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十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节?

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“明明握着一手好牌,却打得稀烂,或者说根本就不知道怎么出牌。”

没错,以前的十陵版块就是这样。作为成渝相向而行的重要节点,十陵版块毗邻成都东三环,而且地铁已经开通,按理早该实现强开发,但多年来积累下的沉疴,让这一片区始终负重前行,也一直是成都楼市极具争议性的开发版块之一。

但锐理君日前收到一份重磅消息,十陵版块2019年预计可出让的住宅用地多达近千亩。

要知道,过去的十年间,该版块内仅出让了7宗合计491.7亩用地,而且其中的4宗合计390.7亩还是在2017年后出让。一旦这近千亩的土地入市,十陵版块势必掀起一轮抢地和开发热潮。

在主城土地大热的2019年,十陵版块会不会出牌?又会怎么出牌?

当“断供”成为家常便饭

十陵就只是看起来“很黑马”

为了摸清十陵版块的供地及开发情况,锐理君将搜寻起点放到了十年前的2009年,原本以为会被大量信息和数据缠绕,但现实令人意想不到的“嗨”:过去十年,十陵版块在土地公开拍卖市场的供应宗数“一个巴掌都数得过来”。

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2009年—2011年的三年间,十陵版块“0供地”;

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2012年,十陵版块仅拍卖了一宗地,被万科以2800元/㎡竞得,这也是入驻此地的首家品牌房企;

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2013年—2016年,就在业内外以为十陵版块要大干一番的时候,它又断供了四年;

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2017年至今,十陵终于风光了一把,中海、中梁、龙湖等品牌房企相继拿地;

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近期,关于十陵版块放地的消息在业内传递,山雨欲来……

2017年以前,十陵版块的土地市场实在不值得一提,值得盘点的故事几乎都发生在2017年之后:

//2017年6月28日,十陵一宗近百亩的地块走上拍卖席,现场吸引了保利、龙湖、中海、融创、北辰、万科、新希望等品牌房企“参战”。最终,经过40多轮的争夺未分胜负后,“未举牌”的中海通过抽签幸运获得了这宗地,成交楼面地价高达11400元/㎡,溢价率75.38%。

“破万”的地价,瞬间刺激了市场的神经,要知道在2012年,与中海地块一街之隔的万科地块,楼面价还仅有2800元/平方米,在“时势造英雄”的背景下,四年多时间片区地价就翻了4倍。更大的波澜在于,中海当时的拿地楼面价不仅刷新了十陵版块的楼面地价纪录,还给龙泉驿区贴上了“近郊首个楼面价破万的区域”的标签。

十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节?

十陵版块拍卖土地信息一览 (2009年至今 )

楼面价“破万”之后的十陵版块,一路高唱着“追不上我吧,啦啦啦啦啦……”

>2018年8月,中梁以8750元/㎡拿下40亩纯住宅用地;

>龙湖紧随其后,以9300元/㎡的成交楼面价拿下约143亩纯住宅用地;

>2019年3月,城投开元房产又以8942元/㎡的成交楼面价斩获68亩纯住宅用地。

刚需都还没尝够甜头

十陵一步就跨过了改善大门

十年中有七年“0供应”,虽然让十陵版块错失了前几年楼市开发的良机,但也幸运地避开了销售低潮期。

在成都楼市,城东和城东北门区域一直以来都是冷门。在“70/90”时代,城东北门的龙潭寺都为全城刚需贡献了众多房源,十陵版块的刚需们却只能对着仅有的万科项目“干瞪眼”。

但世界就是这么神奇,2017年地产牛市开启后,房企纷纷砸下重金抢地。随着中海、中梁、龙湖、城投开元等品牌房企相继进驻,生得好、稳得起的十陵版块,终于迎来了开发转机。

品牌房企的跟投,让还没好好感受刚需成果的十陵版块,一脚就踢开了改善市场的大门。对此,锐理君实地踩盘中也有切身感受:

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中海地块呈现项目为中海御湖世家,2018年11月底拿证入市,高层住宅已经全部售罄,单价约17560元/平米(精装) ,现售产品为叠拼别墅,单价约27110元/平米(清水)和40㎡的公寓产品;

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中梁地块呈现项目为中梁壹号院,这是中梁进入成都的首个作品,预计4月开放营销中心,共推333套洋房;

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龙湖地块目前已经打围,锐理君从地块现场围挡广告获悉,该宗地应是首开和龙湖的又一合作项目。

在这些改善型项目中,除了中海御湖世家外,近期值得关注的是中梁壹号院项目,该项目是中梁四大产品系中最高端的“御系”东方院景产品,将打造101-132㎡的洋房产品;龙湖项目不出意外也将在今年下半年呈现,届时这一区域又将迎来一波改善“小高潮”。

片区开发不能沦为口号

十陵要做的功课还相当多

“黑”了十年的十陵版块,终于稍微有了大家希望看到的“黑马”样子,但面对城市界面不突出、整体规划无序、生活配套滞后的现状,它需要认真做的功课还相当多。业界流传的近千亩拟入市土地,或许也侧面反映了片区希望通过“供地”来制造机遇,实现升级的迫切愿望。

十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节?

