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锦江区、攀成钢旁,这个沉寂8年的地铁盘终于要开了

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昨日(1月24日),光华壹号二期公布了摇号结果,481套房源共有8367人参与摇号,中签率仅有5.75%,也意味着一百个人中只有约五个幸运儿。其实,探究其受到如此热捧的原因无非有三:1、超大赠送的跃层产品,2、实得单价一万出头,3、与周边二手房价差明显。

▲成都房产发布小程序截图

但好运并不会眷顾大多数人,没有摇中的朋友也不必气馁,今天发哥要给大家介绍的项目:

1、区位更好!东二环外、毗邻攀成钢

2、居住更醇熟!万达广场多个商业体伴身

3、资格地铁盘!在建的8号线站点就在楼下

4、价格不会太高!这一点后面会详细说

因此,这个盘也有成为“爆款”的潜质,并且,更重要的是,售姐明确表示,今年春节后就要卖!

项目名字,先卖个关子。

我们先来看看项目周边区域内最近的一次新房供应:

去年11月取证的位于攀成钢板块的天誉,户型面积在280~640㎡、均价2.15万元/平方米,中签率仅15.5%,仍顺利清盘。

至此攀成钢板块仅有凌云峰阁、伊泰天骄尾盘以及仁恒滨河湾部分房源待售,而板块内二手房均价也早已站上3万的门槛。

说到这里大家猜到了吗?今天主角便是上海东韵二期这个毗邻攀成钢板块、沉寂了十年之久的地块终于迎来转机!早在几天前,发哥便去现场了解一番。

▲上海东韵二期售楼部

目前,上海东韵的二期售楼部暂未正式开放,由于置业顾问并未接到公司的开盘具体信息,所以产品的具体信息上还不太清楚;不过,置业顾问明确表示,售楼处春节后会正式开门接待,并且,今年要开盘!

从大区位上看,项目隶属于锦江区,位于攀成钢板块和东湖板块之间,二环与沙河的合围之间。摇号至今,锦江区的供应屈指可数,仅有:龙湖天璞、融创玖樾台、滨江樾府、天誉、碧桂园锦公馆、优山禧悦等住宅供应,而上海东韵二期正位于供应稀缺的锦江区,其东二环旁、毗邻攀成钢板块的优质地段,也是该项目沉寂近8年却依然备受瞩目的重要原因之一。

发哥实地走访了一圈看到:四栋住宅已修建过半、围挡已全部更换、规划上也迎来调整。从施工现场的围挡上的项目名称中了解到,地块将分为住宅、幼儿园和商业办公楼等配套三大部分打造,因此二期也将不同于一期,为非纯住宅产品。

▲上海东韵二期实景图

再看看项目具体的地理位置。上海东韵二期位于锦江区牛沙后街88号旁,西侧直面一期项目,东面紧邻市十医院,南侧斜对面一街之隔便是龙舟路小学,北侧仅200米便是锦天府和镏金岁月,直达攀成钢。并且,项目沿净居寺路向东约500米就是沙河,是茶余饭后遛弯散步的一大休闲好去处。区域内大多为老旧院落和次新房,但周边的居住氛围很醇熟,以社区商业为主,各项生活配套也都十分完善。

▲区位图

上海东韵总占地面积约百亩,项目分两期开发,其中,一期由10栋住宅组成,产品面积段跨度较大,既有40㎡的套一,也有170㎡的大户型。二期由4栋住宅、一所幼儿园、商业街、写字楼等配套构成。

公开资料显示,2009年9月,上海东韵一期迎来首次开盘,70-110㎡户型,清水均价在6300元/㎡;2015年4月,一期项目历时6年,全部清盘,其最后一批次销售的大户型产品均价已来到12000元/㎡。

不过,令人称奇是,2011年,上海东韵一期竣工之后,二期地块开发便陷入沉寂。也就是说,从首次开盘至今,这个历时10年开发的项目,已沉寂近8年。

为此,发哥还实地打探了上海东韵的一期产品,以供大家参考。

▲上海东韵一期外立面

据链家工作人员介绍,整个一期户型基本分布在70~170㎡左右,而发哥参观的70㎡、89㎡的套二租金基本都在2200~2600元/平方米左右,物业费为2.1元,居住成本不算太高,但户型都存在小黑屋的情况,整个采光上做的不是太好,小区环境也很一般。

