从大势来说，没有中高端改善性和投资性需求者的入场，很难长时间支撑如此之大的成交量。毫无疑问,楼市2-4月迎来了一个前所未有的“小阳春”。但是,如果我们想知道接下来楼市是不是能顺利过渡到夏天,就不能不思考这个具有两面性的问题:小阳春真的是皆大欢喜?

正:刚需热捧小户型

反:大户型推得很吃力

从中原地产的统计数据来看,2006年,成都户均成交面积为109平方米;2007年,户均成交为102平方米;在2008年,这个数据已经降至95平方米;而到了2009年,在过去的四个月中,户均成交面积则只能在82-86平方米左右徘徊。

这个数据说明了什么?中原地产研究主任周霞认为,“2007年房价那么高,户均成交面积反而大,现在房价虽然下降了不少,但户均成交面积却比2007年小了17个平方米,这样的数据只能说明,目前市场上活跃的购房者,还是刚性需求占绝对多数,这部分人群受限于经济实力,只能购买较小面积的户型。”

在2-4月各月的销售十强中,蓝光的凯丽香江、富丽碧蔓汀,华润二十四城,龙湖三千城,万科金色海蓉,财富又一城、天府长城等项目,销售最好的始终是80平方米左右的两房,剩下的多是面积稍大的户型。此外,进入排行榜的合能耀之城更是纯粹的小户型社区,甚至远在三环外的锦江城市花园也能上榜——它也是个纯小户的居住社区。

从区域来分析,城东偏北的项目上榜最多。包括华润二十四城、龙湖三千城、财富又一城、浅水半岛、华宇阳光水岸,甚至连位于浅水半岛旁的一个小盘——世家东部时空也曾在4月20日-4月26日当周上榜。

究其原因,我们不难发现,这些楼盘周边的拆迁户众多。居周刊3月的购房需求大调查中,城东北片区的拆迁户普遍具有两个特点,一是已经习惯了该区域的生活氛围,不愿意搬得太远;其二是手里资金并不宽裕。无论从购房面积和购房区域来看,近期购房的积极分子都有一个共同的特点:没有太多的资金,是典型的首次置业者和二次改善型置业者。

世家机构市场部总监樊邦勇认为,就消费力而言,刚性需求者的特点是购买力不强,短期内难以多次置业,而由于金融危机第二波的影响尚未完全显现,整体经济“保八”任重道远,在这种国内外经济情势极不稳定的情势下,由于财富群体对未来走势的不确定性,投资需求和多次改善型需求难以进场。

因此,从大势判断来说,没有短期重复购买能力的刚性需求者很难长时间支撑如此之大的成交量。只有适度的投资需求和多次改善型需求接力加入之后,成都房地产市场才可能真正回暖。衡量以上两大需求的一大重要指标(尤其是多次改善型需求)就是大户型能否达到正常的销售速度。从这个意义上来讲,大户型销售的回春才是市场真正回转的标志。

正:品牌占据半壁江山

反:其他开发商怎么办?

从各月的销售十强榜我们可以看出,目前成都楼市热销的楼盘,多半是品牌企业的项目,或者是品牌项目的二、三期销售。

二月的销售榜单中,蓝光地产凯丽香江、香境入榜,占据两个席位,而华侨城、翡翠城、鹭岛国际社区也都是全国知名品牌开发商的项目。再来看看三月的榜单,居然有4个和二月一样,这四个项目是蓝光的凯丽香江、华润翡翠城,财富·又一城和浅水半岛。而新增项目中,二十四城是华润的,富丽碧蔓汀是蓝光的,天府长城和金沙西园都是优质地块上的优质项目。上锦颐园虽然远在郫县,但也是个好几百亩的大盘。而在四月的榜单中,华润二十四城、蓝光凯丽香江、浅水半岛以及锦江城市花园等四个项目再次上榜!新增项目中,有龙湖三千城、有中海国际社区、有华宇阳光水岸——全是品牌项目!

（编辑：陈曦）