十陵版块示意图

从区位来看,十陵版块毗邻成都东三环,与成华区无缝衔接,它也是龙泉驿各大版块中距离成都主城最近的版块,先天优势相当突出,可惜无论是与同环线的版块还是和龙泉驿内其他版块相比,十陵版块的发展都不尽人意。

十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节?

有人说这里是三环旁的“市井小镇”

与成华区接壤,是现实的地利,同时也被认为是长期以来造成十陵发展滞后的一大壁垒,因为接壤带来的权属不明、权责不清,最容易产生“都不管”的真空地带。

所幸,这一历史难题似乎已经得到妥善解决。在2018年龙泉驿区的“中优”工作推进会议上,龙泉驿相关人士曾表示,十陵—洪河片区的规划权属已经明确属于龙泉驿区。这在龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室对网友的提问回复中也得到了证实。

十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节?

明确十陵规划权属

守得云开见月明,十陵版块的革新终于有点眉目了,此前该片区的交通建设和相关规划也释放了利好信号。

》》2017年,地铁四号线二期全线开通,十陵版块内共设置了4个站点;同年,成洛大道(三环路至四环路)快速路改造工程全线主车道开通,片区交通拥堵的窘况大大改观。

》》2019年3月,成都市规划和自然资源公众平台公布了十陵约578亩土地局部用地控规修改方案,调整后的6号地块西北角临地铁站,为范家院子站TOD项目。以此为基点,未来该区域空间将进行重构,有望形成交通、人流、物流、产业多点支撑的新格局。

十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节?

龙泉驿区十陵镇和平村六组、石灵村四组、太平村五组控制性详细规划(第0.1版)局部用地控规修改方案公告

十年仅卖7宗地的十陵 有哪些你不知道的细节?

地铁12号线、地铁9号线、范家院子站、578亩改规地块相对位置示意图

》》除了交通有变化,十陵的生态建设也在升级。青龙湖生态湿地公园总规划面积约3万亩,目前已建成面积约4700亩,当它完全建成后,将是成都环城生态区内最大的湖泊水库。

在房地产市场,因为湖、河诞生的居住版块不胜枚举,地方政府也很乐于在这方面进行大刀阔斧的改造。毕竟,通过前期的生态投入,既能满足市民的生态需求,更能为后期区域整体升级和土地价值的实现提供强力的支撑载体。

更多思考

2019年,房企在成都主城区拿地的势头猛、动作快,对十陵版块而言,虽然有地利上的优势,但由于片区整体遗留的问题依然复杂,需要更快速地处理,否则,人为的滞后难免会为后期发展埋下绊脚石,以下几个问题尤其需要解决:

1、城市界面亟待更新:整个版块内没有标志性建筑物,“城乡结合部”还是很多人谈及它的最大标签,传闻中即将拆迁的十陵旧货交易大市场仍然“矗立”,需要更快速地整理。

2、产业规划需要强化:十陵长期以汽车贸易产业为主,但并未实现高端产业的发展结果,呈现的最直接形态是街边的汽修店、汽配店、汽车工厂,产业老旧急需革新,需要持续引入新型、有带动性的产业。上文提及龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室对网友的回复中称,洪河十陵片区的规划已于2012年—2014年逐步完成,将重点打造西部文化创意典范区。这一规划是否有变化目前还不得而知,但对于这个“成渝桥头堡”而言,文创的定位明显太轻。

3、商业配套更要加快:十陵版块内暂无大型商业配套,现阶段还是以社区底商和小型自由贸易市场为主,商业配套建设迫在眉睫。值得一提的是,2018年12月,成都市规划局公布了龙泉驿十陵来龙等片区最新控规修改方案,对片区内约1500亩地块进行了调整,增加了商业服务业设施用地和公共配套设施用地,减少二类住宅用地。看来十陵版块的商业配套建设已经在行动,只是供地速度需要提起来。

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