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精装升级?龙泉驿一新盘申报价高达18000/㎡!

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近期,随着5.15新政威力的凸显,成都楼市销量高歌猛进的态势明显回落,但对于新房房价是否上扬的讨论却甚嚣尘上。

一方面是新房市场隐约可察的价格有抬头的趋势,特别是第二圈层。而另一面是政府层面于7月31日的严厉强调:“不许房价涨,哪怕慢慢涨也不行”。

和以往“遏制房价过快上涨”的表述不同,这一次的态度显然有了新变化——“坚决遏制房价上涨”,强硬之态可见一斑。

北大资源紫境东来一位置业顾问表示,如果顺利,北大资源位于龙泉的该项目将在8月中下旬左右开盘。

首批次开盘将推369套高层房源,精装申报价为18000/㎡,具体仍以房管局审批的预售价格为准。

在成都严控房价的当下,申报这样的价格无疑是冒险的。审批能否通过是一方面,而最重要的是这样的价格能否被市场所接受。

该置业顾问称“因为我们要把精装的品质提上去,所以价格会相应上涨”。

精装升级?龙泉驿一新盘申报价高达18000/㎡!

北大资源紫境东来售楼部入口

但如果真能以18000/㎡的价格开盘,那么,该项目无疑是再次提高了限购之后,大成都范围内的房价天花板。

“膨胀了膨胀了,开这么高,不怕翻车吗?”

“单价1.8万,梁静茹都不敢给这个勇气吧。”

带着这些质疑,楼市君前也在去北大资源紫境东来开盘前夕去实踩了一下。

区位条件

先看大环境,“区域利好”无疑是该盘的重点词。当然,这是基于相关规划能够落实的前提上。

据公开数据显示,北大资源紫境东来项目所在的地块于2017年进入土拍市场,当时的起拍价为3300元/㎡,已是区域近3年土地楼面价的高位

但即使是这样的价格,也仍引起了各大房企击搏挽裂的激烈争夺。

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宗地位置

北大资源在各大房企的百余轮竞价中坚持了下来,最终以93.93%的超高溢价率夺下。成交价为6399.99元/平米,而这一楼面价已直抵当时区域内部分商品房销售价格。

各大房企在土拍上的积极表现,无疑是基于板块所在区域未来的一种预判。这表明,项目所在地块的价值早已备受市场认可。

而这,也是支撑其能够从6399.99元/平米的地价,高溢价叫卖到18000/㎡的重要逻辑。

北大资源紫境东来位于桃都大道中段766号,龙工北路以北,新城吾悦广场以东,南侧紧邻地铁2号线书房站C口。该位置属龙泉驿皇冠湖板块的核心区域。

“东进”之下,没有人不相信龙泉驿的未来。

《成都城市总体规划2016-2030年》出台之后,龙泉驿地位骤然提升,成为成都“向东”发展政策之下,服务主城,引领成渝的“成都副中心”。

而在这样的发展风向下,有关皇冠湖板块的野心蓝图也随之诞生。

2017年年初,第九届成都市龙泉驿区委员会第一次会议召开,官方就已公开表示作为未来两个城市中心之一皇冠湖片区的建设已经上马。

皇冠湖片区将是成都市规划的11个城市副中心级集聚区之一,是龙泉未来的中央商务区。

2017年9月,成都市发改委在市县招商网上发布了皇冠湖项目的招商文件,上面显示,将建设约4000亩城市中央公园,投资总额为45亿元。

2017年11月,《成都市龙泉驿区分区详细规划(2017-2035年)(征求意见稿)》出台。龙泉将优化形成“一山一芯联三片”的空间结构,其中,“一芯”主要包含皇冠湖城市中心。

和很多媒体吹捧大面板块不同,根据这份规划,皇冠湖片区将形成龙泉绝对的城市中心。

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龙泉驿区分区详细规划(2017-2035)公众意见征询稿

