时隔一年，大盘重新站上3000点，行情似乎好得一发不可收拾。同时，各大地产研究机构陆续发布了关于09年上半年的调查数据，根据上半年成都土地供应面积、成交面积、政策因素以及股市走势，昨（2）日各业内人士就此纷纷对下半年楼市走势作出预测，一部分人对后市持“趋稳”态度，但还有一部分人认为，楼市或将迎来新一轮泡沫。

热钱可能再次回归

全球地产五大行之一戴德梁行研究部胡娟，在接受新华网采访时表示，经过4 月春交会和5 月政策性成交小高峰后，部分刚性需求已被消化，但由于预期通货膨胀可能性增大，物业投资需求将在未来2 个季度逐步提升，同时随着经济环境的小范围回暖，热钱可能再次回归楼市。

与之持相同观点的，还有万银资本董事总经理刘开春。其表示，房市走势与股市相关，一般而言，股市先行、房市跟进。考虑到从今年1月股指从2000点左右，至今天的3000点，上涨了近50%，而且有震荡上扬趋势这一良好表现，加之在中国，由于缺乏投资工具，大部分居民的投资不是放到银行就是投向股市和房市。当股市上扬，居民赚钱了有一定的投资收益后，为了优化投资组合，分散投资风险，他们一般会在股市退出部分资金投向房市，这将推动房地产市场的发展。

刘开春说，对比较专业的投资人或投资机构而言，理解股市与房市的关系，在股市长期上涨走势比较明朗时，其会在房市上进行操作，逢低吸纳，进而也将扩大房市的投资性需求。

另外，从房地产企业来看，股市的持续繁荣带来的高股价，有利于增强上市房企的融资能力，再加上房地产商对未来房市的走势的正向预期，房地产商有能力也有动力去大规模购买土地、开发项目，进而推动房地产市场走向繁荣。

后市价格波动不大

世家机构在接受本网采访时表示，2009年下半年的市场供应量肯定会明显高于上半年，整体水平介于2007年下半年和2008年下半年之间，预计平均每月供应量在90万平米左右。

其认为在国家4万亿投资以及配套措施稳定经济初见成效，成都楼市近半年销售畅旺的局面下，无论是消费者还是开发企业对后市的预期大部分都已趋于正面，对行业平稳发展的信心得到了稳定。

另一方面，2009年5月，中央政府决定把“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”，与之前35%的最低资本金比例相比，此举无疑大幅降低了开发企业启动项目的资金门槛，对后市供应特别是普通商品住房的供应将起到积极作用。综合而言，信心稳定、资金回笼、开发门槛降低、部分区域出现供需缺口等多管齐下降有力地促进下半年楼市供应的回升。

加之经历了这轮行情之后，与最高峰相比，库存去化量高达283.82万平方米，当前684.44万平方米的库存去化时间在6.8个月。从这个角度上来说，当前的库存已经趋于合理，再考虑到后续的市场供应会更为积极。因此即便在近期市场销售畅旺的情况下，预计后市的价格也不会有太大的波动，整体将保持平稳。就局部区域和产品来说，如上表所示，90平米以下户型去化速度最快，剩余库存不足5月所需，因此，在城市成熟地段此类户型总价适销对路的产品预计将延续上半年的热销势头，价格也可能出现明显上涨。

上半年回暖借东风 下半年投资需谨慎

另外，有业内人士表示，上半年销售回暖，是三大利好政策与刚性释放使然，劝解开发商应谨慎投资。易居中国克而瑞房地产研究机构西南区域负责人黄子宁用“十二字箴言”概括了成都楼市——“上半年借东风，下半年需谨慎！”

据悉，截至09年6月，成都主城区整体销售套数6.8万套，成交面积620万㎡，双指标均超过 08年全年的23%；相比07年同期，成交套数增长45%，成交面积增长28%；同时上半年消化存量面积33.8%。

黄子宁表示，受去年金融危机影响，楼市呈松底下滑，致使很多购房者持币观望将买房时间后移，从而积聚了大量的刚性需求。他说，在中央及地方相关鼓励政策落地后，刚性需求得到持续快速释放，而3、4月间刚性需求的释放又拉动了改善性需求的回升，加之金融危机之后，中央下达“保八”政策，带来银行宽松的信贷政策，以及货币通货膨胀预期等，导致投资需求较活跃，从而市场一度出现了上述的乐观局面。

他认为，市场成交量归根结底是三个东风使然，而不是纯粹的自然调节。黄子宁表示，土地价格与预期价值的平衡是企业决策的重要因素。近一个月时间里，土地成交价格在多家上市地产商的争夺战中不断被刷新，导致公拍土地溢价攀高，如今购房者更看重楼盘性价比，而这种面粉比面包贵的现象，导致很多地王拿地后难以启动项目。因此，下半年还需要有三方面的谨慎：拿地需谨慎、市场价格策略需谨慎、企业预期与发展需谨慎。

中渝置地一高层建议开发企业应从自己的战略来考虑，保证稳健的财务和现金流。

他表示，整体来看，今年上半年销售业绩呈现反弹态势，随着大批库存量消化变现，回收资金变得充裕，可能会出现阶段性缺货现象，包括现在中泽、中化等其他行业资金流入地产市场大举拿地，几天时间接连曝出天价地王，因此有人担心会再次出现房地产泡沫。

然而，跟07年的市场相比，经过市场一番大起大落的洗礼，开发企业开始吸取教训，期望房价每年上涨20——30%是绝对不可能的。同时，受经济大环境影响，目前没有太多购房者的收入来支撑购买需求。

加之购房者由于价值观不同分化也会很大，购房心态五花八门，因此不会出现大量的购房者蜂拥入市的盲从现象。

（编辑：陈曦）