房地产业的利润究竟有多高？

这得看你怎么计算。一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%；但如果以自有资金计算，利润率可能高达100%到200%。

——北京中坤投资集团董事长黄怒波在大连夏季达沃斯年会上如是说

在1636元/平方米的建安成本之下，开发商到底能不能赚钱？

如果要求开发商为降低社会房价作出点贡献，他们有没有让利的空间？

长期监控重庆重庆房地产市场动态的容磁地产公司提供的数据表明：时下，开发商的利润普遍还维持在25%左右。换算成数据，是每平方米商品房的利润至少有800元而眼下，许多行业的平均利润率仅在7%到8%左右。

“开发商的利润还维持在25%左右。”容磁地产公司总经理王雪松认为，在时下，这个利润率意味着每平方米商品房至少可赚800元。

房屋成本由三大块构成

王雪松称，商品房的开发成本，除了统计部门公布的商品住宅造价，也就是建筑安装成本外，还有土地价格、财务成本等两大块，可以通过对三大成本的分析，大致测算出开发商的利润。

在土地价格方面，容磁地产监控了2003年以来的全市楼面地价。王雪松透露，按全市每平方米平均的楼面地价计算，2003年为317元，2004年为436元，2005年为451元，2006年为427元，2007年为1175元，2008年为1015元。

财务成本包含了必缴的税费和借款利息。有关人士认为，尽管每个开发商的融资方式、工资水平等情况不尽一样，但是每平方米400元应该够用了。

由这些可以大致测算出每平方米商品房的利润。以2008年为例，除开造价和楼面地价，就算财务成本为400元/平方米，每平方米的成本大致在3051元。而根据统计年鉴，当年全市商品房销售均价为3835元/平方米。

开发商现在又有点冲动

王雪松称，我市房地产开发商间的成本结构差距很大，现在有的开发商手头还有2005年、2006年拿到的地，而当时获得这些土地的楼面地价也就400多元/平方米，如果参照现在的市场房价，用这些土地开发出来的房子存在较大的利润空间。

“国家为了应对金融危机出台了很多积极的政策，这让很多开发商绝处逢生。”王雪松认为，一些开发商在经历了前几个月的火爆销售势头以后，对未来的预期又充满了憧憬。从今年以来地王频现就可以看出，部分开发商又开始冲动了起来。

不过，就像刀郎唱的“冲动的惩罚”一样，在过上几个月滋润日子以后，那些冲动的开发商将很可能面临房市的震荡。

今后房价 可能大幅下降

房价会怎么走呢？在王雪松看来，我市房价会以4000元/平方米为轴上下波动，也不排除会因市场异动而大幅下降。

可能会出现哪些异动呢？王雪松认为，资金吃紧将是房市最大的异动。尽管现在开发商“不太差钱”，但国家收紧银根的动作事实上已经开始。这样，由于一些开发商对预期过于乐观而新上马了许多项目，一旦新盘大量上市，造成突出的供大于求，开发商想尽快回笼资金恐怕不现实。

在这种情况下，开发商会作出什么样的选择呢？在通过资本市场和金融机构融资遇到阻力以后，开发商会把手伸向销售市场，那时，唯一的办法可能就是降价。

采访札记 可以拔毛

一边是购房者因房价持续走高而愁眉苦脸，一边是开发商声称利润太薄而叫屈。在楼盘造价、楼面地价、财务费用、相关税费等房地产开发核心成本都纷纷曝光以后，我突然觉得开发商的说辞有点滑稽。

房地产业的利润究竟有多高呢？正在参加夏季达沃斯年会的北京中坤投资集团董事长黄怒波说：如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能只有15%到20%；但如果以自有资金计算，收益率可能高达100%到200%。

与大部分行业当前平均7%至8%的利润率水平相比，开发商15%到20%的利润率以及高达数倍的资产收益率该算什么？是让他们“苦活”的微利？还是很滋润的暴利？

在高房价已渐成社会问题的当下，既然开发商们利益不菲，让他们为降低房价作点贡献的空间是肯定有的。现在的关键，是我们愿不愿意启用拔铁公鸡毛的钳子。

（编辑：陈曦）