据悉,皇冠湖板块将重点布局商务、金融、科创等重要生产性服务功能和文化、体育、教育等重大公共服务设施。

龙泉驿区人民政府官网也曾公布,龙泉驿区图书馆新馆、区规划馆、区文化馆、区博物馆、区美术馆、区广电中心合建,选址于皇冠湖西侧,紧邻皇冠湖布局。占地不小于60亩。

如果所有规划得以落地,皇冠湖板块无疑将成为龙泉未来配套健全的CBD板块。

而处于皇冠湖板块重点区域的北大资源紫境东来,也将以其改善盘的赢家姿态坐拥所有发展利好。

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但值得注意的是,目前的皇冠湖规划,更像一个亦虚亦实的“梦”,更多的也只是存在于各类规划新闻与售楼小姐的推销话术中。

在查阅过往关于龙泉驿皇冠湖湿地公园建设相关信息时楼市君发现,早在2016年,就有市民开始催促政府尽快开展皇冠湖建设和片区打造工作。

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点击可查看大图

显然,声势浩大的皇冠湖规划早已面世,但落地进程却略显缓慢。相关规划直至今年4月份才打响了微弱的第一枪——龙泉驿体育中心设计方案出炉,而其他的配套项目更是进展甚微。

2018年4月,一位龙泉驿群众通过地方领导留言板问询皇冠湖开工时间,表示“龙泉驿网民留言办理工作领导小组办公室的回复每一年都不一样,每一年建设时间都往后推”。

龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室对此也只是含糊其辞地表示,“现已纳入2019 2021年建设项目储备,建设年限为2019-2021年。

针对您留言咨询的问题,目前.区规划局牵头进行了皇冠湖片区城市设计,片区规划已初步确定。由于公园规划红线尚不明确.待公园红线明确后,公园建设相关工作才能相继启动。”

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点击可查看大图

毫无疑问,该片区的不少楼盘都是通过消费皇冠湖的一纸规划,透支区域发展红利而卖出不错价格。但在该区域地产开发如火如荼开展时,皇冠湖规划何时落地却仍是问号。

一纸空文的规划不是不常见,而这,便是北大资源紫境东来如果以18000/㎡高价开盘,购房者需要面对的风险。

但如果规划能落地,无论从投资还是从自住的角度来看,北大资源紫境东来都是不错的选择。

项目定位

回归到产品本身。

项目占地约158亩,定位为改善盘。高低配,既有高层,又有别墅。车位比1:2。

由于项目所在宗地在土拍时设置的出让条件,项目还将配建有一座建筑面积不小于3000平米的幼儿园,并在西南方向配置商业建筑。

项目内的高层一共有10栋,除了本批次要开的两栋高层,大多沿小区内湖景而建,以一条桃花溪与别墅区隔开。

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而本批次主要推6栋和7栋。

两栋高层均位于别墅区北部,南北朝向,2梯4户。虽然离湖景较远,但由于南部别墅区整体较矮,北部是公园,遮挡比较少,采光相对来说较好。

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就楼市君实地看到,本批次待推的高层已经在建,但主体部分尚未完工。位于项目西南角的商业体也正在施工。

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虽然还看不出项目的具体轮廓,但作为深耕中高级住宅项目的北大资源,对其旗下紫境系的设计一直很上心。

官方盖章说明是“亿元设计天团”,包括国内景观设计大师李宝章与世界建筑大师拉里凯勒。

就楼市君此次前去,单看已经打造出来的售楼部还是比较不落俗套。配色用材都较恢弘大气。

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售楼部

售楼部里面的园景也比较雅致。见微知著,相信小区的格调应该不会差。

据悉,小区内部还将打造3800平方水系景观,含一湖一溪,从而营造滨水而居的美好体验。

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虽然规划图上看着是很美,但值得注意的是,该盘的容积率为3.0。

作为一个高低配的盘,这个容积率并不算低。采用高低配的设计,无疑是当时高价拿地下,对利益最大化的追求。同时,高低配也更能照顾改善盘的面子,便于通过营销快速出手。

但这也也意味着要失去一定的楼间距,阔气感会打一定折扣。

户型方面,此次推盘可供选择的户型分4个面积:107㎡、138㎡、142㎡、148㎡。面积为107㎡的是三室两厅双卫,其余均为四室两厅双卫。几个户型都有赠送面积,约15~20平米。

层高是亮点,均为3.1米,毕竟目前市面上的普通住宅层高在2.8-2.9米之间。

除此之外,每个户型还均带双阳台设计,客厅带阳台和厨房带生活阳台均有,客厅的观景阳台空间都较大,最小的户型也有7.2平米。

详细情况如图:

