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即将迈入3万+的新川,将会发生怎样的变化?

2020-07-23 09:43:35 来源: 网易房产成都 举报
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两大高端项目近身掰头!

   经历了一波土拍热度的新川楼市,终于逐渐进入兑现时。

一方面,是高涨的土地市场推动着二手房市场水涨船高。在不久,房老倌就对新川的二手房进行了一次详细的摸底,可以明显看到区域内多个热门小区不仅销量猛增,挂牌价也在短短几天之内多次上调(土拍“高潮”后的新川:有小区近半房源调价15-20万)。

另一方面,土拍也推动着新川的新房市场迈向一个新的阶段。几年前的几块“万元地”在今年或将集中亮相,从成交地价来看,很有可能将新川的新房市场直接拉至“3W+”时代。对比目前不到2万/㎡的二手房市场,可以说新房直接将新川楼市提上了一个新的层次。

但业界所关注的是,目前以“老破大”二手房为主的新川,在高端新房亮相之后,除了价格之外,还会为市场带来怎样的变化,在生活方式上又将带来怎样的升级?


虽然在土地市场表现活跃,但新川的新房市场却是一直表现低调。

区域内最新一次推出新房还是去年底加推的中建天府公馆,彼时推出432套房源,精装均价约18000元/㎡。

时隔半年后,中建天府公馆宣布将再度加推——预计8月中旬,将推出2号楼和7号楼共计280套房源,售价预计在精装价20000-22000元/㎡之间。

这个价格可以说在预期之内,而且跟现在区域很多已是2万/㎡售价的二手房相比,中建天府公馆这个售价有一定的优势,届时很有可能会刷新之前的中签率。

当然,市场最在意的,还是那两位还未正式现身的“大佬”:一个因地价而备受瞩目的金隅金成府,另一个则是与金隅金成府相隔不远的中建锦澜壹号,为中建在成都的首个TOP“壹号系”作品。

据悉,两大高端项目均是预计在8月正式开放样板间,且预计9月初取证。目前来看,两个项目的推售时间很大概率会“撞车”,业界也很期待着两大项目将如何近身肉搏。

不过,经过房老倌实地踩盘后发现,其实这两个盘虽然相隔距离不远,定位接近,但产品规划并不相同,产品本身的卖点也有很大区别。


从产品形态来看,金隅金成府由于地块更大,打造的产品形态更为丰富,高层、洋房、叠拼、合院等产品应有尽有。而中建锦澜壹号由于地块较小,只有68亩,只打造了两种产品——洋房和叠拼。

先说金隅金成府作为新川板块少有的百亩项目,金隅金成府共计约173亩,分为西府、东府两个地块打造,其中东府地块一共有16栋建筑,包含2栋28F的高层和16栋6-10F的洋房;西府地块则是由联排、合院和纯板式全跃高层/洋房组成。

△金隅金成府沙盘实拍

众所周知,金隅金成府这么受人关注的主要原因在于当年的地价。2017年金隅金成府摘得西府地块,除去无偿移交的41%租赁住房,地价成本接近22000元/㎡,此后摘得的东府地块,除去19%的配建成本后,的实际地价约17000元/㎡。

据置业顾问说,项目率先取证的很有可能是东府地块。

从规划上看,东府地块洋房产品只有两个户型:平层123㎡和跃层145㎡。不过洋房产品的赠送面积较大,123㎡赠送下来有137㎡,145㎡赠送下来有180多㎡。而高层也是只有两个户型:约109㎡户型和128㎡户型,由于项目售楼部还在试运营的阶段,目前还没有任何户型的详细信息出炉。

但由于东府地块的实际地价比西府地块更低,售价或许未必能达到市场传言的“3W+”——置业顾问透露,若是首开东府地块,售价将是一个很大的“惊喜”。


△金隅金成府东府地块效果图(图源网络

所以从产品面积段和置业顾问透露的售价水准来看,金隅金成府东府地块显然并不是主打高端,更多的是针对普通改善人群。

西府地块的高端定位无疑更加清晰。目前成都市场上的墅居产品多为叠拼,而金成府的不仅有叠拼,还规划了联排、合院以及双拼。

△金隅金成府西府地块效果图(图源网络)

值得注意的是,这不仅是成都市场目前少见的产品,更是新川首次出现的墅居住宅产品(宸光和悦曾推出过商业性质的叠拼)。从2012年开发至今,新川楼市一直都主打高层,基本没有纯正的住宅类墅居,而金隅金成府率先开了这个先例。

与金隅金成府不同的是,中建锦澜壹号所推出的产品全是跃层,包括10栋6-13层跃层洋房和9栋4层叠拼。这种全跃层的洋房设计,也是新川此前从未出现过的产品类型。

△中建锦澜壹号项目实拍

而据置业顾问透露,首批次将推2号地块的6栋纯板式跃层洋房,全是深改型大户型,面积段在155-195㎡之间,售价或为500万/套起步。房老倌简单算了一下,单价或为32000元/㎡起。

所以若是金隅金成府首开户型面积段较小的东府地块,那么中建锦澜壹号很有可能会成为新川板块售价最高的项目。

△中建锦澜壹号沙盘实拍

户型设计上,首批次洋房全部为四房三卫的户型,其中一楼均为套三双卫设计,包含一个套房卧室,主卧套房则在跃层,建面约30㎡。据置业顾问说跃层部分全为赠送,约155㎡户型赠送下来达190㎡,居住舒适度较高。

△中建锦澜壹号约155㎡户型图

所以综合来看,在两大新项目入市后,新川板块所迎来的不仅是房价的提升,更是产品形态的更新和生活方式的变化。丰富多样的别墅产品和大户型全跃层洋房,带来的是更加纯粹和高端的生活模式。

更重要的是,目前大源和金融城等居住板块都已趋于饱和,而新川城市界面正在日益向好,完全具备承接高新南居住外溢的条件。现在区域内出现的全新产品类型,也正对高端购买群体的需求。


当然,就凭两个项目还不足以撑起新川的新房市场,今年上半年新川成交的4宗万元地块也同样值得期待。

地价最能反映未来的房价。从11000元/㎡到再到20700元/㎡,新川的地价接连刷新纪录的同时,也预示着未来区域内将有更多高端项目接踵而至,而且从土地容积率和建安成本来看,未来这些项目的打造标准或将不低于金隅金成府和中建锦澜壹号。

不止于此,作为高新南的“土储大户”,据规划显示,新川整个大区域规划的容积率只有1.4,而未来土地出让的规划为产业、住宅、商业形成5:3:2的用地比例,意味着未来住宅地块都将是低容规划,所打造的产品也都是低密型。

△新川土地规划(图源新川科技园官网)

从目前的地价趋势来看,这些地块的地价也不会有多低,所以未来区域新房的走势也是可想而知。

当然,地价更依赖于区域的配套规划。经过多年的打造,新川现在已经聚集了多个高端企业的总部基地,商业、学校、TOD等规划建设也在一步步成熟,居住氛围也是越来越浓。

不管怎么说,未来市场价格走向已是不可扭转,现在就看市场的接受度和购买力如何了期待新盘亮相后的市场表现!

曾英 本文来源:网易房产成都 责任编辑:曾英_cd09
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