人类自诞生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，进而与地球和谐共存。地震作为人类所面临的预测难、危害大的一种自然灾害，对社会经济发展产生深远而复杂的影响。本文将以美国1994洛杉矶大地震、1995年日本阪神大地震（阪神-淡路）以及台湾921大地震为例，分层次（房地产行业宏观环境、中观房地产市场、微观购房者消费选择模式）详细分析汶川大地震对成都、乃至中国房地产业所产生的短期-长期影响。

一、案例研究背景介绍

1、美国1994年洛杉矶地震

洛杉矶是全美仅次纽约，人口密度最大，零售商业总额排名第二、以商业及旅游业为主要产业的特大城市，经济总量占全美的6.45%。

洛杉矶占地3540平方公里，北起塔哈扎比山，南至长滩，东起波莫那，西抵Santa Monica，包含80余个城镇与城市中心，是典型的巨型多中心松散型城市。1994年1月17日，美国北部山脉地带发生6.7级地震，此次地震离洛杉矶市中心只有32.19公里，造成洛杉矶高达300亿美元经济损失。其中，62人死亡，9000多人受伤，25000人无家可归，毁坏建筑物2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的11条城际主干道被迫关闭。

2、日本1995年阪神大地震

1995年1月17日日本兵库县南部发生7.2级地震。本次地震是日本第一个袭击市中心区的大地震，影响范围波及整个日本第二大经济圈——关西经济圈（该经济圈产值占日本国内生产总值的17%），造成经济损失1000亿美元，人员死亡6433人，灾民32万人。

其中，震中神户市作为兵库县首府，面积544平方公里，人口近143万，地处日本第三大工业区和交通枢纽地带——阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的13%，工厂数占全国的15%，钢铁产量占全国的24%，纺织业占全国的20%，机械制造业占全国的19%，电器产值占全国的10%。阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。

震灾对日本经济造成的损失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带和日本的对外贸易。神户市作为受灾最严重的地区，死亡高达5471人，房屋损坏67421间。

3、台湾921大地震（集集大地震）

1999年9月21日台湾南投县集集镇发生7.3级地震，台中县、南投县为本次地震的主震区。其中，台中县占地2051平方公里，人口150. 2万人，下辖２市（丰原市与 大里市）５镇（东势镇、大甲镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇）１４乡；而南投县占地4106平方公里，人口54万，以高山为主。主震区主要产业均以农业、机械为主，旅游与电子业为辅，经济总量占全台湾比例非常小。

本次地震波及整个台湾岛，经济损失高达112亿美金，18万家庭房屋受毁，造成13711人死亡， 11306人受伤。地震袭击台东主要发达地区，其中地震中心区域台中县和南投县GDP占台湾省7.6％，受灾严重的区域GDP占台湾省超过50％。

由于台湾房地产泡沫自80年代开始破灭，截至今日才开始逐渐复苏。在台湾资产泡沫发生以后，政府对资产价格支持的政策一直偏中性。故台湾案例在本报告中仅做局部经验借鉴。

二、汶川地震对区域房地产宏观环境的影响

根据PEST宏观环境分析模型，我们将对房地产行业宏观环境从经济（Economic）、政治（Political）、社会（Social）、以及科技（Technological）四个方面展开分析。
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