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楼面价11800元/㎡的地旁,还藏着一个均价不过万的盘?

2020-05-11 10:14:48 来源: 网易房产成都 举报
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关注土拍的朋友应该还记得,今年3月新都区五龙山片区拍出一块地,上海大发从十余家房企的“围堵”中,以溢价约125%、楼面价约11800元/㎡成功拿下,落下了其在成都中心城区的第一颗子。

昨天,房老倌在梳理5月即将取证的项目时发现,就在距离这块价值11800元/㎡的土地直线距离只有1公里多的地方,竟还藏着一个均价可能不过万的新房项目。

1、

楼面价仅712.5元/㎡,上批次均价8700元/㎡

据房老倌不完全统计,今年以来,11+2区域仅有5个预售项目均价不过万,除一个位于温江金马板块距离温江核心城区5公里以上的项目外,其余4个项目综合中签率都在30%以下。

如招商依云上城、凯德卓锦万黛、中铁城鉴湖栖郡等项目,都可谓成都楼市的“现象级神盘”。其中凯德卓锦万黛前不久取证时,清水9400-10920元/㎡的单价吸引了22806人摇号,更是以0.85%的综合中签率刷新了成都“5.15”以来的中签率纪录。

△凯德卓锦万黛项目中签率(图据成都购房通)

房老倌今天要说的盘,与凯德卓锦万黛处于同一条环线上——距离成都绕城高速都在3公里内。配套上,能让大发以11800元/㎡楼面价抢地的地方必然不会差,从价格上看,这个项目也与凯德卓锦万黛有得一拼。

这个项目就是润扬观澜鹭岛。这并不是一个新项目,透明房产网显示,项目首批次开盘可追溯到2014年9月,直到2018年4月,经过十余次开盘,项目一二期已全部售罄并交付入住。时隔两年,项目三期才终于流出预售的消息。

据房老倌查询,早在2008年1月,润扬就拿下了整个项目的三宗地块,其中三期地块约181亩,成交楼面价仅为712.5元/㎡。而项目2018年最近的一次开盘时,清水均价也仅为约8700元/㎡。

链家显示,项目一二期及周边高层住宅项目二手房均价都在约1.2-1.4万元/㎡,而万科五龙山洋房及小高层产品的二手房均价则几乎都在1.5-1.8万元/㎡。

△项目一二期二手房截图(图据链家网)

项目置业顾问透露,由于项目三期仍然全部清水交付,所以单价不会太高。若项目仍以不过万的均价入市,不仅低于大发项目的楼面价,相比周边二手房价或也有2000元/㎡以上的价格差。

2、

3287亩森林公园+一线临河+TOD,周边配套真的巴适!

从主城区驾车沿蜀龙路一路向北,经过保利198和万科五龙山项目,很快就能看到项目已经交付入驻的一二期那一栋栋高层住宅。

△已经交付入住的项目一期

项目整体占地达312亩,北临毗河及新都区打造的城市中央公园泥巴沱森林公园,往南一街之隔就是原五龙山屿府项目,现已被朗诗接盘打造为朗诗观山樾,目前正在装修新的营销中心。再往南就是万科五龙山项目及大发11800元/㎡楼面价地块。

△项目位置示意图

今年3月大发拿地当天,房老倌就赶到地块周边实地踏访,犹记当时房老倌的直观感受是:凭借周边优异的生态资源和生活配套,这个地,真值得起这个价!戳链接→房头条实探!大发为何溢价约125%也要“夺下”新都这宗地——

生态资源上,真的巴适!