107㎡

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138㎡

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142㎡

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148㎡

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148㎡

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周边配套

交通和商业无疑是这个盘的亮点。

项目出门即到2号线书房地铁站,书房站C口甚至紧挨着紫境东来的标识,恍惚间,会有一种c口专属于该小区的错觉。

周边的驿都大道桃都大道也比较便于自驾出行。

公交车方面,项目100米处有公交站书房站,公交线路有L017A/L017B。500米处有政务中心站,公交线路有873/879/880/L016。

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商业配套方面,抛开小区自身规划的商业不说,一街之隔便是新城吾悦广场。以后小区大门也会开在面相吾悦广场的方向,很是方便。

楼市君进去逛了一圈,发现虽然没有太过高档的品牌,不过吃吃喝喝和日常购物是足够了。

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吾悦广场

距离700多米处还有一家永辉超市,走几步就能买菜和置办生活物资。

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永辉超市

除此之外,2.4公里外有东方华大广场,2.7公里外有正在在建设的万达广场。总的来说,附近商场还是比较多,基本的吃喝玩乐需求基本都能满足。

而从周边环境来看,优缺点明显。

楼市君踩盘时,发现项目北边仍是一片空地。

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经向周围人了解,这里的规划为市政公园。

目前这一带有一个花果山度假村,1.3公里外还有一个书房村观光公园,挨在旁边的还有在建的700亩皇冠湖公园,不过皇冠湖公园目前也还只是规划。

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而确定的是,项目东侧建有一个110KV变电站。

就很多楼盘因变电站而维权的案例看,购房者对变电站的抗性还是比较大。

变电站到底会不会影响健康?会对居住产生哪些影响?相信这是很多购房者的疑惑。作为非专业的楼市君肯定不能乱讲。还希望有专业的读者在留言区为我们解释一下。

学校方面,项目自身配建了一座幼儿园,规模不小于12个班。周边也有一些学校,但排得上名号的学校寥寥无几。这对于一个改善盘来说是个问题。

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周边幼儿园

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周边小学

医院配套不错,项目距离成都航天医院大概是3.8公里,是个二甲医院。2.3公里外是成都市龙泉驿区第一人民医院,也是个二甲医院,距离不算很远。

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附近医院

市场接受度

项目所在区域已聚集了大量的楼盘。皇冠国际社区、艺锦湾、果壳里的城、皇冠湖壹号、御源大湖区以及怡和新居等均在项目附近,生活氛围还是比较浓厚。

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皇冠国际社区

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吾悦广场背后的小区

与北大资源紫境东来仅一街之隔

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艺锦湾

但区域内的楼盘多以刚需、刚改为主。北大资源的入驻,无疑是给了该片区一个入改善盘的机会。

虽然市场存在一定需求,但如此高的申报价,也算是该项目和市场的一次豪赌。

毕竟前段时间高价开盘中南上熙府的已经有了一次前车之鉴。

7月22日,聚光灯下的温江中南上熙府经过了3天的报名登记,终于公布了摇号人数。

从数据来看,此次中南上熙府的摇号人数遭遇了“滑铁卢”,216套房源仅有40人参与摇号登记,综合中签率高达540%,对比上批次的400人摇号,人数足足少了360人。

显然,在长时间的限价政策影响下,即使是在房源不错的情况下,市场对高价盘的接受度仍不乐观。

况且将18000/㎡放到该区域的二手房市场,也可看到这个价位并不算低。

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项目附近的二手房价格

加之前几日,在中央政治局召开的会议上,官方还明确表过态,“下决心解决好房地产市场问题。坚决遏制房价上涨”。

在这样的风向下,18000/㎡的价格能不能批下来,批下来后市场能否接受,这都需要时间来检验。

总结

除了变电站,光看周边其他环境来说,还是比较宜居。地铁、商业、医疗比较完备,适合自住。如果皇冠湖板块的规划能够落地,项目增值空间也很大。

但还是存在一些问题:

1.周边有变电站。

2.价格略高,不过不排除审批后的价格会下调。

3.极近的商业和地铁是优势,但仅考虑居家的话略有噪音问题,不建议买临街的楼栋。

大家可以权衡利弊后审慎下手。

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