“房贷是我们最优质的业务，现在楼市逐渐回暖，我们必须花更多的精力去争取更多的市场份额。”某股份制商业银行成都分行个金部负责人陈先生近日不无避讳地告诉记者，现在开始要打仗抢份额了，而他们所用的“武器”即是创新的房贷新品。在目前成都楼市再次显现观望气氛的背景下，银行此举无疑是为了促进房贷发放，但是实际效果究竟会如何？房产投资会否再现热潮？

本报记者调查发现，存量房贷利率“打7折”的门槛已经被银行自家“拆”低了很多。目前，7折优惠对广大按揭买房的人来说已经不是难题。反倒在市场资金面充足的背景下，各家银行纷纷推出了名目繁多的“创新”房贷。虽然深发展的创新房贷产品“点按揭”业务刚推出便遭遇“暂停办理”，但是没有影响各银行继续推出此类产品的热情，随着活利贷、气球贷、接力贷、随薪供、消费易等产品的出现，银行对房贷市场的争夺已经进入白热化阶段。

业务创新五花八门

除开5月春交会上交易量有所爆发之外，成都最近的楼市依然不太乐观，房贷下降也让各家银行十分头疼。为了抢占市场份额，银行不得不使出各种手段。尽管国家规定，房贷最优惠利率不得低于7折，而且第二套房不能享受7折优惠，但实际上从5月份开始，银行出现了很多贷款促销的情况，尤其是各种变相降低利率的手法层出不穷。而除了新的贷款产品想方设法在利率上做文章外，银行还在还款方式、还款期限等各方面不断“创新”，以求吸引客户。

目前已经拥有三套房的业主张女士对记者表示，现在申请优惠利率并不是特别困难的事情，每家银行都有自己的办法来打政策的“擦边球”，比如她办理按揭的某股份制商业银行就给出了7.1折的优惠，只不过附加了“两年之内不能提前还贷”等条件。

而针对首套房的房贷，在实际贷款过程中，银行甚至给出了低于7折的优惠。例如目前热门的气球贷、存抵贷，新颖的直客式房贷、移动组合房贷、接力贷等房贷产品，都是银行针对不同理财习惯、收入结构、还款需求的人士所摆弄出的各种噱头。诸如“买点换折扣”、“存活期、免房贷利息”、“超前按揭免担保”、“父贷子还”等等。

业内人士认为，新增房贷乏力加上集中提前还贷，正在蚕食银行未来的利润。这是逼迫银行在房贷设计上不断推新的原因，银行必须不断的找卖点，稳住老客户，吸引新客源。

创新房贷诱惑有多大

在房贷不景气的大势下，深发展、光大、兴业以及招行等银行相继推出的房贷新产品到底有多大诱惑力？究竟是噱头多还是带给客户的实惠多？

记者通过采访发现，无论是省息类房贷产品还是减压类房贷产品，万变不离其宗，都是以客户占用银行资金的长短、多少来计算利息的。也就是说，客户占有银行资金少、时间短，利息就少。

据了解，像“双周供”、“天天省”、“气球贷”等，都是省息类房贷产品。不少省息类房贷产品都会标榜自己“少支付利息”等优点，不过，仔细分析这些产品后会发现，大多都是通过“本金还款提速”、“变相提前还贷”来实现的。有的未必真的节省利率负担。比如像“安居贷”，其特点就在于通过多支付成本(利息)来换取短期内的现金积累。显然，这只对于短期内有刚性需求或具有更高投资回报渠道的“特定人群”才有意义。

又或者以光大银行的“天天省”为例，该产品的核心内容是，银行将客户的储蓄账户和住房贷款账户相结合，如果储蓄账户上的存款额达到一定标准，就可以按照一定的比例抵扣贷款额度，从而达到节省贷款利息的目的，同时活期存款的流动性不受影响。

如此看来，“天天省”实现了以每日闲置的资金进行提前还款，相当于“变相提前还款”，客户占用银行的资金少了，当然就节省了利息。

民生银行的理财专家告诉记者，对于大多数普通购房者而言，房贷创新品没有“最好”的，只有“适合”的。期望节省利息支出的客户，可以多关注银行的省息产品，“由于利率底线不能突破，银行目前主要通过还款方式的创新来达到所谓省息的效果。不管什么样的产品都有这样的规律，本金还得越快、期限越短的还款方式利息支出总额越少。”

能否刺激炒房热

很明显，多家银行房贷创新为房贷客户让利不少，很多业内人士表示，银行可能希望通过房贷省息刺激炒房热再度出现。

成都鼎创地产顾问公司经理冉钟泽告诉记者：“一直以来，银行房贷业务的逐年猛增，炒房客居功至伟，而央行、银监会的这一系列措施目的很明显就是为了抑制炒房热。”随着四川地震以来楼市成交萎缩等多重因素影响，成都各家银行一季度的个人房贷增速减缓。这也逼迫银行必须在房贷设计上不断推新，而从目前多家银行的房贷新产品看，节省贷款利息成为房贷新产品的主基调，这样，之前炒房客担忧的贷款利息过多影响收益的问题就得到一定的化解。

不过，冉钟泽同时认为炒房客的投资热情是否重现关键还是看房地产未来的走势。目前国家对楼市的调控目的在于希望该市场稳健、快速、健康发展。因为我国的工业化、城镇化进程不会改变，所以房地产行业向前发展的大势不会变。可见，房产投资仍然是一个不变的选择，能否出现投资热潮，跟银行房贷产品的涌出关联不会太大。

（编辑：陈曦）