项目不仅可享受五龙山片区的优异自然环境,更重要的是,项目紧邻毗河及规划占地面积高达3287亩的泥巴沱森林公园。目前,森林公园位于毗河南岸的部分已经建设完成,公园大门与项目三期仅一条两车道的小路相隔。此外,毗河的一条支流将项目三期两面包围,目前也正被项目工地打围进行水系景观改造。

△毗河及泥巴沱森林公园(图据项目置业顾问)

教育上,除与大发地块共享私立成都实外五龙山校区外,项目三期自身还配建有一个9个班的幼儿园,周边两公里范围内还有公立锦门小学、私立三原外国语学校等优质教育资源。

△锦门小学

商业方面,项目一二期都带有商业街,目前已有麦当劳、永辉超市等入驻,项目三期自身也将建设一条约5万方的商业街,将由开发商全部自持。此外,项目旁佳乐国际城打造的以烧烤、大排档等为主的美食广场,项目斜对角的毗河苑综合市场,都足以满足日常生活需要。

△项目一二期底商

此外,毗河以北的新都区人民医院、建设中的123亩旭辉广场等,都可以成为项目周边配套的“加分项”。

比较惊喜的是,根据规划,地铁16号线将从项目一期及二期中间穿过,并在毗河以北设置海都路TOD站点,若按此规划建成后,项目三期距离地铁站或在一公里以内。不过目前,距离项目最近的地铁站还是两公里外的地铁3号线三河场站,需骑自行车或乘公交车到达。

△泥巴沱森林公园及海都路TOD项目规划效果图(图据项目售楼部)

3、

96-133㎡清水户型,刚需刚改都能看

接下来再来看项目自身。

润扬观澜鹭岛三期总占地达181亩,从现在的规划图来看,将打造共20栋高层住宅,住宅外围,沿泥巴沱森林公园及毗河支流打造一条商业街,配建的幼儿园则位于项目最北端临近泥巴沱森林公园的位置。

△项目三期沙盘

据置业顾问介绍,即将预售的楼栋为项目最南端的2#、3#楼,南邻一个小型的市政公园及毗河支流,直线距离新都区绕城大道约在100米。

本批次预售的两栋楼均为33层2T5设置,共326套房源,户型面积分为96㎡、119㎡套三双卫及133㎡套四双卫户型,其中除96㎡主观景面全部朝南朝小区外部外,119㎡及133㎡户型主观景面全部朝北朝小区中庭。

△楼栋位置示意图

从户型设计上看,三种户型都没有太大的槽点,除96㎡户型厨房着实偏小(仅约5㎡)、阳台空间略显局促外,119㎡、133㎡两种户型甚至还让房老倌有些小惊喜——这两种户型都几乎没有走廊,浪费空间较小;各个房间的大小都比较均衡且采光面充足。

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△项目户型图

其中119㎡横厅户型,客餐厅开间达7.2米,全部采光;主卧开间3.6米,最小的卧室也有约10.4㎡。133㎡竖厅户型,客厅4米开间,拥有5米长大阳台;主卧开间达3.8米,套房面积超过25㎡。

此外,置业顾问透露,项目后期临近泥巴沱森林公园的楼栋可能会规划为2T4或2T3,户型面积也可能更大,但目前暂没有具体的规划。


最后,国际惯例,房老倌总结一下这个项目。

优点:

1、生态环境真的巴适!周边配套也比较丰富,尤其是教育资源,周边几个学校都是在新都区排得上号甚至在整个成都都比较有名的学校。

2、户型设计上无论是整体布局还是空间尺度,功能性和舒适度都比较均衡,基本能满足刚需和刚改客群的居住需求。

3、最重要的是价格!最低总价或在100万以内,即使购买最大的户型,总价或也在150万以内,对于预算有限的购房者来说,算不算福音?

缺点:

1、最大的缺点是目前距离地铁站较远,需要骑自行车或乘公交车到达,即使有规划中的地铁16号线及TOD站点,但仍为远期规划,未来两三年内或难以落地。

2、项目为181亩大盘,将分批次逐步交付。置业顾问透露,本批次房源预计2022年底交付,但整个项目需要4-5年时间建设。也就是说,这批次房源入住后两三年,或许旁边都是一片工地。

3、项目产品为33层2T5规划,居住密度较高,对居住品质有较高要求的购房者,或许可以挪步了。

声明:本文内容数据信息采集自项目售楼部信息、实地踩盘结果、网络公开信息及部分媒体报道,旨在传达资讯,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

袁立军 本文来源:网易房产成都 责任编辑:袁立军_cd02
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