▲上海东韵一期内庭

至于二手房价格和学校资源上,链家工作人员表示在1月4日成交的87㎡的价格为19369元/平方米,可就读与龙舟路小学。可以看到,整个一期产品的打造更偏向于刚需和刚改人群。

值得关注的三大优势

1、毗邻攀成钢,周边商业配套完善

▲锦华万达相距500米左右

周边商业配套十分完善,市十医院与项目一墙之隔,周边社区底商开满了各式各样的美食娱乐店铺,锦华万达广场仅距项目500米左右,但作为成都首座万达广场,略显“老态”;不过,项目介于东湖板块与攀成钢板块之间,除万达广场、CCPARK综合体,还能享受ICC、乐天等攀成钢商业体辐射,虽然上述商业除万达广场外尚未呈现,但也是时间问题。总的来看,项目周边商业氛围浓厚,各类生活需求绰绰有余。

2、出入城便捷,距在建地铁站不足百米

▲净居寺路

项目位于二三环之间,门口的净居寺路作为城东主要出入城主干道之一,出入城车流量较大,特别是目前在建的地铁8号线一期净居寺站正好位于项目旁百米不到,目前出行较为拥堵。不过,地铁8号线一期预计2021年开通,二环高架BRT龙舟路站也距项目约500米,未来入住后交通便捷度有望显著提升。

3、老盘新推,价格或许有惊喜

金悦湾、天誉……从此前成都多个老盘推新项目的预售价格来看,一般都不会批得太高。这或许是入住锦江区东二环旁一次好机会。

大家都知道,预售价格的主要参考指标包括:拿地价格、项目上批次预售价格、周边新房价格等。而上海东韵二期地块为10年前拿地,且最后一批次的销售均价在约12000元/平方米。区域内缺乏新房供应,而周边二手房均价基本都在2万元/平方米左右浮动。

区位

项目名称

最近二手房成交价

静居寺

上海东韵一期

19369元/㎡

攀成钢

镏金岁月

20282元/㎡

沙河堡

交大绿岭

19903元/㎡

沙河堡

沙河壹号

18758元/㎡

沙河堡

金润华府

26023元/㎡

综上分析可以得出,其能开出的清水价格或许会有惊喜。即便后期以精装入市,其价格应该比相同区域的纯新盘有优势。

不能忽视的三大劣势

1、身处锦江区,教育资源却相对普通

除了产品本身,购房者最为关注的莫过于小区的对口学校。

从教育资源来看,一期的对面便是占地约18亩的成都市龙舟路小学,周边也有着包括锦江区爱心幼儿园、成都市东光幼儿园和成都七中育才等学校,同时,二期地块还规划有一所幼儿园,区域内教育资源基本完备,但相对于锦江区优质的教育资源来看则显得有些普通。

不过还是要说一句,入住后的对口学校,每年都可能存在变化,最终以权威部门公布的结果为准。

成都市龙舟路小学

2、十年,一波三折的“开发”之路

据公开资料显示,上海东韵的开发公司成都新东方置业有限责任公司,此前开发有成龙花园。2004年被上海房地(集团)公司收购后,后者借此进入成都,先后开发上海花园、上海东韵等项目。2017年,上海房地(集团)公司又被其母公司中华企业以股权转让形式转让给上海地产(集团)有限公司。

值得一提的是,当时上海花园在产品上的打造可媲美“红极一时”的中海名城,其运营的商业街一时也风光无限。

2017年9月,上海东韵被曝出调规,涉及的正是其二期地块,主要调整内容为增加住宅面积、减少商业面积、增加办公物业面积等。

这个一波三折的项目,留给购房者的最直接影响就是,由于拿地较早,至今已有10年,算上建造到交付时间,二期住宅的使用年限已不足60年。

3、容积率偏高,居住舒适度不会太高

地块体量本身较小,调规后共有四栋住宅,在商业配套和住宅中间还需建造一所幼儿园。整个项目容积率很高,达到7.15,这也间接导致了居住舒适度不会太高,在小区环境打造上略显捉襟见肘。

总的来看,上海东韵二期凭借地处锦江区、东二环旁和周边完备的各项生活配套长久以来一直受到多数购房者的瞩目。虽然,目前产品信息尚未释放,但从一期产品的打造和如今的呈现也能窥探出一二,在如此一个优缺点都很明显的项目,如果今年开盘,你愿意买单吗?

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