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又一巨头轰然倒下!这种房子,麻烦大了

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4月28日,一个大消息在财经圈迅速传播:

当天凌晨,杭州市拱墅区警方集结300余名警力突然出手,以“涉嫌非法集资”,对金诚财富集团实际控制人及多名高管“采取刑事强制措施”。

“新浪财经”的报道说,一共抓获了“犯罪嫌疑人”33名。另外,根据“中国基金报”的报道——金诚财富官网自称,截止2018年初,公司累计管理资产规模超700亿。

又一巨头轰然倒下!这种房子,麻烦大了

据公开资料:金诚财富是金诚集团旗下核心产品,除了金诚财富,金诚集团主要产品还包括:金诚新城镇、金诚产业、金诚之星、有象文化、酒店、房地产、等板块。

爆雷的“金诚财富”旗下拥有一家基金销售公司浙江金观诚,以及新余观悦、新余观复、金诚资管、杭州金转源、杭州金仲兴、杭州观复等6家经备案的私募基金管理人。截至2019年4月28日,金诚旗下共运作354只产品。

虽然官方尚未公布确切数据,可以想见,这很有可能是一颗百亿级的“大雷”。有媒体已经把此案称为“杭州最大涉嫌非法吸收公众存款案”。

无论是金诚财富、金诚集团,还是旗下在香港上市的“金诚控股”,实际控制人都是1981年出生的韦杰。

又一巨头轰然倒下!这种房子,麻烦大了

上图是官网上对他的介绍。

韦杰创立金诚集团的时候只有27岁(2008年),从事跟地方政府有关的融资活动,赶上了“四万亿”的“好时光”,迅速崛起。最近几年,金诚集团的重心转向了“新型城镇化”,其中引起媒体关注的是——一口气跟地方政府签约了59个特色小镇,“政府项目签约量”超过5700亿元。其中经常拿来在媒体上展示的,包括盱眙龙虾小镇、无锡太湖人鱼小镇、安顺大西桥生态旅游小镇等。

又一巨头轰然倒下!这种房子,麻烦大了

据“21世纪经济报道”,2018年5月,浙江证监局开展私募专项检查,金诚集团旗下5家私募公司拒绝配合检查工作。随后,证监局三次对其旗下基金销售公司金观诚下达暂停6个月基金销售业务的通知。

从2018年4月起,金诚财富旗下的私募产品多次发生“疑似挤兑”。

2018年12月14日,金诚集团旗下在香港上市的金诚控股(01462)发生闪崩,股价一天之内大跌63.86%,转天再度下跌21.67%(见下图)。

又一巨头轰然倒下!这种房子,麻烦大了

下图是金诚控股的周线图,可以看出在2016年底,特色小镇概念最风光的时候,其股价最高曾冲上22港元。而在今年4月上旬,股价曾跌破0.2港元。最近一周多时间,股价出现了放量上涨,涨幅超过140%,是因为有重组传闻。

又一巨头轰然倒下!这种房子,麻烦大了

我们可以做一个比较合理的猜测:

金诚控股早年在地方政府融资中,一定收益颇丰。后来,又赶时髦转向了特色小镇等房地产相关行业。其资金来源,可能主要靠自己的私募产品,这涉嫌自融,可能还存在资金池。

金诚的资金成本比较高,普遍不低于年息10%。而特色小镇是一项长期事业,要真正“捂热”、“催熟”一个小镇需要很长时间,还需要地方政府的基础设施配套。因此,这注定是一个“风险投资”。可偏偏在2018年,金诚集团又遭遇了“去杠杆”的大环境,政府对“特色小镇”的态度也发生了变化,要求有实际内涵,所以金诚集团就发生了资金链断裂。

事实上,早在“特色小镇”比较热的时候,我就提醒过大家,不要盲目购买“小镇房产”,对景色美丽的“小镇”尤其要谨慎。因为“美丽”足以催眠,让你放弃“纪律”和“原则”。

什么是不动产投资的“纪律”、“原则”?那就是“产品+地段+配套”。所谓产品,是说房子质量、户型设计、小区内部配套和服务、外观等都要好。但仅有这个还是不够的,还要有好的地段。

什么是好的地段?政府重视,公众认可,还要有人气。

什么是好的配套?在新型城镇化时代,首先要有地铁(从你家楼栋口步行到站台不超过800米,有斜坡最好不超过500米),最好是双地铁、三地铁,总之地铁线路越多越好。其次有好的学位,学位比地铁还重要,但现在学位往往充满变数,因此不建议买顶级学位,因为顶级学位反而只剩下风险了。第三是商业配套,附近要有业态丰富的商业综合体。第四是没有环境负面因素,最好有点景观。

如果对照这些原则,你就会发现:基本上85%以上的特色小镇都离群索居,附近没有地铁、没有商业综合体,甚至没有学校,仅有的只是一个概念,或者一张美丽空洞的面孔而已。

这种房子,哪里是“新型城镇化”?分明是“逆城镇化”,是让你住到乡下去。

但吊诡的是,中国人往往有乡村别墅梦。幻想着自己有块土地,有个院子,可以“归田园居”。但事实上,当你有了这种房子,一辈子也住不上几天,因为中国人超级喜欢热闹、喜欢方便。“乡村梦”和“高度城市依赖症”,是中国人同时拥有的两种病症,它们会发生严重冲突,后者最终占上风。

2018年9月28日,国家发改委发布了“关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知”,开始对泡沫化的“小镇热”纠偏。其中提出:

严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线,坚决淘汰一批缺乏产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇。

在创建名单中,逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇,政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇,以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇;对创建名单外的小镇和小城镇,加强监督检查整改。

我当时就撰文指出:“小镇风暴”来了。如果不能纳入政府“创建名单”,小镇不仅会失去低息贷款、用地政策的支持,地方政府也不太可能给你配置基础设施,只剩下了干瞪眼的开发商和购房者。开发商会给你修高速路吗?会给你建设轻轨、城际吗?至于水电气网,统统都可能成为问题。

到那时,你的美丽的乡村别墅,很有可能沦为人气散淡、缺网少路、无人管理的“野别墅”,最后住不能住、租无人租、卖则无人接盘。这种房子,可能一点价值都没有。

所以我的结论是:不要轻易买旅游地产、郊外养老地产,特别要警惕“伪特色小镇”的房子。

金诚集团的案子告诉我们:还有更惨的!如果小镇运营商都资金链断裂,实际控制人锒铛入狱,你的小镇物业又将如何?到那时,恐怕连鹤岗、玉门老城的房子都比不上了!

房子坑起人来,比股市还残酷。毕竟,股市流动性强很多,你大部分时候有斩仓出局的机会。楼市上如果被“不靠谱”的项目、地段、城市套住,那将是非常麻烦的。

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