2009年10月，当上海三季度公寓的套均总价突破200万元、攀升至203.8万元时，是上海人在感叹：“要有203.8万元才能在上海买套新房。”

当成都楼市以200万~300万元/套的低密度产品横扫市场时，是本地业内人士在感叹：“入门级的类别墅产品热销，是当前成都别墅市场的典型特征。”

让业界至今都记忆犹新的是，今年6月，恒大·金碧天下开盘当日卖出681套别墅产品，销售金额达6.2亿元，其小面积、低总价销售策略的成功，可以说给成都楼市上了一课。正如保利在城北开始卖别墅之前，人人都不禁为他们捏了把汗，之后却发觉郁金香谷别墅产品在今年已成交近百套，总价在180万~250万元一套的别墅受到改善型居住需求者的欢迎。

显而易见的是，在成都，低密度住宅已不再是富人群体的专利，消费人群正扩大到更为广泛的都市精英人群中来。几年前出版的《中国中产阶层调查》一书显示：中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9%。如果按照目前中国社会中产阶层每年1%的增长速度，20年内中国的中产阶层可以达到总就业人员的40%。这个庞大的人群对住宅条件的改善需求，将是中高端住宅消费的强劲推动力量。

200万~300万元/套别墅 中高端市场消费主流

据世家机构关于别墅市场的最新调研数据显示，2009年1~9月，成都市别墅市场新增供应108.77万㎡，同比增幅103.94%；成交73.28万㎡，同比增幅93.35%。从供需比来看，2009年1~9月成都市别墅市场供应大幅提升，供需比达到1.48，较去年同期的1.54缩小了3.9%。这说明今年以来别墅市场活跃，市场供销两旺。世家机构助理总经理彭致远在向记者分析成都这波别墅行情时认为，成都1~9月别墅成交主要呈现出以下三大特点：第一，成交单价主要集中在13000元/平方米以下，占成交总量的60%以上；第二，成交总价主要集中在300万元/套以下，占成交总量的一半以上；第三，成交套型主要集中在200~300平方米套型内，占成交总量的一半左右。由此可以看出，200~300万元的别墅产品已经成为成都别墅市场的主力。

“总价在300万元以下的经济型别墅项目占据绝对份额，产品类型包括联排、叠拼、双拼等。”彭致远分析说，从月度供需走势看，别墅市场在1~5月基本保持了一个供应较平衡的态势，随着6月份恒大·金碧天下上市，总供应体量达到近60余万平方米。而从销售来看，2009年成都别墅市场的成交比较活跃，从4月份起，市场成交量就开始高于市场新增供应量。6、7月由于恒大·金碧天下的持续热销，成交量有大幅提升，8、9月市场成交量有所回落。7~9月主要是青城山、牧马山、双流、龙泉等板块的持续放量。

正合地产总经理毛勇认为，当这波改善型需求再次升级到“再改善”阶段时，这类集中在200~300万元的联排、双拼类低密度产品总价，就成为经济型别墅一道心理和价格的门槛。

总价低、产品优化 成都别墅走俏原因

“目前成都别墅类产品中，因为结合了不同地块的特性，低密度产品中出现了许多创新和多元化的趋势，实质上是多层产品演变到现在的一种最高级形态，也可以说是多层产品的顶级形态。”地建置业营销总监景光裕认为，它让更多的中产阶层圆了自己的别墅梦。这类别墅主要包括小型独立住宅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。事实上，联排别墅类产品近年来在全国各地均成为经济型别墅的主流。

我们看到，开发商无穷的想象力和创造力，已经给 “成都式”别墅创造了花样繁多的称谓：成都目前已经面市的别墅类产品形态除了传统的独栋、双拼以外，越来越多代表市场需求主力的联排、叠拼也开始出现了各种细化的居住功能，还创造性地出现了MINI别墅、错拼、“独联体”、“短联排”和“长联排”等众多类型。

“联排别墅在国内的发展变化也很快，从早期的小面宽、大进深、三层为主，到现在大面宽、小进深、二层为主，同时更增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空间处理，每户平面形式也从早期的竖条变成横条形，甚至L型、T型、十字形，使户内每层平面的功能格局更加合理，房间的日照、采光、通风条件更加优化。”长源建筑事务所建筑师扈炜在向记者一一梳理了近两年小面积别墅产品在设计中出现的种种优化设计。作为别墅类高端产品的提供者和居住梦想的实现者，满足市场需求是自身产品不断创新、升级的无穷动力。成都人爱享受、亲近自然，这与多层建筑、低容积率、开间尺寸大、采光通风、采景好的特点不谋而合；成都人喜好群居，也讲实惠，只要可以享受到良好的采光通风，拥有有地、有天的大花园，就不在乎它是否是传统定义下的别墅形态。于是，过去别墅追求无尽奢华、面积超大概念，如今已经“瘦身” 成为了具有各类产品风格和建筑特色的“成都式”别墅特征。

正是因为成都人对别墅这种居住形态的向往和特有的喜好，让众多开发商在这个特定的需求里去思考和创造出更好的居住空间感，以满足成都人对高品质生活的追求。成都中海地产营销策划部相关人士认为，在北京、上海或者是深圳等国内一线城市，通常只有独栋、联排这样的高端物业才被业界认为是真正的别墅产品；而在成都，200~300平方米的各种别墅类产品如此受到买家喜爱，的确体现出成都独有的居住文化。她举例说：“通常为3~4联排形式的产品，在成都会出现6~7联排甚至是N联排，虽然品质感稍逊，但住宅的功能、销售的总价控制上体现出较高的性价比。”

成都人的生活观 正强烈影响着别墅产品

有业内人士就认为，成都人的生活观正强烈地影响着别墅产品，高端物业不再仅仅是“少数人的生活”，它正在悄然为了“多数人”的梦想而主动适应这座城市人的性格。

成都置信营销策划部相关人士表示，无论是城市别墅还是山水别墅，别墅类产品在总价和户型面积的控制上，就体现出对成都人喜好和需求的深刻影响。以国色天乡为例，除了千万元级独栋别墅以外，在保证居住的舒适和别墅生活功能的实现上，通过规划出170~300多平方米的MINI别墅来满足不同居住者的喜好。

中海地产营销相关负责人分析说，自2006年国资委叫停别墅用地供应至今，开发用地逐年减少，加剧了高端物业的稀缺性。而这部分客群的购房动机、购房需求、购买能力与中低收入客群差异很大，特别他们对别墅的心理需求始终强烈。他们拥有极强的购买能力，相对价格因素会更关注物业本身的价值；他们的高收入所带来的对于价格的不敏感性，以及他们对于高尚生活品质的追求，让高端物业更具有抗跌性。

还有业内人士认为，随着今明年越来越多高端产品的上市，当这波行情需要更多购房者或投资客入市给予支撑时，高端物业未来差异化才是核心竞争力，高端物业未来的市场将更加集中在高性价比别墅和顶级豪华别墅两头产品。

（编辑：陈曦）