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酒店六连亏 富力地产300多亿短债缺口压身

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富力在高负债的路上越走越远。199亿元接手万达的77家酒店并没有给富力带来业绩上的增长,反而成为其负债路上的推手,同时其酒店业务已经在亏损的路径上走了整整六年。

好的一方面是,2018年,富力的销售额突破千亿大关,达到1311亿元,物业销售毛利率继续抬升,至40.3%的较高水平。

房地产开发对于酒店的反哺仍在持续,沉重的酒店资产所占用的资金成本却不容小觑。

2018年度财报显示,富力全年实现1311亿元销售额,同比增长60.15%;营收768.6亿元,同比增长30%;净利润87.28亿元,同比下降60%。酒店业务继续亏损,年度亏损4.59亿元。

截止期末富力持有现金347.1亿元(含受限制现金149.24亿),一年内到期负债(短期债务以及长期债务之当期部分)为523.5亿,若扣除无法随意动用的受限制现金,富力的现金余额与短债之间的缺口超过300亿。

要么出货,要么再融资,富力将启用怎样的方式来舒缓这一迫在眉睫的压力?

有意思的是,在20日举行的业绩发布会上,富力地产董事长李思廉努力为楼市造势,称:房产税推出至少还要五年,以及海南全岛限购今年100%会有放松消息。

假如,2019年的中国楼市如2009年那般,那么富力的运气就太好了!

  千亿富力

曾经的华南五虎终于在2018年破了千亿大关。2018年富力实现合同销售金额1311亿元,同比增长60.15%;实现营收768.6亿元,同比增长30%;毛利279.5亿元,同比增长33.33%,毛利率36.36%;然而净利润却出现下滑,全年净利润87.28亿元,同比下滑60%。

利润下滑原因在于议价收购收益由2017年131.07亿元减少127.10亿元至2018年3.97亿元,其中131.07亿元即2017年收购万达77家酒店的权益增值,若扣除这部分影响,2018年净利润基本与上一年度持平。

富力于2018年交付转结项目建筑面积611万平米,同比去年增加,与此同时,年度城市开发中、可供出售及即将完工的项目数量由88个增长至155个,增幅为76%,这是其当年业绩增长的主要动力。

全年公司共推出62个新项目,占销售总额21%,其平均售价与2017年持平,仍为12900元/平米。

由于2018年富力资金状况严峻,其在土地市场的投资有所回收,全年新增61个地块,权益可售面积1404.9万平方米,共371亿元投入,建筑面积1405万平方米,均价为2600元/平米,而2017年在土地方面的投入总计584亿元。

61幅地块中的29幅位于新进入的28个城市,其购地标准为总价合适、利润预测达标、周转快速。截至期末,公司土储权益建面为6951.1万平方米,权益可售面积5782.7万平方米。

  现金缺口

富力收购的万达酒店包中,71间酒店已经计入当年度财务报表,连同公司现有的18间酒店,富力共有89间正在运营中的酒店,客房总数为26865间。除此外,富力还有37间在建及规划中的酒店,连同上述89间,合计有126间酒店,已经成为全球最大豪华酒店资产持有人。

在经历一个完整财年的消化后,酒店业务的营业额由2017年23.8亿元增加至2018年的70.3亿元。然而酒店业务仍然录得亏损。截至目前,富力酒店已连续6年亏损,从2013年起分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元,至2018年亏损幅度继续扩大,达到4.59亿元。

巨大的酒店资产包没能给富力带来业绩上的提升,但却加重其负债压力。2018年富力有息负债为1632.98亿元,其中一年内到期负债为523.5亿。但同期公司持有现金347.1亿元(含受限制现金),资金缺口不可谓不大。

债务规模的增加,使得富力融资成本达52.12亿元,同比上一年度大幅增长211.5%。

去年,富力发行境内公司债券合计143亿元、超短期融资券合计82亿元、资产证券化产品合计14亿,票面利率介于5.3%至7.7%之间;同时发行17.5亿美元优先票据,票面利率介于5%至8.875%之间。

在有息负债不断加大的过程中,富力为降低杠杆水平、优化资本结构,致力于推动发行新H股,同时继续申请A股上市。

2019年富力计划销售额为1600亿,计划增幅为22%。2018年时富力曾表示2020年要实现3000亿目标,对此,李思廉表示,这个目标只对内,不会对外讲,而在谈及接班人问题时,李思廉则表示还没有退休接班人计划,未来可能由职业经理人接班。

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