轩、成发紫悦府等。

仔细对比这些盘,可以发现一个非常明显的共同特征:面积相对较小,总价低。

比如两次取证、两次都“万人摇”的恒大天府半岛,两次取证户型在91-126㎡之间,价格最高13680元/㎡,总价最高为172万/套左右。另外几个盘的户型也都相差无几,基本都是130㎡以内,总价也差距不大,基本在200万以内。

这种类型的楼盘,也就是我们说的高性价比盘、刚需盘。

所以相比较之下,400万级的高端楼盘能够做到开盘就售罄,是真的比较少见了。

我们先来看看销售数据。

2020年3月17日,首开龙湖云著取得预售,190套房源,吸引了718位购房者参与摇号,其中刚需103套房源、报名者185,而普通资格只有68套房源,但报名者达533套,最终平均中签率仅为26.46%。

△首开龙湖云著最新批次开盘数据

而老盘中洲锦城湖岸是在2020年1月9日推出二期新品,共182套清水房,参与摇号的一共有707户,最后平均中签率为25.74%。

△中洲锦城湖岸二期最新批次开盘数据

同样是开盘售罄,低中签率,首开龙湖云著和中洲锦城湖岸2期这两个盘与上述楼盘相比,最大的不同即是:面积和售价。

首开龙湖云著主推176-196㎡户型,最低精装价22299元/㎡起,总价在410-425万/套之间;中洲锦城湖岸2期主打小高层和洋房,清水均价2.6万/㎡,总价最低约418万/套。

所以,这两个盘的总价,基本是其他开盘售罄楼盘的2倍!

此时的房老倌只想感叹,成都有钱人原来这么多的吗?

400万级仍能开盘售罄,魅力何在?

当然,成都不缺购买力是造就开盘好业绩的原因之一。但其实,影响房子售卖好坏程度的因素很多,还包括:区域因素、价格因素、产品与市场需求契合度以及竞品的品质等。

从这4点来分析,我们基本上也就能找到这两个项目卖得好的原因了。

首先来看首开龙湖云著,房老倌重点关注这个盘的原因是上项目上一次开盘的时候成绩其实并不算亮眼——2019年11月7日,项目首次开盘186套房源最后仅有151人摇号,平均中签率为123%。

仅过了半年,业绩就来了个大反转,这其中暗藏了什么秘密?

我们来一一分析。

首先看区域:首开龙湖云著位于天府新区目前开发最火热的区域之一——天府中央商务区以西,未来开发潜力较大。此前我们就对这个区域内的四个项目进行了详细的分析,感兴趣的读者可以点开看一下(天府中央公园以西,400万级“四巨头”硬刚,谁有胜算?)

好的地理位置之外,区域最近也是利好不断。譬如去年底天府新区放开部分购房限制,为更多购房者提供了机会。所以房老倌认为去年首开龙湖云著首次开盘业绩不佳,或许有受区域限制的因素。

另一方面,今年天府新区在土拍市场一直表现活跃,房老倌简单统计了一下,2020年开年至今,4个月时间,天府新区已经拍了14块地,其中有三宗万元地。开发商拿地热情高,一定程度上也预示了未来区域的热度。

不仅如此,天府新区无愧自己产业中心的定位,近年来不断有产业引入落地,比如近段时间频繁拿地的招商,就确定了要修建1栋396米高度的地标建筑,并引入2-5家500强企业。而首开龙湖云著临近天府新区中央商务区,自然能够优先享受到区域的利好。

价格:前面已经提过首开龙湖云著总价在410-425万/套之间,这个价格在豪宅云集的天府新区来说不算高不可攀,大部分改善家庭其实都负担得起。

产品:首开龙湖云著主打的约176㎡、约196㎡户型,都是四室户型,双阳台配置,户型都很方正,实用又舒适。这样的户型,基本符合当下改善群体的改善需求,二胎家庭或四世同堂都很适合。

竞品:相较于周边的竞品来说,首开龙湖云著就显得很有“性价比”了。周边有三个竞品:万科天府锦绣,万科在成都的灯塔级产品;保利和光屿湖,保利在成都的高端系列;蔚蓝卡地亚,老牌豪宅,二手房已逼近三万。

△首开、保利、万科和蔚蓝卡地亚项目实拍图

关键是,这三个盘,最近都没开!所以首开龙湖云著“一枝独秀”,着急买房的自然优先选择它了。

不过万科天府锦绣和保利和光屿湖住宅虽然还未取证,但从拿地成本看,差不多的楼面地价,但万科和保利地块都须配建部分人才公寓,建造成本相对更高。首开龙湖云著的置业顾问也向我们透露过这两个项目的单价,应该比云著的高一些。

所以综合以上来看,首开龙湖云著再次开盘能够快速售罄其实并不足为奇,好的产品+好的地段+相对更性价比的定价,确实比较打动人,更重要的是项目开盘的时候,周边没有可以直接对打的竞品。

中洲锦城湖岸与首开龙湖云著其实是相似的,都是区域+产品+定价以及开盘时没有竞品等多种因素。

先看区域,高新南区近年来一直新盘较少,几乎推一个盘就火一个,尤其是锦城湖板块内,作为传统豪宅区,已经多年没出过新产品了,好不容易盼来一个中洲锦城湖岸二期,有资格的当然马上上车。

产品和价格上也很有优势。产品和价格前面已经提过,160㎡起的户型,很符合当下高改的需求;而且均价2.6万/㎡的洋房,基本等同于锦城湖板块内的高层售价了。

另外,中洲锦城湖岸周边同量级的竞品很少。只有万科公园5号和中国铁建西派澜岸两个项目。

从万科公园5号项目信息来看,这批新产品户型最小都是189㎡,而且是精装,所以价格应该会比中洲锦城湖岸二期要高一些;而西派澜岸剩余的产品为三期大平层,建面约195㎡,预计8-9月推。房老倌看了一下,项目上一批次的均价为惠前26619元/㎡,所以三期的售价可以想象了。

当然和首开龙湖云著一样,中洲锦城湖岸2期开盘时,另外两个盘都还没取证呢。

由此可见,这两个盘能够卖得好,都有共同的因素:

一是区位:两个都在大热板块,本就受人关注;

二是产品和定价,都符合当下改善群体的购买需求;

三是开盘时周边无竞品,吸附了很多着急买房的客源。

不过除了这些自身的主观因素外,市场的客观因素也不可忽视。自复工以来,成都市场升温明显,取证项目增多,购房者换房需求也增多,一定程度上助推了这两个项目的业绩高走。

最后一句话打个总:

不管是刚需还是高端,只要市场好+本身条件够好,房子还怕卖不好?

袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
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